Hà Nội giãn dân hơn 860.000 người: Thị trường nhà đất sẽ “dịch chuyển” theo hướng nào

Theo đánh giá của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), quá trình tái cấu trúc đô thị tại Hà Nội sẽ kéo theo sự tái cấu trúc tương ứng của thị trường bất động sản (BĐS),, đặc biệt trong trung và dài hạn.

Đề án Quy hoạch tổng thể Thủ đô với tầm nhìn 100 năm đặt mục tiêu giãn dân khu vực nội đô, dự kiến di dời hơn 860.000 người trong giai đoạn 2026–2045. Không chỉ là bài toán tổ chức lại không gian đô thị, kế hoạch này còn được dự báo sẽ tạo ra những thay đổi sâu rộng đối với thị trường BĐS từ mặt bằng giá, dòng vốn đầu tư đến lựa chọn chỗ ở của người dân.

Trung tâm phân hóa mạnh, giá cao vẫn neo giữ

Ở khu vực nội đô, VARS cho rằng sự phân hóa sẽ ngày càng rõ nét. Các dự án hạng sang và siêu sang tiếp tục duy trì mặt bằng giá cao, thậm chí có dư địa tăng giá trong trung – dài hạn. Phân khúc này chủ yếu phục vụ nhóm cư dân tinh hoa, chuyên gia cao cấp và lực lượng lao động chất lượng cao, phù hợp với định hướng hội nhập và vai trò trung tâm tài chính – dịch vụ của Thủ đô.

Đáng chú ý, quỹ đất trung tâm sau tái thiết được ưu tiên cho các công trình thương mại – dịch vụ có giá trị gia tăng cao như trung tâm tài chính, văn phòng hạng A. Đây được xem là nền tảng quan trọng để phát triển các sản phẩm nhà ở siêu cao cấp gắn với khu chức năng và nhu cầu ở thực hiện hữu.

Trong khi đó, các khu chung cư cũ có thể giữ giá hoặc tăng nhẹ trong ngắn hạn, nhưng sẽ chịu áp lực điều chỉnh khi hạ tầng kết nối vùng ven hoàn thiện, cùng với việc dân cư và sinh kế dần dịch chuyển ra ngoài trung tâm.

Vùng ven trở thành “điểm hút” dân cư và nguồn cung

Ở chiều ngược lại, khu vực vùng ven Hà Nội được dự báo sẽ hấp thụ phần lớn dòng dân cư di dời. Thị trường tại đây có khả năng xuất hiện nhiều đại đô thị quy mô lớn, nguồn cung dồi dào và chất lượng ngày càng cao.

Việc phát triển nhà ở vùng ven với danh mục sản phẩm đa dạng, từ trung cấp đến cao cấp, giúp người dân thuộc diện di dời có thêm lựa chọn và thuận lợi hơn trong quá trình thỏa thuận. Theo VARS, phương án bồi thường bằng đất hoặc nhà ở tại các khu vực đã được quy hoạch thành những cực phát triển mới được đánh giá là khả thi và phù hợp hơn so với bồi thường tiền mặt.

Những khu vực đang và sẽ hình thành các cụm trường đại học, bệnh viện, trung tâm nghiên cứu, khu công nghệ cao được kỳ vọng trở thành điểm đến ổn định cho dòng dân cư mới.

Mặc dù nguồn cung căn hộ tại vùng ven dự kiến tăng mạnh, khả năng giá giảm sâu là không lớn. Nguyên nhân đến từ chi phí đất đai, xây dựng và vốn đầu tư ngày càng cao, trong khi chất lượng dự án không ngừng được nâng cấp theo mô hình đại đô thị với hạ tầng và tiện ích đồng bộ. Mức giá phổ biến được dự báo xoay quanh khoảng 50 triệu đồng/m², ngoại trừ phân khúc nhà ở xã hội. Nhu cầu ở thực từ dòng dân cư di dời sẽ đóng vai trò là lực đỡ quan trọng cho thị trường.

Đầu tư bất động sản: Ưu tiên dài hạn, hạn chế “lướt sóng”

Trong bối cảnh nguồn cung BĐS gia tăng trên diện rộng và quá trình tái cấu trúc đô thị diễn ra quyết liệt, VARS khuyến nghị nhà đầu tư cần điều chỉnh chiến lược theo hướng thận trọng, ưu tiên trung – dài hạn.

Tại khu vực vùng ven, những nhà đầu tư không chịu áp lực tài chính lớn có thể tiếp tục nắm giữ các tài sản gắn với nhu cầu ở thực và các trục hạ tầng mới – nơi dư địa tăng trưởng vẫn còn. Ngược lại, việc chạy theo kỳ vọng ngắn hạn tại những khu vực đã tăng giá “nóng” cần được hạn chế.

Ở khu vực trung tâm, BĐS hạng sang tiếp tục là “sân chơi” của nhóm nhà đầu tư có năng lực tài chính mạnh và tư duy tích trữ tài sản dài hạn. Nhờ nguồn cung khan hiếm và nhu cầu thuê lớn, giá bán và giá thuê tại các dự án vị trí đắc địa được dự báo duy trì xu hướng tăng ổn định, tương tự diễn biến tại TP.HCM, nơi nhiều dự án trung tâm dù giá cao vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ và lấp đầy ấn tượng.

Ngoài Hà Nội, các địa phương giáp ranh có nền tảng kinh tế tốt, hưởng lợi từ dòng vốn FDI cùng sự phát triển của công nghiệp – logistics cũng được xem là điểm đến đáng cân nhắc cho nhà đầu tư trong trung và dài hạn.