Hà Nội: Chung cư có dấu hiệu “hạ nhiệt” sau Tết

Hạ nhiệt nhưng giá vẫn cao

Trước khi xuất hiện dấu hiệu chững lại, thị trường căn hộ tại Hà Nội đã trải qua một chu kỳ tăng giá mạnh. Trong năm 2024 và 2025, giá chung cư tại nhiều khu vực nội thành liên tục lập mặt bằng mới.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), năm 2025 ghi nhận hơn 128.000 sản phẩm nhà ở chào bán mới, tăng tới 88% so với năm 2024 và là mức cao nhất trong giai đoạn 2019 – 2025. Riêng quý IV/2025, thị trường có hơn 42.000 sản phẩm mở bán mới, tăng 24% so với quý III và tăng 48% so với cùng kỳ năm trước.

Chia sẻ về thanh khoản, ông Lê Đình Chung, Phó Chủ tịch Hội đồng nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản VARS, cho biết tỷ lệ hấp thụ bình quân năm 2025 đạt khoảng 68% nguồn cung mở bán mới, tương đương gần 88.000 giao dịch thành công.

Trong ba quý đầu năm, nhiều dự án dù giá cao vẫn đạt tỷ lệ hấp thụ tốt nhờ nhu cầu ở thực và đầu tư gia tăng. Tuy nhiên, sang quý cuối năm, khi nguồn cung tăng mạnh, tâm lý thị trường bắt đầu thận trọng hơn, nhất là trong bối cảnh lãi suất huy động và cho vay có dấu hiệu nhích lên.

“Động lực chính của thị trường vẫn đến từ cầu đầu tư. Hơn 75% giao dịch là người mua nhà thứ hai trở lên, trong đó khoảng 10% là nhóm đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn”, ông Chung cho biết.

Giá nhà ở tiếp tục tăng và thiết lập mặt bằng mới tại hầu hết các đô thị lớn. Tại Hà Nội, giá căn hộ chào bán mới trung bình đạt khoảng 100 triệu đồng/m², tăng 40% so với năm 2024. Tại TP HCM cũ, giá trung bình đạt 111 triệu đồng/m², tăng 23%. Tại Đà Nẵng, giá vượt 83 triệu đồng/m², tăng 14%.

Trên thị trường thứ cấp, giá căn hộ Hà Nội tăng nhanh trong thời gian ngắn, nhiều khu vực ghi nhận mức tăng từ vài trăm triệu đến cả tỷ đồng mỗi căn. Tuy nhiên, đà tăng có xu hướng chậm lại vào cuối năm.

“Đã xuất hiện tình trạng rao bán ‘cắt lỗ’ của một bộ phận nhà đầu tư mua theo tâm lý FOMO trong giai đoạn tăng nóng. Dù vậy, hiện tượng này mang tính cục bộ, chủ yếu tập trung ở những khu vực tăng giá quá nhanh. Riêng khu vực trung tâm, mặt bằng giá vẫn tương đối ổn định”, vị chuyên gia nhận định.

Theo các chuyên gia, diễn biến trên cho thấy thị trường căn hộ đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh hơn, khi nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính buộc phải cơ cấu lại danh mục, trong khi người mua ở thực có thêm cơ hội lựa chọn.

Nguyên nhân do đâu?

Trái ngược với không khí sôi động cuối năm trước, thị trường chung cư Hà Nội sau Tết Nguyên đán 2026 đang rơi vào trạng thái trầm lắng. Dù nhiều chủ nhà đã chủ động hạ giá từ 200 - 500 triệu đồng/căn nhằm kích cầu, song "bẫy" lãi suất thả nổi cùng nguồn cung cao cấp dư thừa đang khiến tâm lý người mua trở nên dè chừng hơn bao giờ hết.

Theo các môi giới bất động sản, lượng khách tìm mua căn hộ sau Tết giảm rõ rệt so với giai đoạn cuối năm 2025.

Một môi giới tại khu vực phía Tây Hà Nội cho biết nhiều chủ nhà đã chủ động giảm giá để kích cầu, nhưng phần lớn người mua vẫn có tâm lý chờ đợi giá giảm thêm trước khi xuống tiền.

Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc chi phí tài chính tăng nhanh.

Lãi suất vay mua nhà tại nhiều ngân hàng đã tăng từ khoảng 6–8%/năm lên mức 12–14%/năm. Đồng thời, nhiều khoản vay mua nhà từ giai đoạn 2023–2024 cũng bắt đầu hết thời gian ưu đãi, khiến nghĩa vụ trả nợ của người vay tăng đáng kể.

Áp lực lãi suất vì vậy tạo ra tác động kép lên thị trường: nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính buộc phải bán ra, trong khi người mua ở thực trở nên thận trọng hơn.

Bên cạnh yếu tố lãi suất, nguồn cung mới gia tăng cũng khiến thị trường chịu áp lực.

Theo Bộ Xây dựng, lượng tồn kho bất động sản trong quý IV/2025 tăng mạnh, trong đó tồn kho chung cư và nhà ở riêng lẻ tăng hơn 120% so với quý trước. Đáng chú ý, phần lớn nguồn cung hiện tại và sắp mở bán đều thuộc phân khúc cao cấp, vượt quá khả năng chi trả của nhiều người mua ở thực.