“Gọng kìm” với doanh nghiệp bất động sản trong quá trình phục hồi của thị trường

Giá cao nhưng thanh khoản “èo uột”

Thống kê cho thấy trong hơn 1 năm qua, gần 40% nguồn cung nhà ở mới là các sản phẩm thấp tầng giá cao và khoảng 42% là căn hộ chung cư có giá trên 50 triệu đồng/m². Tại Hà Nội và TP.HCM, khoảng 85% nguồn cung chung cư mở bán mới có giá trên 80 triệu đồng/m².

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), nhìn nhận sự mất cân đối này khiến thị trường rơi vào một nghịch lý rõ rệt. Nguồn cung tăng nhưng phần lớn lại nằm ở phân khúc có giá cao, vượt quá khả năng chi trả của đại bộ phận người mua nhà.

Trong khi đó, nhu cầu nhà ở thực của người có thu nhập trung bình và thấp, vốn chiếm tỷ trọng lớn nhất trên thị trường, lại không được đáp ứng đầy đủ. Điều này khiến thanh khoản thị trường dù có cải thiện so với giai đoạn khó khăn nhất nhưng vẫn ở mức khá yếu.

Không chỉ vậy, trong bối cảnh lãi suất đang có xu hướng tăng trở lại, những áp lực tài chính đối với cả doanh nghiệp và người mua nhà ngày càng lớn.

Đối với các chủ đầu tư, chi phí phát triển dự án đã tăng mạnh trong nhiều năm qua. Tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí pháp lý, chi phí vật liệu xây dựng và nhân công đều ở mức cao.

Khi lãi suất tăng, chi phí vốn của doanh nghiệp tiếp tục phình to, khiến giá thành dự án bị đẩy lên thêm một nấc nữa. Từ đó tạo ra một thực tế khá đặc biệt trên thị trường bất động sản, giá nhà rất khó giảm, ngay cả khi thanh khoản yếu.

Ở chiều ngược lại, phía cầu của thị trường cũng đang chịu sức ép ngày càng lớn. Nhà đầu tư cá nhân, lực lượng từng đóng vai trò quan trọng trong việc tạo thanh khoản cho thị trường, đang phải đối mặt với áp lực tài chính gia tăng do chi phí vay vốn cao.

Dữ liệu nghiên cứu của VARS IRE cho thấy, thanh khoản bất động sản đang có xu hướng giảm, đặc biệt tại các khu vực từng tăng trưởng “nóng”, khi dòng tiền không còn tìm kiếm lợi nhuận nhanh mà ưu tiên sự an toàn, tính ổn định và khả năng kiểm soát rủi ro.

Trong bối cảnh đó, dòng tiền trên thị trường bất động sản bắt đầu có sự phân hóa mạnh. Các dự án có vị trí tốt, hạ tầng hoàn thiện, pháp lý rõ ràng và chủ đầu tư uy tín vẫn duy trì được giao dịch tương đối ổn định.

Ngược lại, những dự án kém lợi thế cạnh tranh đang ghi nhận tình trạng thanh khoản suy giảm rõ rệt. Thị trường vì thế dần hình thành hai thái cực, một bên là các dự án vẫn bán được hàng, bên còn lại là lượng tồn kho ngày càng lớn.

Doanh nghiệp xoay sở ra sao?

Không chỉ nhà đầu tư cá nhân, nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng đang phải đối diện với giai đoạn khó khăn mới. Sau cú sốc thanh khoản giai đoạn 2022–2024, nhiều doanh nghiệp đã phải tái cấu trúc mạnh mẽ để ổn định hoạt động. Tuy nhiên, khi chưa kịp hồi phục hoàn toàn thì thị trường lại xuất hiện những yếu tố bất lợi mới.

Trong bối cảnh đó, nhiều doanh nghiệp đã lựa chọn giải pháp linh hoạt hơn thay vì giảm giá trực tiếp, chẳng hạn như tăng cường chính sách ưu đãi tài chính cho người mua. Các chương trình giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất, chiết khấu theo tiến độ hoặc cam kết thuê lại sản phẩm đang được áp dụng rộng rãi nhằm kích thích nhu cầu. Bên cạnh đó, một số doanh nghiệp cũng chủ động tái cơ cấu danh mục sản phẩm, chuyển hướng sang phân khúc có nhu cầu thực cao hơn như nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội hoặc căn hộ diện tích nhỏ. Đây được xem là hướng đi phù hợp trong bối cảnh người mua ngày càng thận trọng và ưu tiên giá trị sử dụng thực tế.

Ngoài ra, việc kiểm soát dòng tiền và tái cấu trúc tài chính cũng trở thành ưu tiên hàng đầu. Nhiều doanh nghiệp đã phải cắt giảm chi phí, giãn tiến độ triển khai dự án mới, đồng thời đàm phán với ngân hàng và đối tác để cơ cấu lại các khoản nợ. Một số trường hợp buộc phải bán bớt quỹ đất hoặc hợp tác với các nhà đầu tư khác để giảm áp lực vốn. Đây là những quyết định không dễ dàng nhưng cần thiết để đảm bảo khả năng tồn tại trong giai đoạn thị trường khó khăn.

Theo một chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, giai đoạn hiện nay chính là “phép thử” đối với năng lực quản trị và tầm nhìn của doanh nghiệp. Vị này nhận định rằng, những doanh nghiệp có chiến lược phát triển bền vững, tập trung vào nhu cầu thực và kiểm soát tốt đòn bẩy tài chính sẽ có lợi thế lớn khi thị trường phục hồi. “Không thể tiếp tục phát triển theo mô hình chạy theo giá và kỳ vọng tăng giá. Doanh nghiệp cần quay về giá trị cốt lõi là tạo ra sản phẩm phù hợp với nhu cầu của số đông, có mức giá hợp lý và pháp lý minh bạch. Khi thị trường khó khăn, thanh khoản thấp, đó cũng là lúc sàng lọc những đơn vị yếu kém và tạo cơ hội cho những doanh nghiệp làm ăn bài bản”, vị chuyên gia nhấn mạnh.

Bên cạnh yếu tố nội tại, doanh nghiệp địa ốc cũng cần theo sát các chính sách vĩ mô và tín hiệu từ thị trường tài chính. Việc lãi suất có xu hướng ổn định hơn, các chính sách tháo gỡ pháp lý cho dự án được đẩy mạnh có thể tạo điều kiện cải thiện thanh khoản trong trung và dài hạn. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, thị trường vẫn khó có thể phục hồi mạnh mẽ ngay lập tức, do tâm lý người mua vẫn còn dè dặt và thu nhập chưa bắt kịp với mức giá bất động sản hiện tại.