Giao dịch bất động sản thay đổi thế nào khi có mã định danh

Quy trình giao dịch sẽ vận hành ra sao?

Về nguyên tắc, sau khi được gắn mã định danh điện tử, mỗi bất động sản sẽ có một hồ sơ số thống nhất trên hệ thống dữ liệu quốc gia. Người mua có thể tra cứu tình trạng pháp lý, vị trí, giá bán và các thông tin liên quan thông qua mã này.

Nếu giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản tập trung do Nhà nước quản lý (khi mô hình này được triển khai), các bước từ thỏa thuận mua bán, hoàn thành nghĩa vụ tài chính đến sang tên sẽ được thực hiện trực tiếp tại sàn. Sau đó, người mua chờ nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, đất theo quy định.

Trong trường hợp giao dịch không qua sàn tập trung, quy trình cơ bản vẫn tương tự hiện nay. Các bên có thể mua bán trực tiếp, qua môi giới hoặc chủ đầu tư. Hợp đồng được công chứng theo quy định; người mua thực hiện thủ tục sang tên tại văn phòng đăng ký đất đai, hoàn tất nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế và chờ cấp giấy chứng nhận.

Điểm mới là sau khi hoàn tất, toàn bộ thông tin giao dịch sẽ được cập nhật và gắn với mã định danh điện tử của bất động sản trên hệ thống dữ liệu quốc gia.

Thực tế trước mắt: Chưa thay đổi nhiều

Dù nghị định có hiệu lực từ 1/3, song hiện cơ sở dữ liệu nhà ở và thị trường bất động sản quốc gia, cũng như trung tâm giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý, vẫn trong quá trình nghiên cứu và triển khai.

Vì vậy, trong giai đoạn đầu, giao dịch bất động sản nhiều khả năng vẫn thực hiện theo quy trình truyền thống, chưa bắt buộc thông qua sàn tập trung. Mã định danh trước mắt đóng vai trò nền tảng dữ liệu, chưa tạo ra thay đổi tức thì về thủ tục hành chính.

Trước đó, tháng 1/2026, Phó thủ tướng Trần Hồng Hà đã đồng ý giao Đảng ủy Bộ Xây dựng báo cáo Bộ Chính trị về chủ trương xây dựng mô hình trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước thành lập, quản lý. Đây được xem là bước đi quan trọng nhằm tiến tới chuẩn hóa thị trường theo hướng tập trung và minh bạch hơn.

Theo bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), bộ đang phối hợp với các đơn vị tư vấn và Trung tâm Công nghệ thông tin để xây dựng hệ thống phần mềm, xác định rõ cơ sở dữ liệu kết nối và chia sẻ thông tin bằng mã định danh. Khi hệ thống hoàn thiện, chỉ cần nhập mã định danh, toàn bộ thông tin pháp lý của dự án, tình trạng đủ điều kiện đưa vào kinh doanh… sẽ được hiển thị đầy đủ.

Việc xây dựng cơ sở dữ liệu tập trung không chỉ phục vụ người mua, mà còn là công cụ quản lý vĩ mô. Khi mọi giao dịch được cập nhật theo mã định danh, cơ quan quản lý có thể theo dõi dòng tiền và diễn biến cung – cầu ở cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp.

Nhờ đó, Nhà nước có cơ sở xác định lượng tồn kho, phân khúc nào đang dư thừa hoặc có nguy cơ dư thừa, phân khúc nào nhu cầu cao để xây dựng chiến lược phát triển phù hợp. Đây cũng là nền tảng quan trọng để hoạch định chính sách dài hạn, tránh tình trạng lệch pha cung – cầu như từng diễn ra trong quá khứ.