Giải pháp căn cơ với thị trường nhà ở: Tăng cung và đa dạng hóa nguồn vốn

Tình trạng “cắt lỗ” cục bộ

Dữ liệu mới đây của Viện Nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy mặt bằng giá nhà ở liên tục leo thang và thiết lập mức giá mới ở hầu hết khu vực. Trong đó, phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục là “điểm nóng” khi giá chào bán mới tại các đô thị lớn đồng loạt tăng mạnh.

Về cầu thị trường, VARS IRE cho biết nhu cầu ở thực vẫn giữ vai trò quan trọng, song động lực chính của thị trường vẫn đến từ cầu đầu tư. Ước tính hơn 75% giao dịch đến từ nhóm khách hàng mua căn nhà thứ hai trở lên, trong đó có khoảng 10% sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn.

Tuy nhiên, đến cuối năm 2025, đà tăng của thị trường căn hộ có xu hướng chậm lại. Một bộ phận nhà đầu tư mua theo tâm lý FOMO bắt đầu rao bán “cắt lỗ”, trong khi mặt bằng giá tại các khu vực trung tâm vẫn được duy trì ổn định.

Lý giải hiện tượng này, Phó Viện trưởng VARS IRE, bà Phạm Thị Miền, cho rằng hiện tượng rao bán cắt lỗ chung cư trong thời gian vừa qua chủ yếu xuất phát từ một bộ phận nhà đầu tư tham gia thị trường ở giai đoạn tăng “nóng”, sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, đặc biệt là các khoản vay có thời gian ân hạn nợ gốc.

“Khi đến kỳ trả nợ, trong bối cảnh lãi suất tăng, áp lực tài chính gia tăng buộc họ phải rao bán để cơ cấu lại dòng tiền. Bên cạnh đó, cũng có không ít trường hợp FOMO, mua chênh giá, nay buộc phải rao bán cắt lỗ khi việc ‘lướt sóng’ không như kỳ vọng. Trong khi đó, nguồn cung rao bán tăng lên, người mua lại có xu hướng quan sát, khiến thanh khoản thứ cấp chậm lại" – bà Miền nói.

Theo bà Miền, đây không phải là hiện tượng phổ biến của thị trường. Việc cắt lỗ gần như chỉ diễn ra cục bộ ở các khu vực ghi nhận mức tăng trưởng nóng, các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính mạnh với kỳ vọng “lướt sóng” trong thời gian ngắn, tranh thủ chính sách hỗ trợ lãi suất của các chủ đầu tư.

Giải pháp căn cơ

Nhìn nhận ở một khía cạnh khác, việc mặt bằng lãi suất duy trì ở mức quá cao trong thời gian dài, không chỉ khiến người dân gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở, mà còn gây khó khăn cho doanh nghiệp BĐS triển khai dự án, từ đó làm nguồn cung bị co hẹp, trầm trọng thêm tình trạng mất cân đối cung - cầu trên thị trường.

Ngược lại, việc buộc lãi suất thế chấp xuống mức thấp cũng không phải là lời giải bền vững, bởi thực tế cho thấy lãi suất thấp kéo dài có thể kích hoạt làn sóng đầu cơ mới, đẩy giá nhà tăng vọt, tương tự những gì đã xảy ra trong giai đoạn trước. Do đó, bài toán đặt ra không phải là “nới hay siết", mà là điều tiết lãi suất và tín dụng theo hướng linh hoạt, có chọn lọc, bảo đảm dòng tiền đi đúng mục tiêu, vừa kiểm soát rủi ro đầu cơ, vừa không làm tắc nghẽn nhu cầu ở thực.

Việc chính sách tín dụng được điều hành theo hướng phù hợp với diễn biến kinh tế vĩ mô, nhằm kiểm soát lạm phát, giữ ổn định kinh tế và hỗ trợ tăng trưởng ở mức hợp lý, với định hướng xuyên suốt là không siết tín dụng một cách đồng loạt, mà phân hóa rõ theo từng lĩnh vực và từng phân khúc thị trường, là cần thiết, bởi BĐS có đóng góp lớn vào GDP, có tác động lan tỏa mạnh tới nhiều ngành kinh tế như xây dựng, vật liệu, tài chính - ngân hàng... Đồng thời, tài sản bảo đảm của hệ thống tín dụng hiện nay chủ yếu là BĐS, nên nếu siết quá mạnh và kéo dài sẽ ảnh hưởng tiêu cực tới tăng trưởng kinh tế nói chung.

Do đó, chính sách tín dụng đang cần được phân hóa rõ hơn, ưu tiên dòng vốn cho nhà ở giá phù hợp, người mua nhà lần đầu và nhu cầu ở thực, trong khi kiểm soát chặt chẽ các hoạt động đầu cơ, sử dụng đòn bẩy cao và các dự án thiếu tính khả thi về pháp lý và dòng tiền.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS): “Muốn thị trường bất động sản phục hồi bền vững, không thể chỉ trông chờ vào việc nới tín dụng. Cốt lõi vẫn là phải tăng nguồn cung phù hợp với nhu cầu ở thực và tái cấu trúc lại nguồn vốn, hướng tới các dòng vốn dài hạn, minh bạch và chuyên nghiệp hơn”.

Nhận định này cho thấy, bài toán bất động sản không chỉ là câu chuyện ngắn hạn của thanh khoản, mà là vấn đề mang tính cấu trúc.

Về dài hạn, khi nguồn cung được cải thiện cả về số lượng lẫn chất lượng, còn dòng vốn được phân bổ đa dạng và ổn định, thị trường bất động sản sẽ từng bước thoát khỏi tình trạng “nóng – lạnh thất thường”. Quan trọng hơn, điều này giúp bất động sản quay trở lại đúng vai trò là kênh đáp ứng nhu cầu an cư và tích lũy giá trị bền vững, thay vì trở thành sân chơi mang nặng tính đầu cơ như giai đoạn trước.