Giải mã bài toán giá đất và chi phí cấu thành giá bất động sản

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), đất đai có ảnh hưởng rất mạnh đến giá và thị trường bất động sản. Trong cơ cấu giá thành sản phẩm do các đơn vị lập dự án và nhà đầu tư tính toán, giá trị đất thường chiếm khoảng 30 - 40%, thậm chí có thể lên tới gần 50% tại một số khu vực.

“Nếu điều tiết được giá đất, đưa giá đất về mức hợp lý và phù hợp hơn thì giá bất động sản cũng sẽ được điều tiết, giảm xuống và phù hợp hơn với nhu cầu của thị trường,” ông Đính nhận định.

Tuy nhiên, ông Đính nhấn mạnh giá đất chỉ là một phần cấu thành giá bất động sản. Giá bất động sản còn phụ thuộc vào quá trình tạo ra sản phẩm, bao gồm thủ tục, quy chế, thể chế và việc những vấn đề này được giải quyết nhanh hay chậm. Bên cạnh đó là nhu cầu của thị trường, việc các phân khúc bất động sản có đáp ứng và phù hợp với nhu cầu hay không.

Ngoài ra, còn có chi phí đầu vào như chi phí vốn, chi phí vật liệu xây dựng và nhiều khoản chi phí phát sinh khác trong toàn bộ quá trình tạo lập bất động sản. Cần kiểm soát chi phí trong toàn bộ quá trình tạo ra bất động sản”, ông Đính nói.

Theo ông, nếu các yếu tố này được hỗ trợ bằng thể chế, thông qua Luật Đất đai và các cơ chế liên quan, để lựa chọn đúng người có năng lực, đúng chủ đầu tư, đúng sản phẩm và đúng quy hoạch, đồng thời đáp ứng nhu cầu phát triển và mong muốn của người dân thì bất động sản sẽ có tính hợp lý hơn, dễ đi vào đời sống và phù hợp với thị trường.

Ông Đính cho rằng đây mới là vấn đề quan trọng. Cùng với việc kiểm soát chi phí trong toàn bộ quá trình tạo lập bất động sản, cần phát triển nhu cầu sử dụng, nhu cầu đầu tư, nhu cầu tăng trưởng và nhu cầu của nền kinh tế thông qua các cơ chế, chính sách phù hợp.

Đồng thời, các công cụ quản lý nhà nước, pháp luật điều tiết và hoạt động giám sát cần được thực hiện đồng bộ để thị trường ổn định, bền vững.

Ở góc độ cơ quan quản lý Nhà nước, bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng), cho rằng cần nhìn thấu đáo vào cơ chế hình thành giá để đánh giá chính xác tác động của việc điều chỉnh chi phí đất.

Chia sẻ về quá trình xây dựng Luật Đất đai 2023, bà Hằng đồng tình với chủ trương tính giá đất theo nguyên tắc thị trường. Dù vậy, thách thức lớn nhất là phải định nghĩa rõ thế nào là “giá thị trường”.

Theo bà, trong một nền kinh tế phát triển, giá đất không thể đứng yên và việc giá bất động sản tăng cao đôi khi là dấu hiệu tích cực, quan trọng là giá tăng theo phương thức nào.

Một trong những căn cứ quan trọng để tham khảo xác định xu hướng giá là lượng giao dịch thực tế:

Nếu lượng giao dịch tăng đều, thị trường có thêm cơ sở vững chắc để xác định xu hướng giá.

Ngược lại, nếu thị trường gần như không có giao dịch nhưng giá vẫn liên tục bị đẩy lên mạnh mẽ, cần phải xem xét kỹ lưỡng liệu mức giá đó có thực sự phản ánh đúng giá trị thị trường hay không.

Bà Hằng chỉ ra rằng việc thiếu định nghĩa rõ ràng về giá thị trường trong thời gian qua, kết hợp với hiện tượng đầu cơ, có thể khiến tiền sử dụng đất bị đẩy lên bất thường khi tính toán cho chủ đầu tư. Điều này tạo ra một mặt bằng giá mới ảo trong khi giá trị thực của bất động sản vẫn ở mức thấp hơn rất nhiều.

Bên cạnh tiền sử dụng đất, giá thành bất động sản còn chịu áp lực từ nhiều khoản mục khác như chi phí đầu tư, chi phí xây dựng, chi phí giải phóng mặt bằng, các loại thuế, cùng với các yếu tố khách quan về vị trí, quan hệ cung - cầu và tâm lý người mua. Vì vậy, để đưa ra các giải pháp và công cụ điều tiết giá cả phù hợp, cơ quan chức năng cần phân tích kỹ lưỡng các cơ sở hình thành giá tại từng thời điểm cụ thể.