Giá nhà neo cao, doanh nghiệp bất động sản mắc kẹt với hàng tồn kho

Thị trường bất động sản đang rơi vào nghịch lý rõ rệt: giá nhà tại các đô thị lớn liên tục lập mặt bằng mới, trong khi lượng hàng tồn kho của nhiều doanh nghiệp địa ốc lại phình to chưa từng thấy. Sự lệch pha giữa cung và cầu, đặc biệt ở phân khúc căn hộ – vốn được xem là trụ cột của nhà ở đô thị – ngày càng bộc lộ rõ.

Ở góc độ toàn thị trường, số liệu Bộ Xây dựng cho thấy trong quý IV/2025, tồn kho bất động sản cả nước đạt khoảng 32.894 căn và nền. Đáng chú ý, tồn kho căn hộ chung cư lên tới 10.952 căn, tăng khoảng 123% so với quý trước. Nguồn cung được tung ra mạnh trong khi lực cầu không theo kịp, đặc biệt ở phân khúc giá cao.

Trong bối cảnh đó, giá bán sơ cấp tiếp tục leo thang. Tại Hà Nội, giá căn hộ trung bình năm 2025 khoảng 100 triệu đồng/m², tăng gần 40% so với năm trước; tại TPHCM lên tới 111 triệu đồng/m², tăng gần 23%. Một căn hộ 70 m² vì thế có giá từ 7–8 tỷ đồng, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người mua ở thực.

Thu nhập không tăng tương xứng, tín dụng vẫn bị kiểm soát, nhà đầu tư thận trọng hơn… khiến lực cầu bền vững co hẹp. Theo giới chuyên gia, nếu giá bán không có dư địa điều chỉnh, áp lực tồn kho có thể kéo dài sang năm 2026, tác động trực tiếp tới dòng tiền doanh nghiệp, khả năng trả nợ và niềm tin thị trường.

Báo cáo tài chính của các chủ đầu tư cho thấy bức tranh nhiều gam màu xám. Hàng tồn kho tăng nhanh, chủ yếu nằm ở các dự án dở dang hoặc bất động sản đang xây dựng, khiến một lượng vốn lớn bị “găm” trong đất đai và công trình, trong khi tốc độ bán hàng chậm hơn đáng kể so với kỳ vọng.

Tại Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC), giá trị tồn kho đã gần như tăng gấp đôi, từ khoảng 13.850 tỷ đồng lên gần 26.955 tỷ đồng. Riêng Khu đô thị và dịch vụ Tràng Cát chiếm xấp xỉ 17.000 tỷ đồng, cao gấp hai lần so với cuối năm trước. Cùng với đó là loạt dự án khác như Khu công nghiệp Lộc Giang, nhà ở xã hội thị trấn Nếnh hay Khu đô thị Phúc Ninh, tạo áp lực lớn lên cân đối tài chính của doanh nghiệp.

Tình trạng tương tự diễn ra tại Taseco Land với hơn 7.300 tỷ đồng hàng tồn kho, phần lớn là bất động sản để bán đang trong quá trình xây dựng, trải dài từ Hà Nội, Thái Nguyên đến Duy Tiên, Thanh Hóa và các khu công nghiệp. Chiến lược mở rộng quỹ đất mạnh mẽ trong quá khứ nay trở thành “gánh nặng” khi sức mua suy yếu, dòng tiền bị chôn dài hạn.

Ngay cả các doanh nghiệp quy mô nhỏ hơn cũng không đứng ngoài vòng xoáy. Lideco (NTL) ghi nhận tồn kho tăng 13%, lên hơn 567 tỷ đồng, tập trung tại dự án Dịch Vọng. Điều này cho thấy tồn kho đã trở thành vấn đề mang tính phổ biến, không còn là câu chuyện riêng lẻ.

Ở chiều ngược lại, đây cũng là giai đoạn buộc thị trường phải tự điều chỉnh. Áp lực tồn kho có thể khiến chủ đầu tư thay đổi chiến lược, từ chính sách bán hàng linh hoạt hơn đến tái cơ cấu sản phẩm theo hướng vừa túi tiền. Những phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực, như nhà ở xã hội hay nhà thương mại giá hợp lý, được kỳ vọng sẽ được ưu tiên hơn trong thời gian tới.