Giá nhà liền thổ đã giảm mạnh nhưng vẫn ở mức cao, nguồn cung sẽ tiếp đà tăng trưởng

Sẽ tiếp đà tăng trưởng

Mới đây, JLL Việt Nam đã công bố báo cáo nghiên cứu thị trường nhà ở TP.HCM. Theo đơn vị này, trong quý 4/2025, mức giá sơ cấp của thị trường nhà liền thổ ghi nhận ở mức 8.033 USD/m² đất (hơn 210 triệu đồng/m²), giảm 52,6% so với cùng kỳ năm ngoái.

Theo JLL Việt Nam, sở dĩ giá nhà liền thổ giảm mạnh là do có sự tham gia rổ hàng bán của dự án Vinhomes Green Paradise tại Cần Giờ với mức giá cạnh tranh, làm giảm mức giá trung bình toàn thị trường so với giai đoạn trước vốn chỉ có các sản phẩm đắt đỏ.

Cũng theo JLL Việt Nam, nguồn cung nhà liền thổ trong quý 4/2025 đạt gần 3.400 căn. Mức tiêu thụ cũng có sự đột phá, với hơn 2.000 căn được hấp thụ trong quý 4. Đây là kỷ lục trong giai đoạn từ năm 2022 đến nay. Động lực chính đến từ số lượng lớn giao dịch sơ cấp của dự án Vinhomes Green Paradise tại Cần Giờ.

Các chuyên gia của JLL đánh giá, người mua nhà vẫn thể hiện nhu cầu mạnh mẽ đối với các dự án có pháp lý minh bạch, tiềm năng khai thác thương mại cao và khả năng thanh khoản tốt.

Đối với phân khúc căn hộ, trong quý 4/2025, thị trường TP.HCM chủ yếu là căn hộ cao cấp và siêu sang với hơn 1.700 giao dịch thành công, tăng hơn 33% so với quý trước. Hoạt động giao dịch sơ cấp sôi động nhất tập trung tại khu vực nút giao An Phú, với các giai đoạn mở bán tiếp theo của các dự án Eaton Park, The Global City và The Privé.

Đáng chú ý, phần lớn giao dịch thuộc phân khúc cao cấp, với mức giá dao động từ 120-150 triệu đồng/m².

Bà Phan Thị Ánh Đào, Trưởng phòng Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu JLL Việt Nam chia sẻ, trong năm 2026, đơn vị này dự báo thị trường TP.HCM tiếp tục đà tăng trưởng và có thể chào đón nguồn cung khoảng 7.500 - 8.000 căn hộ phân khúc cao cấp và 4.500 căn nhà liền thổ.

Các dự án đại đô thị quy mô lớn như Vinhomes Green Paradise Cần Giờ và Khu đô thị Đại học Quốc tế Berjaya sẽ là những nguồn cung chính trong thời gian tới, đóng góp đáng kể cho thị trường.

Song song đó, tiến độ triển khai pháp lý được cải thiện cùng với các dự án hạ tầng trọng điểm đang dần hoàn thiện như các đường Vành đai 3, 4 và các tuyến đường sắt đô thị đang kêu gọi đầu tư sẽ là bệ đỡ vững chắc cho thị trường bất động sản. Với những yếu tố tích cực này, năm 2026 được kỳ vọng sẽ mang lại những chuyển biến rõ nét và bền vững hơn cho thị trường bất động sản TP.HCM.

Cần “liều thuốc” cho dài hạn

Mặc dù nguồn cung được dự báo sẽ dồi dào nhưng bài toán lượng tiêu thụ vẫn cần có lời giải cho dài hạn.

Nên nhớ rằng, khi nguồn cung tăng không xuất phát từ nhu cầu thực mà chủ yếu từ thay đổi pháp lý, khi các dự án không được phép phân lô bán nền, buộc chủ đầu tư phải xây nhà hoàn thiện để bán. Điều này khiến số liệu nguồn cung phình to, trong khi lực cầu yếu.

Nhìn tổng thể, thị trường nhà liền thổ Việt Nam đang bị kẹt trong vòng xoáy nghịch lý cung nhiều – giá cao – cầu yếu – đầu cơ áp đảo. Giá đất chiếm tỷ trọng quá lớn trong cơ cấu sản phẩm, khiến mọi nỗ lực giảm giá bán đều bế tắc. Trong khi đó, chính sách tín dụng và pháp lý chưa tạo đủ điều kiện để dòng vốn đến đúng người mua ở thực.

Nếu không có biện pháp can thiệp kịp thời, nguy cơ “bong bóng ngược” – tức giá cao nhưng thanh khoản thấp – có thể khiến thị trường đóng băng trong khi vẫn gây ảo tưởng thịnh vượng. Việc điều chỉnh bảng giá đất cần thận trọng, dựa trên dữ liệu thực tế và khả năng chi trả của người dân, thay vì bám theo giá giao dịch bị đầu cơ thổi phồng.

Một thị trường bất động sản lành mạnh không thể dựa vào kỳ vọng sinh lời ngắn hạn, mà phải được xây dựng trên nền tảng cầu ở thực, giá hợp lý và chính sách phát triển bền vững. Chỉ khi đó, những khu đô thị mới sẽ thôi “đẹp trên bản vẽ mà vắng bóng người”, và giấc mơ an cư của người Việt mới có thể trở lại tầm tay.

Riêng tại TP HCM, sự mở rộng địa giới hành chính và kết nối hạ tầng liên vùng sẽ giúp các khu vực ngoài lõi trung tâm trở thành “điểm đến mới” của dòng tiền.

Năm 2026 được kỳ vọng là giai đoạn nhiều dự án hạ tầng trọng điểm bước vào giai đoạn hoàn thiện hoặc tăng tốc triển khai. Điều này không chỉ cải thiện khả năng kết nối mà còn tạo hiệu ứng lan tỏa về giá trị bất động sản tại các khu vực hưởng lợi trực tiếp.

Các tuyến giao thông chiến lược tại khu Đông, khu Nam và trục kết nối vùng được xem là yếu tố then chốt thúc đẩy thị trường trong trung và dài hạn.

Bên cạnh triển vọng tích cực, thị trường năm 2026 cũng đối mặt với một số thách thức. Việc áp dụng bảng giá đất mới từ đầu năm 2026 có thể làm tăng chi phí phát triển dự án. Cùng với đó, xu hướng lãi suất biến động và chi phí xây dựng chưa hạ nhiệt sẽ đặt áp lực lên cả doanh nghiệp lẫn người mua nhà.

Theo JLL nhận định, khác với các chu kỳ tăng trưởng trước, giai đoạn 2026–2027 nhiều khả năng sẽ là chu kỳ phục hồi theo hướng chọn lọc và bền vững hơn. Thị trường sẽ ưu tiên các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ rõ ràng và đáp ứng nhu cầu ở thực, thay vì chạy theo đầu cơ ngắn hạn.