Giá nhà khó giảm mạnh, nhưng cơ hội cho người mua

Chi phí phát triển gia tăng, giá nhà khó giảm mạnh

Thị trường nhà ở đang đối mặt với bài toán cân bằng giữa chi phí phát triển dự án và khả năng chi trả của người mua. Dù sức hấp thụ chịu áp lực, việc giảm giá bán không dễ thực hiện khi nhiều khoản chi phí đầu vào vẫn ở mức cao, từ đất đai, giải phóng mặt bằng đến vật liệu, nhân công và lãi vay.

TS Cấn Văn Lực đánh giá gánh nặng chi phí là một trong những nguyên nhân trực tiếp khiến giá nhà khó giảm. Theo ông, chi phí đất đai và giải phóng mặt bằng ngày càng chiếm tỷ trọng lớn trong tổng mức đầu tư. Đặc biệt, khi bảng giá đất mới tiệm cận giá thị trường, nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai có thể tăng đáng kể, tác động trực tiếp đến chi phí phát triển dự án.

Bên cạnh đó, giá vật liệu xây dựng, chi phí nhân công và lãi vay ngân hàng cùng gia tăng, khiến tổng chi phí đầu tư bị đẩy lên. Với những dự án có thời gian triển khai kéo dài, chi phí vốn còn tạo thêm áp lực lên hiệu quả tài chính của doanh nghiệp. Các khoản chi phí này khiến chủ đầu tư khó có dư địa giảm sâu giá bán mà vẫn bảo đảm hiệu quả kinh doanh.

Trong cơ cấu giá thành bất động sản, chi phí đất đai và các nghĩa vụ liên quan là yếu tố quan trọng, bởi đây thường là khoản đầu tư lớn ngay từ giai đoạn đầu. Khi chi phí đầu vào tăng, doanh nghiệp phải tính toán lại phương án tài chính, cơ cấu sản phẩm và thời điểm mở bán. Điều này góp phần lý giải vì sao giá nhà có thể duy trì ở mức cao ngay cả khi giao dịch trên thị trường chậm lại.

Tuy nhiên, áp lực chi phí không đồng nghĩa tất cả dự án đều có khả năng giữ nguyên mức giá trong mọi hoàn cảnh. Khả năng điều chỉnh còn phụ thuộc vào chi phí đầu tư thực tế, tiến độ triển khai, áp lực dòng tiền và mức độ cạnh tranh của sản phẩm. Những dự án có cơ cấu chi phí cao nhưng sức mua hạn chế có thể phải tăng cường ưu đãi hoặc điều chỉnh phương án bán hàng để cải thiện thanh khoản.

Ở góc độ thị trường, bài toán hiện nay không chỉ nằm ở việc giá nhà có giảm hay không, mà còn ở khả năng phát triển nguồn cung phù hợp với thu nhập của người dân. Khi chi phí đất đai, xây dựng và vốn vay cùng tạo áp lực, việc mở rộng nguồn cung nhà ở có mức giá dễ tiếp cận đòi hỏi giải pháp đồng bộ hơn về quỹ đất, thủ tục pháp lý, quy hoạch và cơ cấu sản phẩm.

Trong khi đó, nhu cầu nhà ở thực vẫn tồn tại, nhưng khoảng cách giữa giá bán và năng lực tài chính đang khiến nhiều khách hàng phải kéo dài thời gian tích lũy hoặc chuyển hướng sang những khu vực có mức giá phù hợp hơn. Điều này đặt ra yêu cầu đối với doanh nghiệp trong việc lựa chọn phân khúc, xác định mức giá và thiết kế phương án thanh toán sát với khả năng chi trả của khách hàng mục tiêu.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills TP.HCM, nhận định khoảng cách giữa giá bán và khả năng chi trả của người mua nhà ở thực hiện ở mức cao. Nhu cầu nhà ở không mất đi, nhưng chi phí vay vốn cao khiến người mua thận trọng hơn, nhất là khi nhiều sản phẩm mới có giá vượt quá khả năng tài chính của nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy.

Thực tế, dữ liệu Savills cho thấy trong quý II/2026, khoảng 80% nguồn cung căn hộ sơ cấp tại TP.HCM có giá trên 100 triệu đồng/m². Trong khi đó, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường giảm xuống khoảng 32% và tiếp tục chịu sức ép.

Diễn biến này phản ánh sự lệch pha giữa cơ cấu nguồn cung và sức mua. Khi phần lớn sản phẩm mới tập trung ở phân khúc giá cao, tệp khách hàng đủ khả năng tiếp cận sẽ bị thu hẹp, đặc biệt trong bối cảnh lãi suất vay tạo thêm áp lực lên chi phí sở hữu nhà.

Vì vậy, để thị trường cải thiện sức hấp thụ, bên cạnh việc kiểm soát chi phí phát triển, doanh nghiệp cần quan tâm nhiều hơn đến nhu cầu thực tế và khả năng thanh toán của từng nhóm khách hàng. Các sản phẩm có diện tích hợp lý, tổng giá trị phù hợp và phương án thanh toán rõ ràng có thể tạo lợi thế trong giai đoạn người mua ưu tiên an toàn tài chính.

Chính sách tài chính trở thành công cụ cạnh tranh, thị trường phân hóa rõ hơn

Trong bối cảnh giá nhà khó giảm mạnh, các chủ đầu tư đang tìm cách hỗ trợ người mua mà không nhất thiết phải điều chỉnh giá niêm yết. Theo bà Cao Thị Thanh Hương, nhiều doanh nghiệp hiện ưu tiên giữ giá công bố và tăng cường hỗ trợ thông qua các chính sách tài chính.

Các hình thức phổ biến gồm hỗ trợ lãi suất, gói vay có lãi suất cố định trong thời gian nhất định, ân hạn nợ gốc, chiết khấu cho khách hàng thanh toán nhanh và giãn tiến độ thanh toán. Những giải pháp này giúp người mua phân bổ dòng tiền linh hoạt hơn, giảm áp lực vốn ban đầu hoặc hạn chế chi phí vay trong giai đoạn đầu sở hữu nhà.

Đối với khách hàng có nhu cầu ở thực, tiến độ thanh toán phù hợp có thể tạo điều kiện để chủ động kế hoạch tài chính, nhất là khi thu nhập được tích lũy theo thời gian. Trong khi đó, các chương trình hỗ trợ lãi suất giúp người mua dễ tính toán khoản trả nợ hàng tháng, từ đó cân nhắc khả năng vay vốn trước khi đưa ra quyết định.

Với chủ đầu tư, chính sách tài chính linh hoạt cũng là một công cụ duy trì sức cạnh tranh trong giai đoạn thanh khoản chậm. Thay vì giảm đồng loạt giá niêm yết, doanh nghiệp có thể thiết kế các gói hỗ trợ theo từng nhóm khách hàng, tiến độ thanh toán hoặc loại sản phẩm. Cách làm này tạo thêm lựa chọn cho người mua, đồng thời giúp doanh nghiệp chủ động hơn trong việc quản lý mặt bằng giá và dòng tiền.

Tuy nhiên, mức độ hấp dẫn của một chính sách bán hàng cần được đánh giá dựa trên tổng chi phí sở hữu, chứ không chỉ nhìn vào thời gian ưu đãi hoặc tỷ lệ chiết khấu. Người mua cần làm rõ thời hạn hỗ trợ lãi suất, mức lãi suất sau ưu đãi, điều kiện ân hạn nợ gốc và nghĩa vụ thanh toán ở từng giai đoạn. Một phương án phù hợp là phương án bảo đảm khả năng trả nợ dài hạn, thay vì chỉ giảm áp lực trong thời gian đầu.

Theo nhận định của bà Hương, trong 6-12 tháng tới, mặt bằng giá nhà nhìn chung khó giảm mạnh do chính các chủ đầu tư cũng phải chịu chi phí vốn lớn khi phát triển dự án. Dù vậy, sự phân hóa giữa các sản phẩm có thể ngày càng rõ rệt.

Những dự án sở hữu vị trí thuận lợi, pháp lý rõ ràng và được triển khai bởi chủ đầu tư uy tín có khả năng duy trì giá ổn định tốt hơn. Ngược lại, các sản phẩm kém cạnh tranh hoặc phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tài chính có thể chịu áp lực điều chỉnh lớn hơn khi sức mua không đáp ứng kỳ vọng.

Nếu xuất hiện điều chỉnh giá, xu hướng này nhiều khả năng diễn ra cục bộ theo từng dự án và chủ yếu thể hiện thông qua chính sách bán hàng, thay vì giảm đồng loạt giá niêm yết trên toàn thị trường. Điều đó đồng nghĩa người mua có thể tìm thấy những cơ hội tốt hơn ở từng sản phẩm cụ thể, nhưng cần chủ động so sánh giữa giá công bố, mức ưu đãi thực tế và tổng chi phí phải bỏ ra.

Một chuyển động đáng chú ý khác là nhu cầu có thể tiếp tục dịch chuyển theo hướng tìm kiếm các khu vực có mức giá dễ tiếp cận hơn. Khi giá nhà tại khu vực trung tâm vượt xa khả năng tài chính của nhiều hộ gia đình, những địa bàn được cải thiện kết nối giao thông và có hệ thống tiện ích ngày càng hoàn thiện sẽ có thêm cơ hội thu hút người mua ở thực.

Dù vậy, sự dịch chuyển này chỉ phát huy hiệu quả khi hạ tầng được triển khai thực chất, thời gian di chuyển hợp lý và nguồn cung phù hợp với nhu cầu địa phương. Với người mua, lựa chọn một căn nhà có giá thấp hơn nhưng thiếu tiện ích hoặc gây phát sinh chi phí đi lại lớn chưa chắc mang lại lợi ích kinh tế trong dài hạn.

Nhìn chung, thị trường nhà ở đang bước vào giai đoạn mà giá bán không còn là yếu tố duy nhất quyết định khả năng giao dịch. Chi phí phát triển dự án tạo ra mặt bằng giá khó giảm sâu, trong khi chính sách tài chính, chất lượng sản phẩm và sự phù hợp với nhu cầu thực sẽ quyết định sức cạnh tranh của từng dự án.

Trong thời gian tới, triển vọng thị trường sẽ phụ thuộc vào khả năng cân bằng giữa nguồn cung, chi phí đầu vào và năng lực chi trả của người dân. Khi doanh nghiệp linh hoạt hơn trong phương án bán hàng và người mua có thêm lựa chọn phù hợp, thị trường có cơ hội cải thiện thanh khoản theo hướng chọn lọc. Cơ hội vì thế không chỉ nằm ở việc chờ giá nhà giảm, mà còn ở việc tìm đúng sản phẩm, tận dụng chính sách tài chính phù hợp và lựa chọn tài sản có giá trị sử dụng bền vững.