Giá đất quanh siêu đô thị “nóng” theo làn sóng TOD

TOD: Tầm nhìn lớn nhưng thiếu mô hình chuẩn

Dù khái niệm TOD đã được nhắc đến tại Việt Nam hơn mười năm, phải đến năm 2022 mô hình này mới chính thức đi vào quy hoạch quốc gia. Khoảng cách kinh nghiệm so với những quốc gia đã phát triển TOD hàng chục năm khiến Việt Nam gần như chưa có đô thị TOD hoàn chỉnh nào – đó là nhận định chung của giới chuyên môn.

TP.HCM vì vậy chọn cách đi từng bước. Giai đoạn đầu, thành phố triển khai 11 khu TOD thí điểm với quy mô 1.700 – 1.800 ha tại các trục metro số 1, số 2 và Vành đai 3. Riêng khu vực Dĩ An cũ đã được quy hoạch gần 420 ha, dự kiến bố trí khoảng 1.000 tỷ đồng vốn đầu tư. Một trong những điểm nhấn là khu đô thị TOD Vành đai 3 – Tân Bình (18,8 ha), hướng tới phát triển khu tài chính – thương mại và đào tạo.

Mục tiêu dài hạn cũng rất tham vọng: đến 2035, TP.HCM hướng tới 355 km đường metro và huy động 7,8 tỷ USD từ quỹ đất TOD để tái đầu tư hạ tầng, giảm ùn tắc và phát triển đô thị bền vững.

Thế nhưng, như kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn phân tích, tuyến metro số 1 hiện mới hoàn thành phần “transit”, trong khi hai cấu phần quan trọng nhất – “oriented” và “development” – vẫn bỏ ngỏ. Các dự án bất động sản dọc tuyến như Vinhomes hay Masterise mới chỉ “bám theo metro”, chưa tạo nên hệ sinh thái đô thị liền mạch nơi người dân có thể di chuyển, mua sắm, làm việc và giải trí trong bán kính đi bộ.

Theo chuyên gia Võ Huỳnh Tuấn Kiệt (CBRE Việt Nam), doanh nghiệp bất động sản trong nước khá nhanh nhạy, nhiều đơn vị đã tích lũy quỹ đất từ sớm, đón đầu công bố TOD để khai thác giá trị gia tăng. Ngược lại, người dân vẫn trong giai đoạn quan sát, chờ xem lợi ích thực tế. Tuy nhiên, xu hướng nâng giá quanh metro đã phản ánh phần nào niềm tin thị trường: bất động sản gần metro số 1 tăng từ 30 – 40% đến 100 – 200%.

Con số này không phải là hiện tượng cá biệt. So sánh khu vực cho thấy: Singapore tăng khoảng 15%, Kuala Lumpur 30%, Bangkok 10 – 20%, Hà Nội khoảng 40% và TP.HCM lên tới 35 – 70%.

Với mức tăng trưởng trung bình 20%/năm của căn hộ sơ cấp, chênh lệch 30% cho bất động sản gần TOD được chuyên gia CBRE Lawrence Lennon đánh giá là hợp lý. Ông cho rằng việc gần metro chỉ “khuếch đại” quy luật cung – cầu, nhất là trong bối cảnh nguồn cung căn hộ tại TP.HCM giảm mạnh nhiều năm liền.

Các thị trường phát triển càng củng cố nhận định này: một cửa hàng tiện lợi gần ga metro thường có giá trị cao hơn đáng kể so với vị trí cách vài trăm mét. Tuy nhiên, như ông Ben Gray (Knight Frank Việt Nam) cảnh báo, thị trường Việt Nam vẫn tồn tại “khoảng tối” trong định giá, đặc biệt khi việc mua bán còn dựa nhiều vào kinh nghiệm cá nhân, thiếu chuẩn định giá rõ ràng.

Metro càng xây nhanh, áp lực bù lỗ càng lớn nếu không đi kèm đô thị

Một trong những cảnh báo mạnh mẽ nhất đến từ ngành quy hoạch TP.HCM. Đại diện Sở Quy hoạch – Kiến trúc cho rằng bài học từ metro số 1 cho thấy sự chuẩn bị chưa đầy đủ đã làm giảm đáng kể cơ hội phát triển đô thị. TOD chỉ thật sự mang lại lợi ích khi Nhà nước có cơ chế thu lại phần giá trị đất tăng thêm để tái đầu tư – giúp cân bằng lợi ích giữa người dân, nhà nước và doanh nghiệp.

Không ít đề xuất thời gian qua bị giới chuyên môn đánh giá thiếu tinh thần TOD. Ví dụ, tuyến metro nối sân bay Long Thành – Tân Sơn Nhất hay tuyến Bến Thành – Vũng Tàu chỉ có hai ga. Chúng phục vụ di chuyển nhưng không tạo động lực phát triển đô thị dọc tuyến, dẫn đến rủi ro “metro chạy mà đô thị không đi cùng”.

Theo kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn, nếu không quy hoạch đúng tinh thần TOD, càng xây metro nhanh, áp lực nợ và bù lỗ của thành phố càng lớn. Ngược lại, nếu làm đúng, TOD có thể trở thành động lực tăng trưởng mới: tăng thu ngân sách từ đất, cải thiện chất lượng sống và đưa TP.HCM bước vào giai đoạn đô thị hóa bền vững hơn.