Giá chung cư chuyển nhượng được dự báo chững lại trong năm 2026

Tại hội thảo về thị trường bất động sản do báo Tiền Phong tổ chức ngày 25/1, nhiều chuyên gia cho rằng các điều kiện từng thúc đẩy làn sóng “đầu cơ, lướt sóng” căn hộ đang không còn thuận lợi. Nguồn cung mới gia tăng, lãi suất có xu hướng nhích lên, trong khi tâm lý FOMO và kỳ vọng giá tăng nhanh đã hạ nhiệt rõ rệt.

Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing, nhận định giá và thanh khoản chung cư thứ cấp khó có khả năng bứt phá trong năm 2026 mà chủ yếu duy trì ở trạng thái ổn định. Theo ông, mặt bằng giá chuyển nhượng hiện đã tiến sát vùng đỉnh. Tính đến cuối năm 2025, giá căn hộ thứ cấp tại Hà Nội đạt khoảng 90 triệu đồng/m², tăng hơn 7% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, nguồn cung mới và số căn hộ dự kiến bàn giao trong năm nay ước khoảng 35.000–40.000 căn.

Thanh khoản thị trường cũng đã xuất hiện dấu hiệu suy giảm từ quý IV/2025, sau ba quý duy trì ở mức cao. Thống kê của OneHousing cho thấy Hà Nội và các khu vực lân cận ghi nhận khoảng 9.500 giao dịch chung cư chuyển nhượng, giảm 22% so với cùng kỳ. “Phân khúc chung cư – vốn đóng vai trò dẫn dắt thị trường thời gian qua – đang cho thấy sự đảo chiều. Nguồn cung tăng sẽ làm dịu đà tăng giá, đồng thời khiến hoạt động đầu cơ ngắn hạn giảm dần”, ông Trung đánh giá.

Ở góc độ vĩ mô, ông Cấn Văn Lực, Kinh tế trưởng BIDV, cho rằng tâm lý thận trọng khi vay mua nhà đang ngày càng lan rộng. Năm 2025, dư nợ tín dụng bất động sản ước đạt khoảng 4,5 triệu tỷ đồng, tăng 22% so với năm trước. Tuy nhiên, tín dụng cho vay mua nhà chỉ tăng khoảng 14%, trong khi cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản tăng tới 28%, chiếm khoảng 44% tổng dư nợ. Diễn biến này phản ánh xu hướng người dân dè dặt hơn trước mức giá nhà neo cao.

Theo số liệu Bộ Xây dựng, giá nhà đất đã tăng gần 60% trong giai đoạn 2019–2024; riêng năm 2025, giá chung cư tại Hà Nội và TP.HCM tăng bình quân 20–30%. Trong khi đó, thị trường vẫn đối mặt tình trạng lệch pha cung – cầu, thừa sản phẩm cao cấp nhưng thiếu nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của số đông, khiến sức hấp thụ trong thời gian tới chịu nhiều áp lực, nhất là khi lãi suất cho vay có dấu hiệu tăng trở lại.

Từ phía cơ quan quản lý, ông Hà Quang Hưng, Cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết hàng loạt chính sách mới sẽ tác động trực tiếp đến thị trường từ năm 2026. Đáng chú ý là quy định cấp mã định danh điện tử cho các loại bất động sản, dự án, đơn vị quản lý vận hành chung cư và cá nhân hành nghề môi giới theo Nghị định 357, áp dụng từ ngày 1/3/2026. Theo ông Hưng, quy định này sẽ góp phần hạn chế đầu cơ, thao túng giá và nâng cao tính minh bạch của thị trường.

Trong bối cảnh giá khó tăng mạnh, các chuyên gia khuyến nghị doanh nghiệp địa ốc cần chủ động tái cấu trúc, quản trị dòng tiền chặt chẽ và điều chỉnh cơ cấu sản phẩm theo hướng phục vụ nhu cầu ở thực. Ông Cấn Văn Lực cho rằng việc đa dạng hóa nguồn vốn và từng bước đưa giá nhà về mức hợp lý là yếu tố then chốt để khơi thông dòng tiền.

Về phía nhà đầu tư, ông Trần Quang Trung dự báo khẩu vị đầu tư chung cư sẽ dịch chuyển từ ngắn hạn sang trung và dài hạn. Theo đó, nhà đầu tư cần thận trọng hơn trong việc lựa chọn sản phẩm, ưu tiên các dự án có pháp lý rõ ràng, vị trí tốt và uy tín chủ đầu tư để đảm bảo khả năng tăng trưởng bền vững.