Giá căn hộ sơ cấp TP.HCM lập mặt bằng mới, tiến sát 160 triệu đồng/m²

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý IV/2025 của đơn vị tư vấn này, giá bán trung bình căn hộ sơ cấp tại TP.HCM đạt khoảng 6.113 USD/m², tương đương gần 160 triệu đồng/m². Mức giá này tăng 16% so với quý trước và cao hơn khoảng 65% so với cùng kỳ năm 2024. Đà tăng chủ yếu đến từ các dự án mới ra hàng với định vị cao hơn rõ rệt so với các dự án cũ, đặc biệt tại khu vực lõi đô thị.

Dù giá neo cao, thanh khoản thị trường lại ghi nhận tín hiệu tích cực. Trong quý IV/2025, lượng căn hộ hấp thụ mới đạt khoảng 3.196 căn, tăng 19% so với quý III và cao hơn 10% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, số giao dịch gần tương đương lượng nguồn cung mở bán, đưa tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường lên khoảng 62% – mức cao nhất trong năm 2025.

Cushman & Wakefield cho rằng các yếu tố như cải thiện hạ tầng kết nối, chính sách bán hàng linh hoạt và tiến độ thanh toán phù hợp tiếp tục đóng vai trò then chốt trong việc hình thành mặt bằng giá. Bên cạnh đó, dòng vốn từ các địa phương khác, đặc biệt là nhà đầu tư phía Bắc, đang quay lại TP.HCM sau giai đoạn dài thị trường thiếu hụt nguồn cung mới.

Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao bộ phận tư vấn chiến lược Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định tỷ lệ hấp thụ cải thiện mạnh phản ánh cả sự phục hồi tâm lý người mua lẫn cơ cấu sản phẩm chào bán phù hợp hơn với nhu cầu thị trường. Theo bà, trong ngắn hạn, lực cầu đang đóng vai trò dẫn dắt, tạo nền tảng cho đà phục hồi bền hơn trong các quý tới.

Ở góc nhìn rộng hơn, bao gồm TP.HCM và các tỉnh vệ tinh như Đồng Nai, Tây Ninh, JLL cho biết giá bán căn hộ sơ cấp bình quân tại thị trường phía Nam đã đạt khoảng 2.740 USD/m² vào quý IV/2025, tăng gấp 1,25 lần so với cuối năm 2020. Giai đoạn 2026–2030, khu vực này dự kiến đón trung bình khoảng 28.500 căn hộ mỗi năm.

Theo JLL, xu hướng phát triển các đại đô thị tích hợp theo mô hình TOD tiếp tục lan rộng, với không gian đô thị dịch chuyển dần ra ngoài Vành đai 2 và tiến tới Vành đai 3, 4. Động lực chính đến từ các dự án hạ tầng quy mô lớn như sân bay Long Thành, hệ thống metro và mạng lưới cao tốc liên vùng.

Trong chu kỳ mới, người mua sẽ có thêm nhiều lựa chọn, từ căn hộ trung cấp đến cao cấp, siêu sang, cùng các dòng sản phẩm mới như căn hộ xanh, căn hộ thông minh. Song song đó, hoạt động mua bán – sáp nhập (M&A) trong lĩnh vực nhà ở được dự báo tiếp tục sôi động, chủ yếu do các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính và kinh nghiệm phát triển dẫn dắt, góp phần nâng chất lượng thị trường.

Về nguồn cung, quý IV/2025 được xem là bước ngoặt khi thị trường TP.HCM ghi nhận sự trở lại rõ nét của cả phân khúc căn hộ và nhà liền thổ. Riêng căn hộ, có khoảng 3.358 căn chào bán mới, tăng gấp 5 lần so với quý trước và nhích nhẹ 4% so với cùng kỳ năm 2024, cho thấy sự phục hồi mang tính chọn lọc.

Nguồn cung tiếp tục tập trung chủ yếu tại khu Đông TP.HCM, chiếm tới 85%, trong khi khu Tây và khu Nam lần lượt đóng góp 10% và 5%. Về cơ cấu phân khúc, căn hộ hạng sang chiếm ưu thế với 57% nguồn cung mới, theo sau là trung cấp (28%) và cao cấp (14%). Một số dự án quy mô lớn, có thương hiệu và chất lượng phát triển cao như Masteri Park Place hay The Regency tiếp tục thu hút sự quan tâm của thị trường.

Theo Cushman & Wakefield, diễn biến thời gian tới sẽ phụ thuộc lớn vào chiến lược ra hàng có kiểm soát của chủ đầu tư, khả năng tiếp cận tín dụng và tiến độ tháo gỡ vướng mắc pháp lý. Cùng với đó, đầu tư hạ tầng và định hướng mở rộng không gian đô thị TP.HCM được kỳ vọng sẽ tiếp tục định hình mặt bằng giá và nhu cầu nhà ở trong chu kỳ tăng trưởng kế tiếp.