Giá bất động sản khó giảm nhưng sẽ mang tính chọn lọc cao

Thị trường bắt đầu phân hóa rõ nét từ cuối năm 2025

Theo dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), năm 2025, toàn thị trường ghi nhận khoảng 128.000 sản phẩm bất động sản mở bán mới, mức cao nhất trong giai đoạn 2019–2025 và tiệm cận “đỉnh” nguồn cung. Tuy nhiên, nghịch lý là thị trường vẫn chưa thực sự được “giải khát” khi cơ cấu nguồn cung tiếp tục mất cân đối, đặc biệt là sự thiếu hụt nghiêm trọng các sản phẩm nhà ở có giá phù hợp với đại đa số người dân.

Phần lớn nguồn cung mới trên thị trường vẫn đến từ căn hộ cao cấp và các sản phẩm thấp tầng có giá trị lớn. Đáng chú ý, khoảng 25% nguồn cung căn hộ có giá trên 100 triệu đồng/m², tập trung chủ yếu ở một số chủ đầu tư lớn. Trong khi đó, phân khúc nhà ở vừa túi tiền, vốn có nhu cầu rất lớn, gần như vắng bóng.

Theo VARS, sự mất cân đối này khiến dù số lượng sản phẩm mở bán tăng cao, khả năng tiếp cận nhà ở của người mua thực vẫn bị hạn chế, đặc biệt tại các đô thị lớn, nơi mặt bằng giá đã tăng nhanh và vượt xa tốc độ tăng thu nhập bình quân.

Trong những tháng đầu năm 2025, thị trường ghi nhận tỷ lệ hấp thụ cao tại nhiều dự án mở bán mới. Nguyên nhân đến từ nhu cầu nhà ở bị nén trong nhiều năm, cùng với hàng loạt thông tin tích cực về triển vọng kinh tế, đầu tư hạ tầng và mặt bằng lãi suất duy trì ở mức thấp.

Không ít dự án rơi vào tình trạng “cháy hàng”, thậm chí xuất hiện các giao dịch chênh giá để sở hữu sản phẩm. Dòng tiền đầu tư đổ vào thị trường mạnh mẽ, nhiều nhà đầu tư ghi nhận mức lợi nhuận cao trong thời gian ngắn, có trường hợp lãi gấp đôi số vốn bỏ ra chỉ sau hơn một năm.

Tuy nhiên, sự sôi động này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro khi giá bất động sản liên tục được đẩy lên các mức cao mới, trong khi giá trị sử dụng và khả năng khai thác thực tế không tăng tương ứng.

Từ cuối năm 2025, thị trường bất động sản bắt đầu ghi nhận những thay đổi đáng chú ý. Dù vẫn có các dự án được hấp thụ tốt, nhưng tình trạng phân hóa ngày càng rõ nét khi nguồn cung gia tăng đồng loạt trên diện rộng, mang đến nhiều lựa chọn hơn cho người mua.

Đặc biệt, trong bối cảnh lãi suất có xu hướng tăng, áp lực tài chính bắt đầu bộc lộ rõ đối với nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao, kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn và tham gia thị trường trong các đợt tăng “nóng”. Thanh khoản không còn phân bổ đồng đều, mà tập trung vào những dự án có vị trí tốt, pháp lý hoàn chỉnh và phù hợp với nhu cầu ở thực.

Vai trò “cú hích” từ chính sách

Một trong những yếu tố mang tính nền tảng định hình lại thị trường bất động sản là sự bứt phá mạnh mẽ của hạ tầng giao thông. Trong năm 2025, cả nước khởi công và khánh thành 564 công trình, dự án với tổng vốn đầu tư hơn 5,14 triệu tỷ đồng, trong đó vốn tư nhân chiếm gần 75%. Số km cao tốc, nút giao và đường dẫn đều vượt mục tiêu Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 5 năm 2021-2025.

Hạ tầng không chỉ giúp gia tăng giá trị bất động sản mà còn rút ngắn thời gian di chuyển, mở rộng không gian phát triển ra các khu vực vùng ven và đô thị vệ tinh, nơi còn dư địa quỹ đất lớn và mặt bằng giá “dễ chịu” hơn so với khu vực trung tâm.

Song song với đó, việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý đã giúp khoảng một nghìn dự án được triển khai trở lại. Nhiều dự án quy mô lớn, lên tới hàng nghìn ha, cũng được phê duyệt và đẩy nhanh tiến độ nhằm tránh nguy cơ bị thu hồi đất theo các quy định mới.

Khi nguồn cung gia tăng trên diện rộng, thị trường bước vào giai đoạn cạnh tranh thực chất. Giá bất động sản nhìn chung vẫn duy trì ở mức cao và khó giảm, nhưng thanh khoản chỉ tập trung vào những sản phẩm có giá trị thực, khả năng khai thác tốt và pháp lý minh bạch.

Theo các chuyên gia, chiến lược lướt sóng ngắn hạn dựa trên tin đồn, hiệu ứng đám đông ngày càng rủi ro, nhất là khi dữ liệu thị trường được minh bạch hóa, trong đó có việc gắn mã định danh riêng cho bất động sản. Nhà đầu tư buộc phải chuyển sang tư duy dài hạn, ưu tiên quản trị rủi ro, thay vì chạy theo kỳ vọng lợi nhuận nhanh.

Ở chiều ngược lại, các chủ đầu tư cũng chịu áp lực lớn từ chi phí đất đai, chi phí phát triển dự án và chi phí tài chính. Những doanh nghiệp thiếu năng lực tài chính, phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy hoặc phát triển sản phẩm lệch pha nhu cầu thị trường sẽ sớm bộc lộ rủi ro.

VARS cho rằng, để thị trường phục hồi bền vững, vai trò của cơ quan quản lý Nhà nước là yếu tố then chốt. Trong đó, cần nâng cao năng lực thực thi ở cấp địa phương, sớm ban hành hệ số điều chỉnh giá đất hợp lý, đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng và điều hành tín dụng bất động sản theo hướng thận trọng nhưng không gây “sốc” cho thị trường.

Về dài hạn, giá bất động sản được dự báo khó giảm mạnh, nhưng sức cầu sẽ mang tính chọn lọc cao. Những dự án có giá bán vượt xa giá trị thực, vị trí kém kết nối hoặc pháp lý chưa hoàn thiện sẽ đối mặt nguy cơ “đóng băng” giao dịch, ngay cả khi mặt bằng giá chung vẫn duy trì xu hướng tăng.

Trong bức tranh chung, VARS cho rằng bất động sản tại khu vực trung tâm các đô thị lớn tiếp tục duy trì mặt bằng giá cao và đà tăng trưởng ổn định theo năm do nguồn cung mới gần như không còn và phần lớn chủ sở hữu không chịu áp lực phải bán. Tuy nhiên, sự ổn định này chỉ thực sự bền vững khi thị trường vùng ven vận hành lành mạnh. Trong trường hợp thanh khoản tại các khu vực vùng ven suy giảm mạnh, nhà đầu tư có thể buộc phải cơ cấu lại danh mục, bán ra các tài sản có tính thanh khoản tốt hơn, thường là bất động sản khu vực trung tâm, để xử lý dòng tiền.

Bên cạnh các tín hiệu tích cực, VARS cũng chỉ ra rằng thị trường vẫn tồn tại nhiều khó khăn cần được tháo gỡ để quá trình phục hồi diễn ra bền vững. Trong đó, cần nâng cao năng lực cán bộ quản lý cấp địa phương nhằm đẩy nhanh tiến độ thực thi chính sách và giảm chi phí chờ đợi cho doanh nghiệp. Vấn đề bảng giá đất và hệ số điều chỉnh cũng được xem là nút thắt lớn khi giá đất tăng cao, trong khi nhiều địa phương chậm ban hành hệ số phù hợp. Ngoài ra, giải phóng mặt bằng tiếp tục là khâu vướng mắc tại một số địa phương, cần có hướng dẫn thống nhất và quyết liệt hơn.

Minh Vân