Giá bất động sản chịu sức ép từ chi phí đầu vào, tháo gỡ điểm nghẽn để tăng nguồn cung

Nhiều áp lực lên giá nhà

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nhận định giai đoạn 2023-2026 chứng kiến nhiều biến động về giá bất động sản tại các thị trường lớn. Trong đó, căn hộ chung cư là phân khúc nổi bật khi trải qua giai đoạn tăng giá mạnh từ năm 2024. Những tín hiệu điều chỉnh xuất hiện trong nửa đầu năm 2026, song mặt bằng giá vẫn ở mức cao so với thời điểm đầu năm 2023.

Diễn biến này cho thấy giá bán bất động sản không chỉ chịu tác động từ cung cầu và sức mua, mà còn gắn chặt với tổng chi phí mà doanh nghiệp phải bỏ ra trong quá trình chuẩn bị, đầu tư và triển khai dự án. Khi nhiều cấu phần chi phí cùng gia tăng, dư địa để chủ đầu tư giảm giá bán cũng bị thu hẹp, nhất là tại những dự án có thời gian thực hiện kéo dài.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, chi phí đất đai và chi phí xây dựng là hai cấu phần có ảnh hưởng lớn đến tổng mức đầu tư. Trong đó, chi phí đất đai, bao gồm tiền đền bù, giải phóng mặt bằng và các nghĩa vụ tài chính liên quan, có tỷ trọng tham khảo khoảng 30-35%. Đây là khoản chi phí quan trọng ngay từ giai đoạn chuẩn bị dự án, đồng thời có thể tạo ra khác biệt đáng kể về giá thành giữa các khu vực và từng dự án cụ thể.

Bên cạnh đó, chi phí xây dựng, bao gồm vật liệu, nhân công, thiết bị và các yêu cầu về tiêu chuẩn chất lượng công trình, chiếm tỷ trọng tham khảo khoảng 45-60%. Với tỷ trọng lớn trong cơ cấu đầu tư, những biến động liên quan đến quá trình thi công có thể tác động trực tiếp đến tổng chi phí phát triển dự án, từ đó tạo sức ép lên phương án kinh doanh và giá bán sản phẩm.

Ngoài hai cấu phần chính, chi phí thủ tục đầu tư cũng là yếu tố đáng chú ý, với tỷ trọng tham khảo khoảng 10-15%. Quá trình chuẩn bị đầu tư, hoàn thiện hồ sơ và thực hiện các thủ tục pháp lý nếu kéo dài sẽ khiến doanh nghiệp phải duy trì bộ máy vận hành lâu hơn, đồng thời làm tăng chi phí trong thời gian chờ triển khai.

Đáng chú ý, chi phí vốn có tỷ trọng tham khảo khoảng 8-15%, tùy thuộc vào thời gian đầu tư và điều kiện tài chính của doanh nghiệp. Đối với những dự án kéo dài, chi phí lãi vay và các nghĩa vụ tài chính liên quan có thể tích lũy qua nhiều giai đoạn, làm tăng tổng mức đầu tư trước khi sản phẩm được đưa ra thị trường.

Ngoài ra, doanh nghiệp còn phải tính đến chi phí phát triển hạ tầng kỹ thuật, hệ thống tiện ích và công tác quản lý. Những khoản chi này góp phần hình thành chất lượng và giá trị của dự án, nhưng cũng khiến bài toán cân đối chi phí trở nên phức tạp hơn.

Có thể thấy, giá bán nhà ở là kết quả của nhiều lớp chi phí nối tiếp nhau, từ chuẩn bị quỹ đất, hoàn thiện pháp lý đến xây dựng và đưa công trình vào khai thác. Vì vậy, việc giá nhà duy trì ở mức cao không thể chỉ được lý giải bằng yếu tố nhu cầu thị trường. Muốn cải thiện mặt bằng giá, cần nhìn nhận đầy đủ cấu trúc chi phí và những điểm nghẽn phát sinh trong toàn bộ quá trình phát triển dự án.

Tháo gỡ điểm nghẽn để mở rộng nguồn cung

Một trong những vấn đề đáng quan tâm là thời gian triển khai dự án. Khi thủ tục đầu tư và pháp lý kéo dài, doanh nghiệp không chỉ phải chịu thêm chi phí vận hành mà còn đối mặt với nguy cơ gia tăng chi phí vốn. Khoản chi phí phát sinh này có thể ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư, đồng thời tạo thêm áp lực lên giá thành sản phẩm khi dự án đủ điều kiện đưa ra thị trường.

Ở góc độ nguồn cung, những vướng mắc trong quá trình chuẩn bị và triển khai dự án có thể khiến kế hoạch phát triển nhà ở bị chậm lại. Khi nguồn cung mới chưa được bổ sung theo tiến độ dự kiến, thị trường sẽ khó có thêm lựa chọn phù hợp với nhu cầu của người mua. Điều này đặc biệt đáng chú ý trong bối cảnh giá căn hộ tại các thị trường lớn đã tăng mạnh trong những năm gần đây.

Do đó, việc cải thiện quy trình thực hiện thủ tục đầu tư, nâng cao tính minh bạch và giảm thời gian chờ đợi có ý nghĩa không chỉ với doanh nghiệp mà còn với toàn thị trường. Nếu các dự án được triển khai thuận lợi hơn, chủ đầu tư có thể chủ động hơn trong kế hoạch vốn, hạn chế một phần chi phí phát sinh và đẩy nhanh quá trình đưa sản phẩm ra thị trường.

Tuy nhiên, giảm chi phí thủ tục không đồng nghĩa với việc hạ thấp các yêu cầu về pháp lý, quy hoạch hay chất lượng công trình. Mục tiêu quan trọng là nâng cao hiệu quả thực thi, hạn chế những khâu chồng chéo và giúp doanh nghiệp xác định rõ hơn thời gian, nghĩa vụ tài chính cũng như các điều kiện cần đáp ứng. Một môi trường triển khai dự án minh bạch và có tính dự báo cao sẽ hỗ trợ doanh nghiệp xây dựng kế hoạch đầu tư phù hợp hơn.

Đối với chi phí đất đai và xây dựng, việc nâng cao hiệu quả giải phóng mặt bằng, tổ chức đầu tư hạ tầng và quản lý tiến độ có thể góp phần hạn chế những khoản chi phí không cần thiết. Trong khi đó, quản trị nguồn vốn hợp lý và rút ngắn thời gian triển khai sẽ giúp doanh nghiệp giảm áp lực tài chính tích lũy trong suốt vòng đời dự án.

Về dài hạn, cải thiện các cấu phần chi phí cần đi cùng định hướng phát triển nguồn cung phù hợp với nhu cầu thực tế. Thị trường không chỉ cần thêm sản phẩm mà còn cần cơ cấu nhà ở đa dạng hơn về diện tích, mức giá và đối tượng khách hàng. Khi nguồn cung được mở rộng và có sự cạnh tranh thực chất giữa các dự án, người mua sẽ có thêm cơ hội lựa chọn sản phẩm đáp ứng khả năng tài chính.

Dù vậy, việc tháo gỡ điểm nghẽn không đồng nghĩa giá nhà sẽ giảm ngay lập tức. Tác động còn phụ thuộc vào chi phí đất đai, diễn biến xây dựng, điều kiện huy động vốn, tiến độ triển khai và tình hình cung cầu tại từng địa phương. Những giải pháp cải thiện quy trình đầu tư cần có thời gian để chuyển hóa thành nguồn cung thực tế và tác động đến mặt bằng giá.

Nhìn tổng thể, bài toán giá bất động sản không chỉ nằm ở việc điều chỉnh giá bán của từng dự án mà còn ở khả năng tối ưu toàn bộ quá trình phát triển sản phẩm. Khi các chi phí đầu vào được quản lý hiệu quả hơn, thủ tục được thực hiện thông suốt và nguồn cung được bổ sung đúng nhu cầu, thị trường sẽ có thêm cơ sở để phát triển ổn định. Đây cũng là điều kiện quan trọng để từng bước thu hẹp khoảng cách giữa giá nhà và khả năng chi trả của người dân trong những năm tới.