Giá bất động sản 2027 đứng trước khả năng điều chỉnh, người mua có thêm cơ hội lựa chọn

Sự chênh lệch giữa giá căn hộ sơ cấp và thứ cấp cho thấy thị trường đang có nhiều lựa chọn hơn về mặt bằng giá. Đáng chú ý, áp lực cạnh tranh nguồn cung được dự báo sẽ buộc các chủ đầu tư phải tính toán lại chiến lược bán hàng, thậm chí điều chỉnh giá để phù hợp hơn với nhu cầu thực tế trong năm 2027.

Thị trường thứ cấp mở rộng lựa chọn cho người mua nhà

Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, sự khác biệt giữa mặt bằng giá căn hộ sơ cấp và thứ cấp hiện nay chủ yếu xuất phát từ cơ cấu sản phẩm được chào bán trên mỗi thị trường, chứ không đồng nghĩa với việc các căn hộ thứ cấp đã giảm giá mạnh so với sản phẩm sơ cấp tương đương.

Cụ thể, mặt bằng giá trung bình của rổ hàng thứ cấp hiện khoảng 75 triệu đồng/m², được đánh giá là hợp lý hơn so với thị trường sơ cấp. Nguyên nhân là giá trung bình trên thị trường sơ cấp đang chịu ảnh hưởng lớn từ sự hiện diện của các sản phẩm có mức giá cao. Trong khi đó, rổ hàng thứ cấp có cơ cấu đa dạng hơn, bao gồm cả những sản phẩm có giá thấp hơn và cao hơn mức trung bình.

Điều này giúp người mua nhà có thêm dư địa lựa chọn, đặc biệt với những khách hàng ưu tiên khả năng chi trả. Thay vì chỉ tập trung vào các dự án mới mở bán, người mua có thể mở rộng phạm vi tìm kiếm sang những căn hộ đã hình thành, có mức giá phù hợp hơn với ngân sách.

Tuy nhiên, quyết định lựa chọn thị trường sơ cấp hay thứ cấp còn phụ thuộc đáng kể vào phương án thanh toán. Với sản phẩm từ chủ đầu tư, khách hàng thường được thanh toán theo tiến độ xây dựng, chia thành nhiều đợt trong quá trình dự án hoàn thiện. Nếu có gói vay với lãi suất hợp lý, người mua cũng có thể cân nhắc sử dụng đòn bẩy tài chính để giảm áp lực vốn ban đầu.

Trong khi đó, giao dịch trên thị trường thứ cấp thường đòi hỏi người mua phải chuẩn bị nguồn tiền lớn hơn do phải thanh toán toàn bộ giá trị bất động sản. Vì vậy, dù mặt bằng giá có thể dễ tiếp cận hơn, phương thức thanh toán vẫn là yếu tố cần được tính toán kỹ lưỡng.

Theo bà Hằng, lựa chọn bất động sản thứ cấp có thể phù hợp với những người mua nhà để ở nếu đã thu xếp được nguồn tài chính. Đối với nhóm khách hàng đầu tư, bài toán phức tạp hơn khi họ phải tính đến khả năng tăng giá, thanh khoản và chi phí vốn trong bối cảnh thị trường đang có nhiều thay đổi.

Nguồn cung gia tăng tạo áp lực điều chỉnh giá trong năm 2027

Một trong những yếu tố đáng chú ý của thị trường thời gian tới là lượng nguồn cung mới dự kiến được bổ sung ngày càng lớn. Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, nhà đầu tư bất động sản thường sử dụng đòn bẩy tài chính thay vì hoàn toàn dựa vào vốn tự có. Khi nguồn cung gia tăng, mức độ cạnh tranh giữa các dự án sẽ lớn hơn, qua đó tạo áp lực lên mặt bằng giá.

Trong bối cảnh đó, kỳ vọng lợi nhuận của nhà đầu tư cũng có thể thay đổi. Những sản phẩm từng được mua với kỳ vọng tăng giá nhanh sẽ phải cạnh tranh với nguồn hàng mới, đặc biệt nếu các dự án mới có vị trí, tiện ích hoặc chính sách bán hàng hấp dẫn hơn.

Tâm lý thị trường vì vậy có thể xuất hiện những biến động nhất định. Nhà đầu tư không chỉ quan tâm đến khả năng giữ giá của tài sản đang sở hữu mà còn phải cân nhắc áp lực cạnh tranh từ những người bán khác. Nếu nhiều chủ sở hữu cùng muốn thu hồi vốn hoặc giảm tỷ trọng đầu tư, việc chấp nhận mức giá thấp hơn để tăng khả năng giao dịch có thể tạo thêm sức ép lên thị trường thứ cấp.

Đáng chú ý, bà Hằng dự báo giá bất động sản sơ cấp trong năm 2027 sẽ phải điều chỉnh. Theo bà, khi tốc độ bán hàng không đủ nhanh, chủ đầu tư khó có thể duy trì mức giá cao trong thời gian dài mà không có sự thay đổi về chính sách kinh doanh. Việc đưa giá bán về mức hợp lý hơn sẽ trở thành một giải pháp cần thiết để cải thiện sức mua và đẩy nhanh quá trình tiêu thụ sản phẩm.

Đây có thể xem là bước điều chỉnh quan trọng trong quá trình thị trường chuyển sang giai đoạn cạnh tranh dựa nhiều hơn vào giá trị và khả năng đáp ứng nhu cầu thực. Khi nguồn cung được bổ sung, người mua có thêm quyền lựa chọn, còn doanh nghiệp phải quan tâm hơn đến khả năng chi trả của khách hàng thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.

Bà Hằng cũng lưu ý rằng những thay đổi của thị trường sẽ không diễn ra đồng loạt trong thời gian ngắn. Các chính sách đang được triển khai có thể tạo ra chuyển biến với tốc độ khác nhau, nhưng trong khoảng 3-5 năm tới, tác động được dự báo sẽ thể hiện rõ hơn. Do đó, doanh nghiệp cần chủ động tính toán lại kế hoạch phát triển sản phẩm, tiến độ bán hàng và chiến lược giá; nhà đầu tư cũng cần đưa yếu tố cạnh tranh nguồn cung vào quyết định phân bổ vốn.

Nhìn tổng thể, nguồn cung gia tăng không chỉ tạo áp lực đối với các chủ đầu tư mà còn mở ra cơ hội cho người mua nhà tiếp cận sản phẩm với mức giá phù hợp hơn. Trong giai đoạn tới, lợi thế sẽ nghiêng về những dự án có giá bán sát khả năng chi trả, phương thức thanh toán linh hoạt và đáp ứng đúng nhu cầu thị trường. Đây cũng là quá trình cần thiết để bất động sản từng bước điều chỉnh về mặt bằng giá hợp lý hơn, tạo nền tảng cho sự phát triển ổn định trong dài hạn.