Dự thảo Nghị quyết về phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp được kỳ vọng tạo thêm nguồn cung cho thị trường

Áp lực giá nhà ngày càng lớn

Bước sang năm 2026, thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục đối mặt với áp lực giá nhà tăng cao, đặc biệt tại các đô thị lớn. Sau nhiều năm tăng liên tục, giá nhà hiện đã vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân, khiến giấc mơ sở hữu nhà ở ngày càng trở nên khó khăn, nhất là với người trẻ và các hộ gia đình có thu nhập trung bình. Tại những trung tâm kinh tế như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, giá căn hộ chung cư và nhà ở thương mại vẫn duy trì xu hướng tăng, bất chấp giai đoạn thị trường bất động sản từng trải qua thời kỳ trầm lắng.

Một trong những nguyên nhân chính khiến giá nhà tiếp tục chịu áp lực tăng trong năm 2026 là sự mất cân đối kéo dài giữa cung và cầu. Trong khi nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn vẫn tăng mạnh do tốc độ đô thị hóa nhanh, số lượng dự án mới được triển khai lại không nhiều. Nhiều dự án bất động sản trong những năm trước gặp vướng mắc pháp lý kéo dài, khiến nguồn cung sản phẩm mới ra thị trường bị hạn chế. Khi lượng căn hộ mới không đủ đáp ứng nhu cầu thực tế của người mua, giá nhà vì thế khó có thể giảm.

Bên cạnh yếu tố nguồn cung hạn chế, chi phí phát triển dự án cũng đang gia tăng đáng kể. Trong vài năm gần đây, giá đất tại nhiều khu vực đô thị đã tăng mạnh, kéo theo chi phí đầu vào của các dự án bất động sản tăng lên. Ngoài ra, giá vật liệu xây dựng, chi phí nhân công và chi phí tài chính cũng có xu hướng tăng. Các doanh nghiệp bất động sản thường phải vay vốn lớn để triển khai dự án, trong khi lãi suất và các chi phí liên quan đến tài chính vẫn ở mức cao. Khi tổng chi phí phát triển dự án tăng, giá bán nhà ở khó tránh khỏi việc bị đẩy lên để đảm bảo hiệu quả kinh doanh.

Một yếu tố khác góp phần tạo áp lực lên giá nhà là sự thiếu hụt nguồn cung ở phân khúc nhà ở trung bình và bình dân. Trong nhiều năm qua, nhiều doanh nghiệp bất động sản tập trung phát triển các dự án cao cấp hoặc hạng sang do biên lợi nhuận cao hơn. Điều này khiến thị trường ngày càng thiếu các sản phẩm có mức giá phù hợp với thu nhập của phần đông người dân. Hệ quả là người mua có nhu cầu ở thực phải cạnh tranh với nhau trong một nguồn cung hạn chế, từ đó đẩy giá nhà tăng lên.

Áp lực giá nhà tăng còn đến từ tốc độ đô thị hóa và sự gia tăng dân số tại các thành phố lớn. Mỗi năm, các đô thị lớn thu hút hàng trăm nghìn lao động từ các địa phương khác đến sinh sống và làm việc. Nhu cầu về nhà ở vì thế tăng nhanh, không chỉ ở phân khúc mua mà cả phân khúc thuê. Khi nhu cầu tăng liên tục trong khi nguồn cung phát triển chậm, giá nhà và giá thuê đều có xu hướng tăng theo.

Lời giải đến từ nhà ở thương mại giá phù hợp?

Bộ Xây dựng đang dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Dựa trên cơ sở thực tiễn các năm gần đây, giá nhà ở, nhà ở thương mại, đất nền và nhiều loại hình bất động sản đều có xu hướng tăng qua từng năm. Mức tăng giá nhà ở, đất ở vượt cao hơn nhiều so với mức tăng thu nhập bình quân

Dự thảo Nghị quyết quy định giá bán, giá thuê mua nhà ở thương mại giá phù hợp. Đồng thời, quy định một số điều kiện trong giao dịch nhà ở thương mại giá phù hợp nhằm bảo đảm cơ hội tiếp cận nhà ở giá phù hợp cho cá nhân trong nước

Chia sẻ cụ thể hơn về Nghị quyết thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, ông đánh giá cao và thống nhất với định hướng ban hành Nghị quyết thí điểm này. Việc phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp như một trụ cột trung gian trong hệ sinh thái nhà ở, giúp lấp khoảng trống giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại cao cấp. Đây là giải pháp mang tính cấu trúc nhằm xử lý tận gốc bài toán lệch pha cung - cầu, đồng thời mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở cho nhóm thu nhập trung bình, khá tại đô thị.

Tuy nhiên, xét trên tình hình thực tế, đặc biệt qua thời gian theo dõi tiến trình thực hiện và kết quả của Đề án phát triển ít nhất một triệu căn NOXH đến năm 2030, để đảm bảo Nghị quyết phát huy hiệu quả thực chất, cần nghiên cứu kỹ lưỡng, thiết kế đồng bộ và cụ thể hóa chi tiết các cơ chế, chính sách ưu đãi, đặc biệt là về đất đai, tài chính, tổ chức thực thi và giám sát thực hiện, nhằm đảm bảo tính khả thi và hấp dẫn đầu tư.

Có thể thấy, Nhà ở thương mại giá phù hợp được xem là một hướng đi mới nhằm giải quyết bài toán nhà ở tại các đô thị lớn. Tuy nhiên, hiệu quả của chính sách này sẽ phụ thuộc rất lớn vào cách thức triển khai trong thực tế.

Nếu các cơ chế ưu đãi đủ rõ ràng và hấp dẫn, cùng với việc cải thiện môi trường pháp lý cho thị trường bất động sản, mô hình này có thể trở thành một kênh cung cấp nhà ở quan trọng cho người dân trong tương lai.

Ngược lại, nếu các rào cản về chi phí và thủ tục vẫn chưa được tháo gỡ, nhà ở thương mại giá phù hợp có thể chỉ dừng lại ở mức kỳ vọng mà chưa thể tạo ra tác động rõ rệt đối với thị trường.

Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở tại các đô thị ngày càng lớn, việc tìm ra các giải pháp hiệu quả để kiểm soát giá nhà và mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người dân vẫn sẽ là một trong những bài toán quan trọng nhất của chính sách phát triển đô thị tại Việt Nam trong những năm tới.