Dòng tiền Việt kiều tìm đường vào bất động sản

Kiều hối tăng tốc, chính sách đóng vai trò “chất xúc tác”

Theo số liệu của NHNN Khu vực 2, năm 2025, lượng kiều hối chuyển về TP.HCM đạt 10,343 tỷ USD – mức cao nhất từ trước tới nay, tăng 8,3% so với năm 2024, tương đương khoảng 267.000 tỷ đồng. Dòng tiền chủ yếu đến từ khu vực châu Á và châu Mỹ, tiếp tục giữ vai trò quan trọng đối với kinh tế TP.HCM nói riêng và cả nước nói chung.

Song hành với sự gia tăng về quy mô dòng vốn là những thay đổi đáng chú ý về mặt chính sách. Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, cho rằng các điểm mới trong Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) đã góp phần nâng cao tính minh bạch của thị trường, đồng thời mở rộng quyền giao dịch cho người Việt ở nước ngoài theo hướng tiệm cận với người cư trú trong nước.

Theo ông Powell, một môi trường pháp lý rõ ràng và ổn định là điều kiện tiên quyết để củng cố niềm tin. Trong bối cảnh cộng đồng Việt kiều vẫn duy trì sự gắn kết chặt chẽ về gia đình, kinh tế và thường xuyên di chuyển giữa Việt Nam và quốc gia sở tại, việc làm rõ quyền và nghĩa vụ giúp họ mạnh dạn hơn trong việc phân bổ vốn dài hạn, thay vì chỉ thăm dò như trước.

Niềm tin thị trường, theo các chuyên gia, không chỉ đến từ thay đổi của một đạo luật riêng lẻ mà là tổng hòa của nhiều yếu tố: dòng vốn FDI duy trì tích cực, chính sách đầu tư ngày càng minh bạch và tiến trình phát triển hạ tầng – từ đường bộ, đường sắt đến hệ thống sân bay – đang mở thêm các cực tăng trưởng mới cho thị trường địa ốc trên phạm vi cả nước.

Căn hộ trở thành “bước thử” an toàn

Sự thay đổi về bối cảnh cũng kéo theo điều chỉnh trong khẩu vị đầu tư của Việt kiều. Nếu đất nền và nhà phố từng là lựa chọn quen thuộc, thì hiện nay căn hộ chung cư nổi lên như phân khúc dẫn dắt dòng tiền.

Lý do, theo ông Powell, nằm ở cấu trúc thanh toán linh hoạt. Phần lớn căn hộ được mở bán dưới hình thức nhà ở hình thành trong tương lai, với tiến độ thanh toán chia theo từng giai đoạn. Cách làm này giúp nhà đầu tư chủ động dòng tiền, giảm áp lực vốn ban đầu – khác biệt so với nhà đất yêu cầu thanh toán một lần với giá trị lớn. Ngoài ra, nhiều chủ đầu tư còn tung ra các gói hỗ trợ tài chính, tạo điều kiện tối ưu hóa đòn bẩy và phân bổ vốn hiệu quả.

Yếu tố thương hiệu và uy tín chủ đầu tư cũng là điểm tựa quan trọng. Nhiều Việt kiều đã có mức độ nhận diện cao với các doanh nghiệp lớn, đặc biệt là các chủ đầu tư có yếu tố quốc tế, qua đó giảm bớt rào cản tâm lý khi tham gia thị trường trong nước.

Trong bối cảnh đó, căn hộ thường được xem như một “phép thử” hợp lý: vừa đánh giá khả năng vận hành, tính pháp lý và thanh khoản của thị trường, vừa tạo tiền đề cho các quyết định đầu tư quy mô lớn hơn ở giai đoạn sau.

Ưu tiên khả năng khai thác dòng tiền

Về tiêu chí lựa chọn, Việt kiều không có nhiều khác biệt so với các nhà đầu tư trong nước. Quyết định vẫn dựa trên vị trí, chất lượng hạ tầng, tiềm năng tăng giá trung – dài hạn và khả năng cho thuê. Tuy nhiên, với nhóm không sinh sống thường xuyên tại Việt Nam, bất động sản được nhìn nhận rõ nét hơn như một tài sản tạo dòng tiền. Vì vậy, hiệu quả khai thác thực tế, sức hút với khách thuê và tính minh bạch trong quản lý vận hành dự án trở thành yếu tố then chốt.

Bên cạnh hai thị trường lõi là TP.HCM và Hà Nội, những đô thị có tốc độ phát triển ổn định như Đà Nẵng cũng đang lọt vào “tầm ngắm”. Thành phố này sở hữu quy hoạch tương đối rõ ràng, hạ tầng đồng bộ và nguồn cung được phát triển theo phân khúc khá mạch lạc, giúp nhà đầu tư dễ tính toán bài toán cho thuê và lợi suất.

Theo ông Powell, về dài hạn, hiệu quả đầu tư không chỉ phụ thuộc vào các chỉ số tài chính. Hệ thống tiện ích, chất lượng xây dựng, năng lực vận hành dự án và mức độ phát triển tổng thể của khu vực đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị tài sản. Tuy nhiên, nền tảng pháp lý minh bạch và ổn định vẫn là điều kiện cốt lõi, giúp nhà đầu tư kiểm soát rủi ro và củng cố niềm tin khi phân bổ vốn vào thị trường bất động sản Việt Nam.