Dòng tiền trên thị trường bất động sản đang chờ “hàng ngộp”?
Hiện tại, thị trường bất động sản đang chứng kiến một bộ phận nhà đầu tư có tâm lý khá lạ là chờ “hàng ngộp” khi hiện tại có một lượng lớn khách hàng đang dùng đòn bẩy cao.
Dòng tiền ở trạng thái phòng thủ
Từ quý III/2024 đến đầu 2025, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà đã có đợt tăng trở lại ở nhiều ngân hàng. Dù mức tăng không quá sốc như giai đoạn 2022, nhưng lại đánh trúng tâm lý thận trọng của người mua nhà, nhất là nhóm dùng đòn bẩy cao. Lãi vay phổ biến từ mức 8,5–9,5%/năm trong năm 2023 đã về quanh 10–11% tại nhiều ngân hàng thương mại, khiến khả năng chịu đựng dòng tiền của hộ gia đình suy giảm đáng kể.
Bản thân các ngân hàng cũng thắt chặt giải ngân đối với phân khúc bất động sản có mức rủi ro cao: đất nền, dự án chưa hoàn thiện pháp lý, và nhà đầu tư F0 dùng đòn bẩy lớn. Điều này khiến thị trường thiếu đi một lượng cầu quan trọng – nhóm nhà đầu tư theo kiểu “lướt sóng tín dụng”. Khi dòng vốn ngân hàng không còn dồi dào, thị trường lập tức trở nên lỏng lẻo.
Trong khi đó, kinh tế vĩ mô quốc tế cũng tạo áp lực: kinh tế Mỹ – EU tăng trưởng chậm, xuất khẩu Việt Nam chưa hồi phục hoàn toàn, tỷ giá vẫn chịu sức ép… khiến tâm lý chung của giới đầu tư là giữ thanh khoản cao, hạn chế cam kết dài hạn như sở hữu bất động sản. Một nhà đầu tư miền Bắc chia sẻ: “Lãi không nhiều nhưng mình đang để tiền ở tài khoản kỳ hạn, chờ cơ hội thực sự tốt rồi mới ‘nhảy’”.
Theo một nhà đầu tư tại Thủ Đức (TP HCM) cho biết, dòng tiền của người mua hiện nay vẫn trong trạng thái phòng thủ. Thanh khoản giảm cho thấy tâm lý thận trọng đang chiếm ưu thế. Hơn nữa, mặt bằng thu nhập chậm cải thiện, trong khi giá nhà liên tục leo thang khiến cả người mua ở thực lẫn đầu tư đều hạn chế sử dụng đòn bẩy nợ vay.
“Giả sử có xuất hiện các trường hợp bán cắt lỗ, thị trường vẫn cần một lực cầu đủ mạnh để hấp thụ. Điều này chưa xuất hiện trong bối cảnh tín dụng tiêu dùng và tín dụng bất động sản vẫn còn chọn lọc”, nhà đầu tư này nói và cho biết thêm, những giai đoạn biến động mạnh như năm 2020 hay 2022 chỉ ghi nhận hiện tượng ngộp rải rác, chủ yếu từ nhà đầu tư vay quá sức.
Đang chờ “hàng ngộp”?
Có thể thấy, thị trường bất động sản năm 2025 đang chứng kiến trạng thái “nén” rõ rệt khi hầu hết nhà đầu tư dù có tiền vẫn giữ tâm thế quan sát, kiên nhẫn chờ “hàng ngộp” thay vì vội vàng giải ngân.
Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Property Guru khu vực miền Nam cho hay, hiện nay, đầu tư công đang tăng tốc, thủ tục đất đai được tháo gỡ, cùng các chương trình phát triển nhà ở xã hội tạo ra nhiều lực đỡ quan trọng.
Hiện chưa có tín hiệu nào cho thấy thị trường sẽ đối mặt với “cú sốc” khiến giá phải giảm sâu. Bức tranh nhiều khả năng là sự phân hóa rõ rệt: Dự án tốt giữ giá, sản phẩm đầu tư thuần túy có thể điều chỉnh nhẹ, còn những tài sản gặp vấn đề về pháp lý hoặc tài chính mới có khả năng bị bán với giá thấp hơn.
Vì vậy, kỳ vọng “săn hàng ngộp năm 2026” chủ yếu dựa trên cảm tính chờ đợi một “điểm rơi”, hơn là căn cứ trên dữ liệu thị trường. Nếu có hàng giá thấp xuất hiện, đó sẽ là các trường hợp đơn lẻ từ nhà đầu tư cá nhân và diễn ra rải rác, không đủ lớn để tạo thành một cơ hội săn bắt theo mùa.
Theo ông Tuấn, điều quan trọng với người mua trong giai đoạn này không phải canh một mốc thời gian cố định, mà là theo dõi khả năng hấp thụ của thị trường, biến động thu nhập và áp lực tài chính của từng phân khúc người vay.
“Hiện nay, tâm lý người mua đã có dấu hiệu phục hồi, nhưng nhìn chung vẫn thận trọng. Trong đó, phân khúc nhà ở thực, đặc biệt là căn hộ, duy trì mức hấp thụ tốt, trong khi đất nền vẫn ở trạng thái chờ đợi và có thể hồi phục khi các yếu tố vĩ mô trở nên rõ ràng hơn. Sang năm 2026, khi các luật mới thẩm thấu sâu hơn, nguồn cung thị trường sẽ được củng cố”, ông Tuấn nhận định.
Tuy nhiên, các chuyên gia đánh giá rằng năm 2025 khó xuất hiện “làn sóng ngộp” diện rộng do áp lực trái phiếu đã giảm, doanh nghiệp đã tái cấu trúc, còn ngân hàng kiểm soát tốt nợ xấu.
“Ngộp”, nếu có, chỉ xuất hiện rải rác ở những người vay sai kỳ hạn, đầu tư theo phong trào hoặc doanh nghiệp nhỏ thiếu dòng tiền. Điều này khiến tâm lý chờ đợi tiếp tục chi phối thị trường: giao dịch thấp, giá không giảm mạnh nhưng nhà đầu tư luôn trong thế sẵn sàng chỉ cần xuất hiện đúng “hàng ngộp thật”, dòng tiền sẽ lập tức được kích hoạt.