Dòng tiền tìm đến bất động sản ở thực, doanh nghiệp phải thích ứng với cuộc chơi mới

Đáng chú ý, nhà ở xã hội, nhà cho thuê và bất động sản công nghiệp đang nổi lên như những điểm sáng, trong khi yêu cầu về pháp lý, giá bán và khả năng khai thác thực tế ngày càng trở thành yếu tố quyết định sức cạnh tranh của dự án.

Đầu tư công và nhu cầu ở thực tạo lực đẩy cho thị trường

Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), một trong những động lực quan trọng nhất của nền kinh tế và thị trường bất động sản trong quý cuối năm là quyết tâm đẩy mạnh giải ngân đầu tư công, với kỳ vọng đạt 19,58 nghìn tỷ đồng. Cùng với đó, hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm quốc gia, đặc biệt là các tuyến vành đai và trục kết nối liên vùng tại Hà Nội, TP.HCM đang được đôn đốc triển khai.

Việc thúc đẩy hạ tầng và tháo gỡ vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng được kỳ vọng tạo thêm không gian phát triển đô thị, cải thiện khả năng kết nối giữa các khu vực và hình thành những cực tăng trưởng mới. Đây cũng là nền tảng quan trọng để các đại đô thị vùng ven và những địa bàn có lợi thế về hạ tầng gia tăng sức hấp dẫn đối với cả người mua nhà lẫn nhà đầu tư.

Ở phân khúc nhà ở thương mại, nguồn cung mới trong quý IV/2026 được VARS dự báo duy trì ở mức tương đương quý III, dù môi trường thể chế có nhiều chuyển biến tích cực và chính quyền các cấp đang quyết liệt thúc đẩy triển khai dự án. Những áp lực về vốn, lãi suất và tâm lý chờ đợi của người mua vẫn là yếu tố khiến nguồn cung chưa thể tăng nhanh.

Tuy nhiên, thị trường đang có những điểm sáng đáng chú ý từ các phân khúc đáp ứng nhu cầu thực. Nhà ở xã hội được kỳ vọng tạo thêm nguồn cung lớn khi hàng trăm dự án đồng loạt khởi động, cung cấp hàng vạn sản phẩm cho thị trường. Đây không chỉ là bước tiến trong việc giải quyết nhu cầu an cư của người thu nhập thấp mà còn mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho nhóm khách hàng vốn gặp nhiều khó khăn về tài chính.

Bên cạnh đó, nhà ở cho thuê phục vụ chuyên gia, lao động nước ngoài và nhân sự tại các khu kinh tế, khu công nghiệp đang ghi nhận đà tăng trưởng tốt, thu hút sự quan tâm của dòng vốn dài hạn. Với nhu cầu thuê gắn liền hoạt động sản xuất và kinh doanh, phân khúc này có cơ sở phát triển theo hướng khai thác dòng tiền ổn định, thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào kỳ vọng tăng giá tài sản.

Thị trường thứ cấp cũng được dự báo sôi động hơn nhờ nhu cầu ở thực lớn và xu hướng dịch chuyển nơi ở tại các đô thị. Về địa bàn, nguồn cung chất lượng tiếp tục tập trung tại các đại đô thị vùng ven Hà Nội và TP.HCM, đồng thời mở rộng tại những cực tăng trưởng tiềm năng như Đà Nẵng, Bắc Ninh, Quảng Ninh và Hải Phòng.

Trong khi đó, bất động sản công nghiệp tiếp tục giữ vai trò điểm sáng, kéo theo nhu cầu đối với các loại hình dịch vụ phụ trợ. Sự phát triển của khu công nghiệp không chỉ thúc đẩy nhu cầu nhà xưởng, kho bãi mà còn tạo điều kiện cho nhà ở công nhân, lưu trú chuyên gia, thương mại và dịch vụ phát triển theo.

Ở chiều ngược lại, bất động sản thương mại vẫn đối mặt với một số thách thức. Phân khúc bán lẻ duy trì sự ổn định nhưng nguồn cung mới còn hạn chế; văn phòng cho thuê chững lại khi nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ trong nước chưa có nhu cầu mở rộng đáng kể. Với bất động sản du lịch, dù triển vọng của ngành du lịch trong năm 2026 được đánh giá tích cực, nguồn cung mới trong quý IV chủ yếu đến từ các dự án gối đầu tại Quảng Ninh, Thanh Hóa, Cát Bà, Đà Nẵng, Nha Trang và Phú Quốc.

Giao dịch kỳ vọng tăng, doanh nghiệp phải thích ứng với cuộc chơi mới

Một điểm đáng chú ý trong dự báo của VARS là lực cầu đang ngày càng tập trung vào những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, quy hoạch đồng bộ và hệ thống tiện ích hiện hữu. Thay vì lựa chọn sản phẩm chỉ dựa trên kỳ vọng tăng giá, người mua có xu hướng ưu tiên khả năng đáp ứng nhu cầu sinh sống, kết nối hạ tầng và giá trị khai thác thực tế.

Theo quy luật mùa vụ, giao dịch bất động sản trong quý IV được kỳ vọng tăng mạnh, có thể gấp đôi quý trước. Trong đó, nhà ở xã hội đứng trước khả năng thiết lập mức giao dịch kỷ lục mới. Nếu dự báo này trở thành hiện thực, đây sẽ là tín hiệu tích cực cho thấy nhu cầu nhà ở đang được khơi thông, đặc biệt ở nhóm sản phẩm có mức giá phù hợp với khả năng chi trả của số đông.

Về giá bán, mặt bằng sơ cấp vẫn chịu áp lực tăng do chi phí phát triển dự án tiếp tục ở mức cao, bao gồm tiền sử dụng đất, chi phí tài chính, vật liệu và nhân công. Tuy nhiên, diễn biến giá giữa các nhóm sản phẩm đang có sự phân hóa rõ rệt. Áp lực điều chỉnh chủ yếu tập trung ở những sản phẩm mang tính đầu cơ, dự án chưa hình thành cộng đồng dân cư hoặc thiếu khả năng khai thác thực tế.

Sự phân hóa này cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc, trong đó chất lượng sản phẩm và khả năng đáp ứng nhu cầu thực ngày càng có vai trò quan trọng. Những dự án có vị trí thuận lợi, pháp lý rõ ràng, hạ tầng đồng bộ và được phát triển theo nhu cầu cụ thể sẽ có lợi thế cạnh tranh tốt hơn.

Để cải thiện sức mua, các chủ đầu tư cũng đang phải linh hoạt hơn trong chính sách bán hàng. Các chương trình chiết khấu thanh toán, hỗ trợ vốn vay và ưu đãi lãi suất được triển khai nhằm giảm áp lực tài chính ban đầu cho khách hàng. Điển hình, Vinhomes đưa ra gói ưu đãi cố định lãi suất từ 3-9%/năm trong thời gian tối đa 5 năm, giúp người mua có thêm phương án cân đối dòng tiền trước những biến động ngắn hạn.

Tuy nhiên, việc áp dụng các chính sách ưu đãi cần gắn với giá trị thực của sản phẩm và khả năng thanh toán dài hạn của khách hàng. Đây cũng là bài toán mà doanh nghiệp phải giải quyết nếu muốn chuyển hóa nguồn cung thành giao dịch thực chất, thay vì chỉ tạo ra sự quan tâm trong ngắn hạn.

Trước bối cảnh đó, VARS kiến nghị cơ quan quản lý tiếp tục điều hành chính sách tiền tệ linh hoạt, định hướng tín dụng vào những dự án đáp ứng nhu cầu thực và có khả năng tạo hiệu ứng lan tỏa cho nền kinh tế. Về phía doanh nghiệp, việc tái cấu trúc danh mục sản phẩm theo hướng phù hợp hơn với nhóm khách hàng thu nhập thấp, xây dựng chính sách giá hợp lý và tăng cường liên kết với các sàn giao dịch, môi giới sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc cải thiện thanh khoản.

Nhìn tổng thể, quý IV/2026 không chỉ là giai đoạn thị trường kỳ vọng tăng tốc về giao dịch mà còn là thời điểm các phân khúc thể hiện rõ hơn lợi thế riêng. Đầu tư công mở rộng dư địa phát triển, nhà ở xã hội và nhà cho thuê đáp ứng nhu cầu an cư, trong khi bất động sản công nghiệp tiếp tục hưởng lợi từ hoạt động sản xuất. Khi dòng tiền ngày càng hướng đến những sản phẩm có giá trị sử dụng và khả năng khai thác rõ ràng, thị trường có thêm cơ hội hình thành nền tảng tăng trưởng ổn định và bền vững hơn trong thời gian tới.