Dòng tiền kiều hối: Cơ hội mới cho thị trường bất động sản

Kênh trú ẩn truyền thống của kiều hối

Trong nhiều năm trở lại đây, Việt Nam luôn nằm trong nhóm 10 quốc gia nhận kiều hối lớn nhất thế giới. Theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước, lượng kiều hối chuyển về Việt Nam giai đoạn 2019–2023 dao động quanh mức 16–19 tỷ USD/năm. Riêng năm 2023, tổng kiều hối ước đạt khoảng 16 tỷ USD, trong đó TP.HCM chiếm tỷ trọng lớn nhất, thường xuyên đạt trên 35–40% tổng lượng cả nước.

Các địa phương như Hà Nội, Bình Dương, Đồng Nai, Nghệ An, Hải Phòng cũng ghi nhận lượng kiều hối tăng trưởng ổn định nhờ cộng đồng người Việt ở Mỹ, châu Âu, Hàn Quốc và Nhật Bản ngày càng đông. Dự báo trong giai đoạn 2025–2026, khi kinh tế toàn cầu phục hồi dần, dòng tiền này có thể tiếp tục tăng trưởng 5–8%/năm, trở thành một nguồn ngoại tệ quan trọng hỗ trợ cán cân thanh toán và ổn định tỷ giá.

Đáng chú ý, khác với vốn FDI thường tập trung vào sản xuất, kiều hối có đặc điểm phân tán, trực tiếp chảy vào hộ gia đình. Theo ước tính của nhiều tổ chức tài chính, có tới 20–25% kiều hối được sử dụng cho đầu tư BĐS, bao gồm mua nhà ở, mua đất tích lũy và đầu tư cho thuê. Đây chính là “điểm giao thoa” giữa dòng tiền ngoại và thị trường địa ốc.

Những thay đổi trong khung pháp lý cùng môi trường đầu tư ngày càng minh bạch được kỳ vọng sẽ mở rộng cánh cửa cho cộng đồng người Việt ở nước ngoài tham gia sâu hơn vào thị trường.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), Việt Nam hiện có khoảng 100 triệu dân và gần 6 triệu kiều bào sinh sống ở nước ngoài, trong đó cộng đồng tại Mỹ chiếm tỷ trọng lớn. Năm 2024, lượng kiều hối chuyển về qua hệ thống ngân hàng đạt khoảng 16 tỷ USD; con số thực tế có thể cao hơn do chưa bao quát hết các kênh chuyển tiền phi chính thức.

Riêng tại TP.HCM, kiều hối đạt 9,6 tỷ USD, trong đó khoảng 20–21% được đầu tư vào bất động sản. Đây được xem là nguồn vốn ổn định, góp phần cải thiện thanh khoản thị trường trong bối cảnh nhiều kênh huy động khác còn gặp khó.

Ở góc độ tư vấn, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, cho rằng những điều chỉnh trong Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi đã tạo chuyển biến tích cực cho người Việt Nam ở nước ngoài. Quy định mới giúp thị trường minh bạch hơn, đồng thời cho phép kiều bào tiếp cận và thực hiện quyền giao dịch bất động sản tương đương công dân trong nước.

Theo ông Powell, niềm tin của nhà đầu tư không đến từ một thay đổi đơn lẻ mà là tổng hòa của nhiều yếu tố: ổn định chính trị, dòng vốn FDI bền vững, chính sách đầu tư cởi mở và hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện – từ đường bộ, đường sắt đến sân bay. Tất cả đang mở ra thêm nhiều không gian phát triển mới.

Mở ra cơ hội mới cho thị trường bất động sản

Năm 2026 được nhiều chuyên gia nhận định là giai đoạn bản lề, khi thị trường bước sang chu kỳ tăng trưởng mới nhưng theo hướng bền vững hơn. Sự điều chỉnh pháp lý thông qua các bộ luật mới như Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS kỳ vọng giúp minh bạch hóa thị trường, tạo niềm tin cho nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Trong bối cảnh đó, dòng tiền kiều hối có thể đóng vai trò “vốn mồi” cho phân khúc nhà ở thực. Đặc biệt, các dự án pháp lý hoàn chỉnh, chủ đầu tư uy tín và vị trí gắn với hạ tầng lớn sẽ có lợi thế thu hút dòng tiền này. Hạ tầng như vành đai, cao tốc liên vùng, metro tại Hà Nội và TP.HCM không chỉ cải thiện khả năng kết nối mà còn tạo nền tảng tăng giá dài hạn – yếu tố mà nhà đầu tư kiều hối đặc biệt quan tâm.

Khác với dòng vốn tín dụng phụ thuộc vào lãi suất hay vốn đầu cơ mang tính ngắn hạn, kiều hối có đặc điểm ổn định và ít chịu áp lực vay mượn. Phần lớn người Việt ở nước ngoài khi đầu tư về quê hương đều ưu tiên tài sản hữu hình, có giá trị tích lũy lâu dài và gắn với nhu cầu thực của gia đình. Chính vì vậy, phân khúc căn hộ trung – cao cấp tại các đô thị lớn, nhà phố tại khu vực trung tâm hoặc bất động sản gần khu công nghiệp thường được quan tâm nhiều hơn. Trong giai đoạn thị trường trầm lắng 2022–2024, khi thanh khoản suy giảm và tâm lý nhà đầu tư trong nước trở nên thận trọng, nhóm khách hàng sử dụng kiều hối lại góp phần duy trì sức mua nhất định ở những dự án có pháp lý hoàn chỉnh và chủ đầu tư uy tín.

Tuy nhiên, để dòng tiền kiều hối thực sự trở thành động lực dài hạn, thị trường cần nâng cao tính minh bạch, đơn giản hóa thủ tục sở hữu nhà ở cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài và đảm bảo tiến độ, chất lượng dự án. Nhà đầu tư kiều hối ngày nay không còn dễ dàng chạy theo “sóng” đầu cơ, mà ưu tiên giá trị khai thác thực và khả năng tăng giá bền vững. Nếu môi trường pháp lý tiếp tục được hoàn thiện và hạ tầng được đầu tư đồng bộ, dòng tiền kiều hối sẽ không chỉ là nguồn lực tài chính bổ sung, mà còn là chỉ báo niềm tin đối với triển vọng dài hạn của thị trường bất động sản Việt Nam.