Dòng tiền đầu tư “lướt sóng” bất động sản đang nhen nhóm trở lại

Dòng tiền ưu tiên đầu tư

Theo khảo sát chân dung khách hàng năm 2025 của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS FERI), tỷ lệ người mua bất động sản để đầu tư đã tăng mạnh lên 28%, cao hơn 27% so với năm 2024. Đáng chú ý, nhóm đầu tư lướt sóng ngắn hạn cũng tăng từ 9% lên gần 12% chỉ sau một năm. Ở chiều ngược lại, nhu cầu mua để ở giảm gần 5%, trong khi mua để tích sản giảm mạnh từ 24% xuống còn 17%.

Nếu so với giai đoạn thị trường hạ nhiệt năm 2023, mức tăng của nhóm lướt sóng trong năm 2025 gần gấp 7 lần, còn nhu cầu đầu tư tăng khoảng 75%. Trái lại, tỷ lệ mua để ở giảm khoảng 28% và tích sản giảm gần 29%, phản ánh sự thay đổi cơ cấu cầu theo hướng thiên về đầu tư ngắn hạn.

Xu hướng này không chỉ xuất hiện trong khảo sát của Dat Xanh Services. Báo cáo của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy hơn 75% giao dịch nhà ở trong năm 2025 đến từ nhóm khách mua căn thứ hai trở lên, chủ yếu nhằm mục đích đầu tư. Khoảng 10% trong số này sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn.

Lý giải sự quay trở lại của dòng tiền lướt sóng, bà Trịnh Thị Kim Liên, Phó tổng giám đốc kinh doanh Dat Xanh Services, cho rằng thị trường thời gian qua xuất hiện nhiều yếu tố hỗ trợ mang tính “kích hoạt” tâm lý đầu tư. Trong đó nổi bật là thông tin sáp nhập địa giới hành chính, hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm được đẩy mạnh, cùng sự dịch chuyển của dòng vốn đầu tư từ phía Bắc vào thị trường phía Nam.

Bên cạnh yếu tố hạ tầng và quy hoạch, tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội) về nguồn cung cũng góp phần thúc đẩy quyết định xuống tiền. Khi nhiều nhà đầu tư lo ngại giá sẽ tăng nhanh trở lại trong bối cảnh dự án mới được triển khai sau giai đoạn tắc nghẽn pháp lý, họ sẵn sàng chấp nhận mua sớm với kỳ vọng thanh khoản nhanh, sang tay được giá.

Yếu tố lãi suất cũng đóng vai trò quan trọng. Giai đoạn 2024 - đầu 2025, mặt bằng lãi suất duy trì ở mức thấp giúp chi phí vốn giảm, tạo cảm giác “an toàn” cho nhà đầu tư, đặc biệt là nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính trong ngắn hạn. Dù tỷ lệ vay không quá cao, nhưng lãi suất thấp vẫn đủ để kích thích dòng tiền quay lại thị trường.

Việc đầu tư, lướt sóng tăng trở lại giúp thanh khoản thị trường cải thiện trong ngắn hạn, song cũng đặt ra nhiều dấu hỏi về tính bền vững. Khi cầu ở thực và tích sản dài hạn suy giảm, thị trường có nguy cơ lệch pha giữa cung - cầu thực chất, dẫn tới biến động giá khó kiểm soát.

Nhiều chuyên gia cho rằng hoạt động đầu cơ thuần túy, mua để chờ tăng giá nhưng không khai thác sử dụng, sẽ đối mặt với thách thức lớn trong giai đoạn tới. Bà Nguyễn Thị Kim Thoa, Giám đốc thị trường DXS FERI, nhận định nền tảng vận hành của thị trường đang thay đổi, trong khi các yếu tố từng tạo điều kiện cho giới lướt sóng dần đảo chiều. Thị trường bước vào giai đoạn thanh lọc sau thời gian dòng tiền đầu cơ gia tăng.

Năm 2026 sẽ không còn “dễ” đầu cơ?

Sau giai đoạn tăng trưởng dựa nhiều vào kỳ vọng và dòng tiền đầu cơ ngắn hạn, thị trường bất động sản Việt Nam đang dần bước vào giai đoạn vận hành theo các yếu tố nền tảng.

Nguồn cung được cải thiện, dữ liệu thị trường ngày càng minh bạch hơn, trong khi chi phí vốn gia tăng khiến kiểu đầu tư "lướt sóng" không còn hiệu quả.

Các chuyên gia nhận định năm 2026 thị trường đang chuyển sang cuộc chơi dài hạn, dòng tiền có năng lực tài chính và tầm nhìn bền vững mới có thể trụ lại.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, giai đoạn “mua đâu cũng có lãi” đã qua. Thị trường hiện nay không còn phù hợp với các chiến lược lướt sóng ngắn hạn. Biên lợi nhuận đã thu hẹp đáng kể, trong khi rủi ro gia tăng, đặc biệt với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao.

Bên cạnh đó, một trong những yếu tố nền tảng định hình lại thị trường là sự bứt phá của hạ tầng giao thông. Việc đẩy mạnh đầu tư các tuyến cao tốc, vành đai, trục liên vùng trong nhiều năm qua không chỉ giúp gia tăng giá trị bất động sản, mà còn rút ngắn thời gian di chuyển, mở rộng không gian phát triển ra các khu vực vùng ven và đô thị vệ tinh.

Trong bối cảnh giá bất động sản tại các đô thị lớn đã tăng cao so với thu nhập bình quân, trong khi chi phí vốn, đặc biệt là lãi suất vay, có xu hướng tăng, thị trường dần thu hẹp đối tượng tham gia.

Người mua ở thực buộc phải có nền tảng tài chính vững và khả năng tích lũy dài hạn. Nhà đầu tư cũng không còn dễ dàng đạt lợi nhuận nhanh như giai đoạn trước.

Các chiến lược lướt sóng dựa trên thông tin thiếu kiểm chứng, hiệu ứng đám đông hay kỳ vọng ngắn hạn ngày càng tiềm ẩn rủi ro, nhất là trong bối cảnh dữ liệu thị trường từng bước được minh bạch hóa, trong đó có việc gắn mã định danh riêng cho bất động sản, các chuyên gia khuyến nghị.

Xét về dài hạn, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng,thời gian tới, giá bất động sản sẽ không tăng “nóng” nhưng cũng khó giảm sâu. Nhu cầu nhà ở thực duy trì ở mức cao, kinh tế tăng trưởng và đầu tư hạ tầng tiếp tục mở rộng là những yếu tố nâng đỡ thị trường. Bên cạnh đó, chi phí phát triển dự án và các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai theo bảng giá mới cũng tạo mặt bằng giá mới.