Diễn biến thị trường bất động sản: Chung cư tiếp tục là phân khúc dẫn dắt, dòng tiền đang ưu tiên sản phẩm nào

Đáng chú ý, sự gia tăng quan tâm đối với nguồn cung sơ cấp cho thấy người mua ngày càng ưu tiên sản phẩm có chính sách bán hàng rõ ràng và khả năng tiếp cận tài chính phù hợp.

Thanh khoản dần ổn định, chung cư tiếp tục giữ vai trò điểm sáng

Thị trường bất động sản quý III/2026 ghi nhận những chuyển động đáng chú ý khi giá rao bán tại nhiều phân khúc tiếp tục điều chỉnh, trong khi hoạt động giao dịch có dấu hiệu cải thiện nhẹ so với quý trước. Sau giai đoạn tăng giá mạnh, thị trường đang bước vào quá trình tái cân bằng, tạo điều kiện để người mua có thêm thời gian khảo sát, so sánh và lựa chọn sản phẩm phù hợp với nhu cầu cũng như khả năng tài chính.

Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, giá rao bán bất động sản trong quý III tiếp tục xu hướng điều chỉnh, trong khi giá thuê phổ biến tương đối ổn định. Diễn biến này cho thấy thị trường đang có sự phân hóa rõ rệt giữa hoạt động mua bán và khai thác cho thuê. Trong bối cảnh người mua ngày càng cân nhắc kỹ hiệu quả sử dụng tài sản, những sản phẩm có khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực hoặc tạo dòng tiền ổn định có thêm cơ hội duy trì sức hút.

Đáng chú ý, khảo sát 530 môi giới cho thấy tỷ lệ ghi nhận lượng giao dịch giảm mạnh trên 50% so với quý trước đã xuống còn 48%, thấp hơn mức 50% của quý II/2026. Mặc dù con số này vẫn phản ánh áp lực đáng kể đối với thanh khoản, mức giảm đã phần nào chững lại, cho thấy thị trường có thể đang dần thích nghi với mặt bằng lãi suất và tâm lý thận trọng hiện tại.

Tâm lý quan sát vẫn chiếm tỷ trọng lớn khi 63% môi giới cho biết người mua chưa sẵn sàng đưa ra quyết định, mà tiếp tục cân nhắc các yếu tố như lãi suất vay, chính sách và quy hoạch. Tuy nhiên, sự thận trọng này không đồng nghĩa với việc nhu cầu bất động sản biến mất. Thay vào đó, người mua đang có xu hướng chọn lọc hơn, ưu tiên những sản phẩm có pháp lý, thông tin và phương án tài chính rõ ràng.

Trong bức tranh chung còn nhiều thách thức, chung cư tiếp tục nổi lên như phân khúc có sức hút tốt nhất. Dữ liệu Batdongsan.com.vn cho thấy loại hình này chiếm 37% tổng mức độ quan tâm đối với bất động sản bán trong quý III/2026, cao hơn đất nền với 24% và nhà riêng với 21%. Khoảng cách này cho thấy căn hộ vẫn giữ được vị thế đáng kể trong lựa chọn của người mua, đặc biệt khi nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn tiếp tục là động lực quan trọng của thị trường.

Không chỉ dẫn đầu về mức độ quan tâm, chung cư còn được đánh giá có triển vọng tích cực trong ngắn hạn. Có tới 36% môi giới nhận định đây là loại hình có tiềm năng tăng trưởng tốt nhất trong 6 tháng tới, cao hơn nhà riêng với 32%. Đây là tín hiệu đáng chú ý trong bối cảnh các phân khúc bất động sản đang phân hóa mạnh về thanh khoản và triển vọng.

Sức hút của chung cư có thể được nhìn nhận từ khả năng đáp ứng trực tiếp nhu cầu sử dụng, tính đa dạng về diện tích và mức giá, cũng như sự tập trung của nguồn cung tại các khu vực đô thị có hạ tầng và tiện ích. Khi người mua ngày càng chú trọng giá trị sử dụng thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá, những dự án có vị trí thuận lợi, chất lượng xây dựng tốt và mức giá phù hợp sẽ có lợi thế trong việc tiếp cận nhu cầu thực.

Dòng tiền dịch chuyển về thị trường sơ cấp, chính sách bán hàng trở thành lợi thế cạnh tranh

Một chuyển biến đáng chú ý khác trong quý III/2026 là sự gia tăng mức độ quan tâm đối với bất động sản sơ cấp. Theo dữ liệu được công bố, tỷ trọng quan tâm dành cho phân khúc này đã tăng từ 16% lên 28% trong vòng 2 năm. Xu hướng này phản ánh sự thay đổi trong hành vi tìm kiếm của người mua, khi các sản phẩm được chào bán trực tiếp từ chủ đầu tư ngày càng thu hút sự chú ý.

Trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến động, nguồn cung sơ cấp có thể tạo lợi thế nhờ thông tin dự án, tiến độ thanh toán và chính sách bán hàng được công bố trực tiếp. Người mua cũng có thêm cơ sở để cân nhắc tổng chi phí sở hữu, tiến độ tài chính và các ưu đãi đi kèm trước khi quyết định giao dịch. Đây là những yếu tố ngày càng có ý nghĩa khi khả năng tiếp cận vốn vay trở thành một trong những rào cản lớn của thị trường.

Việc tỷ trọng quan tâm đối với bất động sản sơ cấp tăng lên cũng đặt ra yêu cầu mới đối với các chủ đầu tư. Thay vì chỉ tập trung vào giá bán và vị trí, doanh nghiệp cần xây dựng phương án bán hàng linh hoạt, phù hợp với năng lực tài chính của từng nhóm khách hàng. Các chính sách thanh toán giãn tiến độ, hỗ trợ tài chính hoặc đa dạng hóa phương thức thanh toán có thể góp phần giảm áp lực dòng tiền ban đầu, qua đó cải thiện khả năng tiếp cận sản phẩm.

Đối với phân khúc chung cư, lợi thế này càng đáng chú ý khi nhu cầu quan tâm đang ở mức cao nhất trong các loại hình được khảo sát. Những dự án có mức giá phù hợp, tiến độ triển khai rõ ràng và chính sách thanh toán hợp lý có cơ hội chuyển hóa sự quan tâm thành giao dịch thực tế. Ngược lại, các sản phẩm có giá bán vượt xa khả năng chi trả hoặc thiếu sự khác biệt về chất lượng sẽ cần nhiều thời gian hơn để tiếp cận người mua.

Ở góc độ thị trường, sự dịch chuyển dòng tiền về nguồn cung sơ cấp cũng có thể thúc đẩy quá trình cạnh tranh lành mạnh giữa các chủ đầu tư. Khi khách hàng có nhiều lựa chọn hơn và ngày càng quan tâm đến tổng giá trị nhận được, doanh nghiệp buộc phải chú trọng chất lượng sản phẩm, dịch vụ hậu mãi và hiệu quả vận hành. Đây là động lực để thị trường từng bước nâng cao tiêu chuẩn phát triển, thay vì phụ thuộc chủ yếu vào kỳ vọng tăng giá.

Nhìn về 6 tháng tới, việc chung cư tiếp tục dẫn đầu mức độ quan tâm và được môi giới đánh giá có triển vọng tốt nhất cho thấy phân khúc này vẫn sở hữu những nền tảng đáng chú ý. Dù thị trường chưa thể phục hồi đồng đều, sự điều chỉnh về giá rao bán, mức độ suy giảm giao dịch có dấu hiệu chững lại và xu hướng ưu tiên sản phẩm sơ cấp đang tạo nên những chuyển biến tích cực.

Về dài hạn, quá trình phân hóa có thể giúp dòng tiền tập trung hơn vào những bất động sản đáp ứng nhu cầu thực, có chất lượng và phương án tài chính phù hợp. Với người mua, đây là giai đoạn cần thiết để đánh giá kỹ sản phẩm và lựa chọn thời điểm xuống tiền. Với doanh nghiệp, khả năng thích ứng với hành vi khách hàng mới sẽ là yếu tố quan trọng để nắm bắt cơ hội khi thị trường bước vào chu kỳ phục hồi tiếp theo.