Đầu tư ngắn hạn quay lại, thị trường địa ốc có chịu thêm áp lực

Theo khảo sát chân dung khách hàng năm 2025 của Viện Nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (DXS FERI), tỷ lệ người mua bất động sản với mục tiêu đầu tư đã tăng lên 28%, cao hơn 27% so với năm 2024. Đáng chú ý, nhóm nhà đầu tư “lướt sóng” ngắn hạn cũng gia tăng từ 9% lên gần 12% chỉ sau một năm.

Ở chiều ngược lại, nhu cầu mua để ở tiếp tục suy giảm gần 5%, trong khi xu hướng mua tích sản giảm mạnh từ 24% xuống 17%. So với giai đoạn thị trường hạ nhiệt năm 2023, lượng giao dịch lướt sóng năm 2025 đã tăng gần 7 lần, còn hoạt động đầu tư tăng khoảng 75%. Sự thay đổi này cho thấy cơ cấu cầu đang nghiêng rõ về phía đầu tư, thay vì nhu cầu ở thực.

Diễn biến tương tự cũng được ghi nhận trong các báo cáo thị trường. Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết hơn 75% giao dịch nhà ở năm 2025 đến từ nhóm khách mua căn thứ hai trở lên nhằm mục đích đầu tư, trong đó khoảng 10% sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn. DKRA Consulting cũng thống kê hơn một nửa giao dịch thành công tại thị trường phía Nam đến từ nhà đầu tư, chủ yếu ưu tiên vòng quay vốn nhanh và thời gian nắm giữ dưới ba năm.

Lý giải nguyên nhân dòng tiền đầu cơ quay lại, bà Trịnh Thị Kim Liên, Phó Tổng giám đốc kinh doanh Dat Xanh Services, cho rằng thị trường thời gian qua xuất hiện nhiều yếu tố kích hoạt như thông tin sáp nhập địa giới hành chính, tiến độ các dự án hạ tầng lớn, cùng xu hướng dịch chuyển dòng vốn từ phía Bắc vào phía Nam. Mặt khác, lãi suất duy trì ở mức hấp dẫn và tâm lý lo ngại thiếu nguồn cung cũng thúc đẩy nhà đầu tư sớm xuống tiền với kỳ vọng thanh khoản nhanh.

Ở góc độ vĩ mô, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển nhận định khoảng 80% dòng tín dụng bất động sản hiện nay đang chảy vào hoạt động đầu cơ và lướt sóng. Theo ông, tâm lý “mua cao – bán cao” có thể tạo lợi nhuận ngắn hạn cho một bộ phận nhà đầu tư, song cũng tiềm ẩn rủi ro hình thành các chu kỳ tăng nóng rồi điều chỉnh mạnh, gây bất ổn cho thị trường.

Bước sang giai đoạn tới, triển vọng đầu tư ngắn hạn được dự báo sẽ kém thuận lợi hơn. Chủ tịch VARS Nguyễn Văn Đính cho rằng các “con sóng” đầu cơ đã bị chặn lại sau giai đoạn sáp nhập tỉnh, thành, thị trường đang dần chuyển sang quỹ đạo ổn định và phát triển dài hạn. Năm 2026, đầu tư kiểu “ăn xổi” sẽ không còn đất diễn, thay vào đó là yêu cầu cao hơn về tính chuyên nghiệp, minh bạch và tuân thủ kỷ cương thị trường.

Cùng quan điểm, bà Nguyễn Thị Kim Thoa, Giám đốc thị trường DXS FERI, nhận định thị trường đang bước vào giai đoạn thanh lọc khi các yếu tố từng tạo điều kiện cho lướt sóng dần đảo chiều. Năm 2026, nguồn cung nhà ở dự kiến đạt khoảng 136.000 sản phẩm mới, nếu tính cả sơ cấp và thứ cấp có thể vượt 200.000 căn. Nguồn cung gia tăng sẽ giúp “giải nhiệt” cơn khát nhà ở, thậm chí có nguy cơ dư cung cục bộ tại một số khu vực, khiến chiến lược lướt sóng khó đạt hiệu quả.

Bên cạnh đó, các chính sách quản lý mới và quá trình minh bạch hóa thị trường đang thu hẹp dần không gian cho đầu cơ thuần túy. Đáng chú ý, từ ngày 1/3/2026, mỗi bất động sản sẽ được gắn một mã định danh điện tử thống nhất trên toàn quốc theo Nghị định 357, được kỳ vọng tạo bước ngoặt trong quản lý dữ liệu, giao dịch và pháp lý. Song song, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu mô hình Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý nhằm tăng cường tính công khai, minh bạch.

Theo giới chuyên gia, thị trường bất động sản năm 2026 sẽ phân hóa rõ rệt. Thanh khoản chủ yếu tập trung vào các sản phẩm có pháp lý an toàn, đáp ứng nhu cầu ở thực hoặc tạo được dòng tiền bền vững, trong khi hoạt động đầu cơ ngắn hạn tiếp tục bị thu hẹp và khó còn khả năng đẩy giá nhà tăng nóng như trước.