Đấu giá đất vùng ven Hà Nội sôi động trở lại, chuyên gia cảnh báo rủi ro “đu đỉnh”

Diễn biến này lập tức thu hút sự chú ý của giới đầu tư, song các chuyên gia cho rằng cần nhìn nhận thận trọng để tránh lặp lại vòng xoáy “sốt giá” từng xảy ra trước đó.

Nhiều lô trúng cao gấp 5–16 lần giá khởi điểm

Mới đây, UBND xã Tây Phương tổ chức đấu giá 22 thửa đất tại thôn Bình Xá, diện tích mỗi thửa từ 69,2–117,1m². Giá khởi điểm dao động 11,82–18,46 triệu đồng/m².

Phiên đấu giá thực hiện theo hình thức bỏ phiếu trực tiếp nhiều vòng tại hội trường (tối đa hai vòng), theo phương thức trả giá lên. Kết quả, toàn bộ 22 thửa đều được đấu giá thành công. Đáng chú ý, giá trúng cao nhất lên tới 164,46 triệu đồng/m², thấp nhất 63,82 triệu đồng/m², tương đương gấp 5–16 lần giá khởi điểm.

Cũng tại xã Tây Phương, Công ty đấu giá hợp danh số 5 – quốc gia tiếp tục tổ chức đấu giá 20 thửa đất tại khu Mả Cố (khu X2) và 2 thửa tại khu Đồng Ngà (giai đoạn 3). Diện tích các lô từ 68,55m² đến 150m², giá khởi điểm trong khoảng 10,839–50,839 triệu đồng/m². Kết quả, 100% thửa đất được bán thành công, với giá trúng cao nhất 96,8 triệu đồng/m² và thấp nhất 62,839 triệu đồng/m², cao hơn 5–9 lần so với giá khởi điểm.

Trước đó, ngày 5/2, xã Hạ Bằng (thuộc huyện Thạch Thất cũ) tổ chức đấu giá 34 thửa đất tại khu Mục Uyên 2, tổng diện tích hơn 4.500m². Giá khởi điểm tùy từng nhóm thửa, từ 32–47 triệu đồng/m². Kết quả, cả 34 lô đều có chủ, với mức trúng cao nhất hơn 90 triệu đồng/m², thấp nhất gần 50,6 triệu đồng/m², tương đương gấp 2–3 lần giá ban đầu.

Diễn biến này cho thấy sức nóng đã quay trở lại ở một số điểm đấu giá vùng ven, đặc biệt tại các khu vực có thông tin hạ tầng và quy hoạch rõ ràng.

Có phải “cơn sốt” mới?

Thị trường từng chứng kiến giai đoạn tăng giá mạnh vào cuối năm 2024, khi nhiều phiên đấu giá ghi nhận mức trúng cao bất thường, làm dấy lên lo ngại về nguy cơ đầu cơ và tạo sóng giá. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, bức tranh hiện tại mang tính cục bộ hơn là một làn sóng diện rộng.

Ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính – Ngân hàng (Đại học Nguyễn Trãi), cho rằng một trong những động lực quan trọng là tiến độ triển khai các dự án hạ tầng chiến lược, điển hình như Vành đai 4 - Vùng Thủ đô. Theo ông, hạ tầng không chỉ rút ngắn khoảng cách di chuyển mà còn tái cấu trúc không gian phát triển, mở ra các cực tăng trưởng mới ở vùng ven.

Trong bối cảnh đó, đất đấu giá – với ưu thế pháp lý minh bạch, quy hoạch rõ ràng – trở thành lựa chọn của nhóm nhà đầu tư có tầm nhìn trung và dài hạn. Sự cạnh tranh tại phiên đấu giá vì vậy đẩy giá trúng vượt xa mức khởi điểm vốn được xác lập theo hướng thận trọng.

Dù vậy, ông Huy lưu ý, mức giá trúng tại một phiên không đồng nghĩa mặt bằng giá trên thị trường thứ cấp sẽ tăng tương ứng. Thị trường hiện phân hóa mạnh: những khu vực có hạ tầng thực sự triển khai, dân cư gia tăng và nhu cầu ở thật mới duy trì thanh khoản ổn định. Xu hướng tăng giá nếu có cũng khó lan rộng toàn thị trường trong ngắn hạn.

Ông nhấn mạnh, nhà đầu tư cần chú trọng quản trị rủi ro tài chính, duy trì tỷ lệ vốn tự có an toàn, tính toán kỹ chi phí lãi vay và khả năng trả nợ dài hạn. Tâm lý “đánh nhanh, thắng nhanh” hoặc phụ thuộc quá lớn vào đòn bẩy tài chính có thể tạo áp lực lớn nếu thị trường điều chỉnh.

Ở góc độ chính sách, việc kiểm soát tín dụng chặt chẽ và tổ chức đấu giá minh bạch được xem là nền tảng để thị trường phát triển lành mạnh hơn, khi giá trị bất động sản phản ánh đúng hạ tầng, nhu cầu và năng lực tài chính thực.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng những mức trúng cao bất thường có thể xuất phát từ mục đích đầu cơ hoặc tạo sóng giá, chưa phản ánh đầy đủ giá trị thực. Ông khuyến nghị nhà đầu tư cần đánh giá kỹ vị trí, chất lượng hạ tầng, tiềm năng khai thác và nhu cầu thực tế thay vì chạy theo tâm lý đám đông.

Theo ông Đính, tình trạng khan hiếm nguồn cung đất nền sạch cũng có thể khiến giá bị đẩy lên, đòi hỏi cơ quan quản lý tăng cường giám sát. Việc có các tổ chức định giá chuyên nghiệp để xác định mức khởi điểm sát thực tế, nâng mức đặt cọc, quy định rõ hành vi vi phạm và áp dụng chế tài đủ mạnh là cần thiết. Thậm chí, các trường hợp vi phạm có thể bị hạn chế tham gia đấu giá và áp dụng quy định về thời gian chuyển nhượng sau khi trúng đấu giá.