Dấu ấn phục hồi mạnh mẽ của thị trường bất động sản: Giao dịch sôi động, nhà ở xã hội trở thành “điểm tựa”

Nguồn cung và sức cầu đề sôi động

Tại Diễn đàn Thị trường Bất động sản Việt Nam 2026 - VREF 2026 mới diễn ra, các chuyên gia nhận định, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đã chính thức bước vào chu kỳ phát triển mới với những xu hướng hoàn toàn mới mẻ so với giai đoạn trước.

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE cho biết, thị trường địa ốc năm qua ghi nhận nguồn cung tăng trưởng tích cực, tiến tới giai đoạn trước Covid-19 và giao dịch sôi động trong phần lớn thời gian.

Năm 2025, toàn thị trường có hơn 128.000 sản phẩm nhà ở chào bán mới, mức cao nhất trong giai đoạn 2019-2025 và tăng 88% so với năm 2024. Riêng quý IV/2025, thị trường ghi nhận hơn 42.000 sản phẩm mở bán mới, tăng 24% so với quý trước và 48% so với cùng kỳ năm trước. Lượng tồn kho tăng nhanh nhưng chủ yếu là các sản phẩm đang triển khai và nhà ở hình thành trong tương lai, phản ánh nguồn cung cho giai đoạn tiếp theo.

Tuy vậy, tình trạng lệch pha cung - cầu vẫn tiếp diễn. Tại một số địa phương, chủ yếu thuộc khu vực miền Nam, nguồn cung nhà ở thương mại có mức giá phù hợp hơn tăng mạnh, giúp cải thiện cục bộ cán cân thị trường. Ngược lại, tại Hà Nội, Đà Nẵng và TP. Hồ Chí Minh (cũ), mức độ lệch pha ngày càng rõ nét khi nguồn cung nhà ở xã hội dù tăng mạnh vẫn không theo kịp nguồn cung nhà ở thương mại có giá phổ biến trên 80 triệu đồng/m2.

Theo đó, trong năm 2025, toàn thị trường ghi nhận hơn 80.000 căn hộ chung cư mới, gấp 2 lần năm 2024. Tuy nhiên, khoảng 25% nguồn cung căn hộ mới có giá trên 100 triệu đồng/m2, tương đương hơn 20.000 sản phẩm, gấp gần 10 lần so với năm trước. Riêng tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh (cũ), khoảng 85% nguồn cung căn hộ mở bán mới có mức giá trên 80 triệu đồng/m2. Cơ cấu phân khúc tiếp tục dịch chuyển khi tỷ trọng căn hộ sang trọng và siêu sang tăng mạnh, trong khi phân khúc nhà ở thương mại bình dân tiếp tục vắng bóng.

Không chỉ nguồn cung cải thiện mà thanh khoản cũng là điểm nổi bật của thị trường.

Phó Viện trưởng VARS IRE cho rằng, sức cầu của thị trường bất động sản năm 2025 cũng ghi nhận sự cải thiện rõ rệt. Theo tổng hợp, toàn thị trường ghi nhận khoảng 88.000 giao dịch thành công, tăng 78% so với năm 2024, đưa tỷ lệ hấp thụ lên mức 68%. Nhu cầu ở thực tiếp tục là trụ cột, trong khi dòng tiền đầu tư quay trở lại thận trọng hơn, tập trung vào các dự án có pháp lý rõ ràng và chủ đầu tư uy tín.

Giá bán tại các đô thị lớn duy trì xu hướng tăng và thiết lập mặt bằng mới. Tại Hà Nội, giá căn hộ trung bình đạt khoảng 100 triệu đồng/m², tăng 40% so với năm trước. TP.HCM ghi nhận mức 111 triệu đồng/m², tăng 23%, còn Đà Nẵng đạt 83 triệu đồng/m², tăng 14%. Dù giá tăng cao, thanh khoản vẫn được duy trì nhờ các chính sách bán hàng linh hoạt như giãn tiến độ thanh toán và hỗ trợ lãi suất từ chủ đầu tư.

Điểm sáng nổi bật nhất của thị trường năm 2025 chính là phân khúc nhà ở xã hội. Theo đánh giá của chuyên gia Phạm Thị Miền, đây là năm ghi nhận kết quả tích cực nhất trong quá trình triển khai đề án phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội. Kết quả thực hiện đạt 102% kế hoạch, với 19 địa phương vượt chỉ tiêu, trong đó nhiều đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng và Hải Phòng có tiến độ nổi bật. Dù vẫn tồn tại thách thức về quỹ đất và sự phù hợp của sản phẩm, những kết quả đạt được đã củng cố niềm tin của người dân vào chính sách an sinh nhà ở.

Củng cố niềm tin cho năm 2026

Bước sang năm 2026, thị trường bất động sản được bao phủ bởi nhiều kỳ vọng tươi sáng sau giai đoạn điều chỉnh sâu và sàng lọc khốc liệt. Những khó khăn lớn nhất về thanh khoản, pháp lý và niềm tin đã dần được “tiêu hóa”, tạo tiền đề để thị trường vận hành ổn định và thực chất hơn.

Khác với các chu kỳ tăng trưởng nóng trước đây, kỳ vọng cho năm 2026 không nằm ở những cơn sốt giá ngắn hạn, mà ở một nhịp phục hồi bền vững, có chiều sâu và gắn chặt với nhu cầu thực của nền kinh tế và người dân.

Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh cho biết, bất động sản luôn là lĩnh vực nhận được sự quan tâm, chỉ đạo sát sao của Đảng và Nhà nước trong suốt thời gian qua. Dưới sự lãnh đạo của Đảng, sự điều hành quyết liệt của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ và sự vào cuộc đồng bộ của cả hệ thống chính trị, thị trường BĐS Việt Nam đã khép lại năm 2025 với nhiều tín hiệu tích cực, thể hiện qua sự cải thiện rõ nét cả về nguồn cung lẫn thanh khoản.

Cùng với sự phục hồi của thị trường, chất lượng các dự án ngày càng được nâng cao, với sự xuất hiện của nhiều mô hình phát triển mới, bảo đảm tính đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và hệ thống tiện ích. Hoạt động đầu tư cũng ghi nhận những chuyển biến tích cực khi ngày càng nhiều dự án được ứng dụng công nghệ hiện đại, giải pháp thiết kế tiên tiến, thân thiện với môi trường, phù hợp với định hướng phát triển bền vững mà Chính phủ đang thúc đẩy.

Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh cũng thẳng thắn nhìn nhận rằng thị trường BĐS vẫn đang đối mặt với không ít tồn tại và thách thức. Giá BĐS, đặc biệt tại các đô thị lớn, tiếp tục neo ở mức cao, cơ cấu nguồn cung còn mất cân đối, thiếu hụt nghiêm trọng các sản phẩm nhà ở có mức giá phù hợp với đại bộ phận người dân. Trong khi đó, vẫn còn hàng nghìn dự án tồn đọng, chưa được tháo gỡ, gây ảnh hưởng đến nguồn lực của cả nền kinh tế.