Đất nền ven đô lại “chạy” theo thông tin quy hoạch

Giá tăng theo quy hoạch

Trong nhiều năm qua, đất nền ven đô luôn được xem là phân khúc nhạy cảm nhất với thông tin quy hoạch. Chỉ cần xuất hiện tin đồn về việc mở đường, xây cầu, lên quận, lên thành phố hay hình thành khu công nghiệp, khu đô thị mới… giá đất tại khu vực đó có thể tăng nhanh trong thời gian ngắn.

Theo ghi nhận tại các xã thuộc huyện Thạch Thất như Phú Cát, Hòa Lạc, Bình Yên…, hàng loạt môi giới đồng loạt chào bán đất nền phân lô với diện tích phổ biến 80–100m2, giá từ 3–4 tỷ đồng/lô. Các lời quảng cáo quen thuộc như “đón đầu quy hoạch”, “ăn theo đường sắt đô thị”, “vị trí lõi đô thị vệ tinh” xuất hiện dày đặc trên các hội nhóm và trang rao bán bất động sản.

Theo lời một môi giới đất nền khu vực Hòa Lạc, cho biết cuối tháng 12/2025, Hà Nội chính thức khởi công tuyến đường sắt đô thị số 5 (Văn Cao – Hòa Lạc). Cùng với việc Quy hoạch tổng thể Thủ đô tầm nhìn 100 năm vừa được thông qua, kỳ vọng về một làn sóng giãn dân quy mô lớn đã nhanh chóng “kích hoạt” tâm lý săn đất của nhà đầu tư.

“Khoảng một tháng trở lại đây, lượng khách từ nội đô hỏi mua đất Hòa Lạc tăng rõ rệt. Nhiều lô đất trước đây khá trầm lắng thì nay được hỏi liên tục. Có nơi giá chào đã tăng 10–20% so với cuối năm 2025, dù hạ tầng thực tế gần như chưa có thay đổi đáng kể”, môi giới này chia sẻ, đồng thời không quên mời chào “đầu tư sớm để không lỡ cơ hội”.

Thực tế cho thấy, mỗi lần Hà Nội công bố thông tin quy hoạch lớn, thị trường đất vùng ven lại dậy sóng. Tuy nhiên, các chuyên gia cảnh báo rằng không phải mọi đợt tăng giá đều phản ánh giá trị thực, đặc biệt trong bối cảnh quy hoạch mới chỉ dừng ở tầm định hướng dài hạn.

Chia sẻ về vấn đề này, ông Nguyễn Anh Quê – Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam – nhấn mạnh rằng việc giãn dân và phát triển đô thị vệ tinh hiện mới là chủ trương ở mức tổng thể.

“Hiện chưa có thông tin cụ thể về việc khu vực nào sẽ di dời, di dời ra đâu. Lộ trình thực hiện kéo dài từ năm 2026 đến 2045, chứ không phải câu chuyện một sớm một chiều. Đây là tầm nhìn dài hạn, thị trường không nên phản ứng thái quá”, ông Quê nói.

Theo ông Quê, việc phát triển các đô thị vệ tinh là hướng đi đúng, chuyển từ tư duy cải tạo, chỉnh trang sang tái thiết đô thị bài bản. Tuy nhiên, quá trình này cần được triển khai thận trọng, bởi liên quan đến nhiều yếu tố như an sinh xã hội, văn hóa, đời sống và cả những vấn đề nhạy cảm khác của người dân.

Luôn có rủi ro đi kèm

Theo đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, rủi ro lớn nhất hiện nay là tình trạng bán bất động sản ở nơi không vướng quy hoạch để mua vào những khu vực có nguy cơ cao “dính quy hoạch”.

“Trước đây, khi Hà Nội công bố triển khai tuyến đường sắt đô thị số 5, tôi đã cảnh báo rằng trong bán kính khoảng 15 km từ nút Hòa Lạc, các địa bàn như Thạch Thất, Ba Vì, Sơn Tây, Quốc Oai đều có khả năng rơi vào diện quy hoạch dự án. Hay với khu đô thị Hòa Lạc quy mô khoảng 4.700 ha, nếu người dân chạy theo môi giới mua đất nền một cách vội vàng thì nguy cơ rủi ro là rất lớn”, ông Quê phân tích.

Ông cũng cho rằng, người dân và nhà đầu tư cần tiếp cận thông tin quy hoạch một cách chính thống, rõ ràng trước khi xuống tiền. “Cơ hội luôn có, nhưng không nên mua theo tâm lý đám đông”.

Dự báo trong quý I/2026, Hà Nội sẽ công bố thêm các bản phác thảo và thông tin quy hoạch chi tiết hơn. Khi đó, việc cân nhắc đầu tư sẽ hợp lý và an toàn hơn so với việc chạy theo các cơn “sốt đất ảo” hiện nay, rồi đối mặt nguy cơ ôm đất giá cao, thanh khoản thấp và rủi ro pháp lý kéo dài.

Lịch sử thị trường bất động sản cũng cho thấy, đất nền chạy theo thông tin quy hoạch tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt khi thông tin đó chưa được kiểm chứng hoặc thời gian triển khai kéo dài.

Không ít nhà đầu tư từng “ôm đất” nhiều năm chỉ vì tin vào quy hoạch treo, hạ tầng chậm triển khai hoặc bị điều chỉnh. Khi dòng tiền bị chôn quá lâu, chi phí cơ hội và áp lực tài chính có thể khiến khoản đầu tư trở nên kém hiệu quả.

Nhưng so với các chu kỳ trước, điểm tích cực của thị trường hiện nay là nhà đầu tư đã tỉnh táo hơn. Thay vì chỉ nghe thông tin truyền miệng, nhiều người chủ động tìm hiểu: Văn bản quy hoạch chính thức; Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, cấp tỉnh hay Định hướng phát triển kinh tế – xã hội của địa phương

Ngoài ra, xu hướng đầu tư đất nền gắn với khai thác sử dụng (xây nhà trọ, nhà vườn, homestay, kho xưởng nhỏ…) cũng bắt đầu xuất hiện, giúp giảm áp lực phải bán ra trong ngắn hạn.

Có thể nói, đất nền ven đô vẫn là phân khúc có tiềm năng, đặc biệt trong bối cảnh đô thị trung tâm ngày càng quá tải và quỹ đất khan hiếm. Tuy nhiên, cơ hội hiện nay không còn dành cho kiểu đầu tư “ăn may”.