Đất nền và những kỳ vọng lớn từ hạ tầng, liệu có trở lại “ngôi vương” trong năm nay

Hạ tầng là nền tảng?

Năm 2025 đánh dấu hàng loạt thay đổi quan trọng về chính sách và pháp luật đất đai, với nhiều quy định mới nhằm tháo gỡ vướng mắc tồn tại nhiều năm, đồng thời tạo hành lang pháp lý rõ ràng hơn cho hoạt động đầu tư - kinh doanh bất động sản. Đây được xem là nền tảng quan trọng, tạo xung lực cho thị trường bước sang giai đoạn tiếp theo.

Trong đó, thị trường bất động sản phía Nam đang bước vào giai đoạn sôi động khi hàng loạt dự án hạ tầng lớn tăng tốc. Vành đai 3, Vành đai 4, sân bay quốc tế Long Thành, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, cao tốc Bến Lức – Long Thành cùng mạng lưới metro mở rộng tại TP. Hồ Chí Minh được đẩy mạnh đầu tư. Các dự án này được kỳ vọng mở ra cực tăng trưởng mới, củng cố niềm tin vào triển vọng phát triển đô thị dài hạn.

Hạ tầng giao thông tạo ra ba tác động cốt lõi đối với đất nền. Thứ nhất là rút ngắn thời gian di chuyển, biến những khu vực xa trung tâm trở thành “vùng ở thực tế khả thi”. Khi quãng đường 30–40 km có thể đi lại trong 30–45 phút nhờ cao tốc hoặc vành đai, quyết định an cư của người dân thay đổi đáng kể. Thứ hai là kích thích dòng vốn đầu tư, bởi nhà đầu tư thường đi trước một bước, gom quỹ đất khi hạ tầng còn trên giấy và chờ đến lúc công trình thành hình để hưởng chênh lệch giá. Thứ ba là kéo theo sự phát triển của hạ tầng xã hội như trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại – những yếu tố làm tăng tính thanh khoản và giá trị khai thác thực tế.

Tuy nhiên, không phải cứ có quy hoạch hạ tầng là đất nền sẽ tăng tốc bền vững. Bài học từ các cơn “sốt đất” trước đây cho thấy, nhiều khu vực chỉ tăng giá dựa trên tin đồn hoặc quy hoạch treo, dẫn đến thanh khoản sụt giảm khi tiến độ triển khai chậm. Vì vậy, yếu tố quyết định nằm ở tính khả thi và tiến độ thực tế của dự án hạ tầng. Những công trình đã giải phóng mặt bằng, bố trí vốn rõ ràng và có mốc hoàn thành cụ thể thường tạo tác động tích cực, lâu dài hơn so với các dự án mới ở giai đoạn đề xuất.

Có thể nói, hạ tầng chính là “nền móng của nền móng” đối với đất nền. Khi giao thông được khai thông, khoảng cách địa lý không còn là rào cản lớn, giá trị đất đai sẽ được định vị lại theo khả năng kết nối và tiềm năng phát triển kinh tế. Tuy nhiên, để đất nền thực sự tăng tốc một cách bền vững, cần sự đồng bộ giữa hạ tầng giao thông, quy hoạch đô thị, kiểm soát pháp lý và minh bạch thông tin. Chỉ khi đó, hạ tầng mới thực sự trở thành động lực dài hạn thay vì chỉ là chất xúc tác cho những cơn sốt ngắn hạn.

Có lấy lại “ngôi vương” trong năm 2026?

Chuyên gia trong ngành dự báo đất nền 2026 sẽ có sự sàng lọc mạnh, không còn tăng nóng ồ ạt mà đi vào chu kỳ ổn định, minh bạch hơn.

Ở góc độ đầu tư, dòng tiền người mua sẽ tập trung vào vị trí có hạ tầng tốt, kết nối liên vùng, gần đô thị lớn (TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội). Dư địa tăng giá ở các khu vực này dự báo còn khá tốt.

Đối với nhu cầu ở thực (mua đất xây nhà) dự báo diễn biến ổn định trong năm 2026. Tại TP. Hồ Chí Minh, giá cao trở thành rào cản, thúc đẩy nhu cầu về khu ven. Tuy nhiên, nguồn cung sơ cấp khan hiếm khiến sự lựa chọn của người mua bị hạn chế ở hầu hết các khu vực.

Dự báo, giá đất nền trong năm 2026 có thể tăng thêm 10-20% nhờ vào động lực hạ tầng giao thông. Dẫu vậy, phân khúc đất nền khó nóng sốt và dẫn dắt thanh khoản thị trường như giai đoạn trước.

Còn ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6 lại cho rằng, đất nền có thể trở lại vị thế “kênh đầu tư vua” trong trường hợp tín dụng được nới lỏng cho lĩnh vực bất động sản và mặt bằng lãi suất giảm. Cùng với các điều kiện khác như hoãn đánh thuế bất động sản thứ hai, thuế chuyển nhượng và thuế đối với đất bỏ hoang trong khoảng 5 năm tới. Đồng thời, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh được phê duyệt rõ ràng, đồng bộ từ Trung ương đến địa phương cũng sẽ tạo nền tảng quan trọng cho thị trường.

Về chiến lược đầu tư, ông Quê cho rằng, nơi nào có dân cư đến sinh sống, nơi đó sẽ có dòng tiền. Nhà đầu tư có thể “đánh sóng” theo các đại dự án, nhưng cần vào sớm và ra sớm, đồng thời giữ sự thận trọng.

Ông nhấn mạnh chỉ nên đầu tư đất nền có khả năng ở thực và kinh doanh tốt. Giá phải tương xứng với giá trị sử dụng và khả năng khai thác dòng tiền, bởi thời gian qua nhiều khu vực đã bị đẩy giá vượt xa giá trị thực. Bên cạnh đó, yếu tố pháp lý, quy hoạch và tính thanh khoản phải được đặt lên hàng đầu.

Chủ tịch G6 cũng khuyến nghị không nên kỳ vọng “lướt sóng” ngắn hạn mà nên xác định chiến lược trung và dài hạn.

“Từ năm 2019 đến nay, mặt bằng giá đất nền đã tăng trung bình khoảng 50%, thậm chí có nơi tăng cao hơn, nên khả năng tăng thêm nhiều lần trong thời gian tới là không dễ, trừ các khu vực đặc biệt có sự xuất hiện của đại dự án, trung tâm hành chính mới, khu vui chơi giải trí hoặc khu công nghiệp quy mô lớn”, ông Quê nhận định.