Đất nền từng là “phân khúc vua” nhưng nay đã bị lãng quên?

Khi đất nền ở đỉnh cao

Sự thống trị của đất nền trong quá khứ không phải ngẫu nhiên. Trong bối cảnh đô thị hóa nhanh, quỹ đất hạn chế và tâm lý “ăn chắc mặc bền” của người Việt, đất nền hội tụ nhiều lợi thế: sở hữu lâu dài, giá trị tích lũy theo thời gian và dễ tạo kỳ vọng tăng giá. Đặc biệt, ở các chu kỳ tăng trưởng mạnh, đất nền thường là phân khúc tăng giá nhanh nhất, mang lại lợi nhuận lớn cho những nhà đầu tư sớm xuống tiền.

Thêm vào đó, chi phí đầu tư ban đầu thấp hơn so với nhà phố hoặc căn hộ cao cấp, khiến đất nền trở thành lựa chọn phổ biến của nhà đầu tư cá nhân. Chỉ cần một thông tin quy hoạch, một tuyến đường chuẩn bị mở hay một đề án nâng cấp đô thị, giá đất có thể tăng gấp đôi, thậm chí gấp ba trong thời gian ngắn. Chính điều này đã tạo nên “hào quang” cho phân khúc đất nền trong nhiều năm liền.

Ở giai đoạn đỉnh cao đó, đất nền không chỉ hấp dẫn nhà đầu tư chuyên nghiệp mà còn thu hút lượng lớn nhà đầu tư “tay ngang”. Những câu chuyện lãi gấp đôi, gấp ba trong thời gian ngắn được lan truyền rộng rãi, tạo ra hiệu ứng tâm lý mạnh mẽ. Chỉ cần một thông tin quy hoạch, một tuyến đường dự kiến triển khai, hay một đề án nâng cấp hành chính, giá đất đã có thể tăng vọt, bất chấp hạ tầng thực tế còn dang dở, dân cư thưa thớt. Thị trường lúc này vận hành nhiều hơn dựa trên kỳ vọng hơn là giá trị sử dụng, và chính kỳ vọng đó lại được nuôi dưỡng bởi niềm tin rằng “đất không bao giờ giảm”.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, giai đoạn đất nền tăng trưởng nóng phản ánh rõ tâm lý đầu tư dựa trên niềm tin nhiều hơn là phân tích: “Khi thị trường ở đỉnh cao, đất nền được mua bán chủ yếu dựa vào kỳ vọng tăng giá trong tương lai, chứ không xuất phát từ nhu cầu ở thực hay khả năng khai thác. Niềm tin rằng đất luôn tăng giá đã khiến nhiều nhà đầu tư bỏ qua các yếu tố cốt lõi như quy hoạch, pháp lý và động lực phát triển thực sự của khu vực.” Nhận định này cho thấy, chính niềm tin quá lớn đã trở thành động lực thúc đẩy thị trường, nhưng cũng là mầm mống của những rủi ro tiềm ẩn.

Cú đảo chiều và sự lãng quên của nhà đầu tư?

Trong năm 2025, thị trường ghi nhận một đợt tăng nóng mang tính cục bộ vào hồi tháng 4. Một số tỉnh có thông tin sáp nhập như Bắc Giang, Hưng Yên, Hải Phòng ghi nhận “nóng” lên.

Tuy nhiên, theo dữ liệu của Batdongsan.con, nhu cầu tìm mua đất nền nhanh chóng hạ nhiệt, giảm trung bình 15-20% so với cùng kỳ năm trước, nhiều thời điểm lượng tìm mua giảm 30-40%. Tiêu thụ đất nền với các dự án mở bán duy trì khoảng 20-30% rổ hàng.

Trong quý 4/2025, đơn vị này cho biết, đất nền có dấu hiệu giảm nhiệt với khoảng 40% môi giới cho biết giao dịch giảm.

Thực tế, giai đoạn thị trường khó khăn, người mua ưu tiên những sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực hoặc có khả năng tạo dòng tiền ổn định. Điều này khiến đất nền – đặc biệt là đất ở các khu vực xa trung tâm, hạ tầng chưa hoàn thiện – trở nên kém hấp dẫn.

Không chỉ người mua, các tổ chức tín dụng cũng thận trọng hơn với đất nền. Việc hạn chế cho vay đối với các dự án chưa đủ pháp lý hoặc các lô đất mang tính đầu cơ cao khiến dòng tiền vào phân khúc này bị thu hẹp đáng kể. Khi “đòn bẩy” tài chính không còn dễ dàng, đất nền mất đi một động lực tăng giá quan trọng.

Dù gặp nhiều khó khăn, nói rằng đất nền đã bị “khai tử” hay hoàn toàn bị lãng quên là một nhận định thiếu toàn diện. Thực tế, thị trường đang chứng kiến sự phân hóa rất rõ trong phân khúc này. Những khu vực có vị trí tốt, hạ tầng đã hình thành, pháp lý rõ ràng và gắn với nhu cầu ở thực vẫn duy trì được mức giá ổn định, thậm chí ghi nhận giao dịch trở lại khi thị trường ấm dần.

Ngược lại, đất nền mang tính đầu cơ cao, nằm ở những khu vực phát triển dàn trải, thiếu động lực kinh tế rõ ràng đang bị đào thải. Đây không phải là sự lãng quên, mà là sự sàng lọc cần thiết để thị trường trở nên lành mạnh hơn.

Trong chu kỳ mới, đất nền vẫn có chỗ đứng, nhưng không dành cho số đông. Cơ hội sẽ thuộc về những nhà đầu tư chọn đúng khu vực có động lực phát triển thực sự: gần khu công nghiệp, khu đô thị vệ tinh đã hình thành dân cư, hoặc những vùng hưởng lợi rõ nét từ hạ tầng đã và đang triển khai.

Quan trọng hơn, nhà đầu tư cần thay đổi kỳ vọng. Thay vì tìm kiếm lợi nhuận nhanh, đất nền nên được xem là tài sản tích lũy dài hạn, gắn với sự phát triển của đô thị và kinh tế địa phương. Khi được đặt trong đúng vai trò, đất nền vẫn có thể mang lại giá trị bền vững.