Đất nền sẽ tiếp tục là “điểm sáng” của thị trường trong thời gian tới

Vẫn “phân khúc vua” trong dài hạn

Trong bức tranh phục hồi còn nhiều phân hóa của thị trường bất động sản, đất nền vẫn được xem là phân khúc được “chuộng” trong dài hạn, bất chấp những biến động ngắn hạn về thanh khoản và tâm lý nhà đầu tư. Thực tế cho thấy, sau giai đoạn điều chỉnh mạnh vừa qua, dòng tiền trên thị trường không rút khỏi bất động sản mà đang tái cơ cấu, tập trung nhiều hơn vào các sản phẩm có giá trị cốt lõi và khả năng giữ tài sản bền vững. Trong số đó, đất nền tiếp tục giữ được sức hút nhờ đặc tính khan hiếm, không chịu hao mòn vật chất và ít phụ thuộc vào vòng đời công trình như các phân khúc nhà ở xây sẵn hay căn hộ.

Một trong những lý do quan trọng khiến đất nền vẫn được ưu tiên trong dài hạn là sự hữu hạn của quỹ đất, đặc biệt tại các đô thị lớn và vùng kinh tế trọng điểm. Quá trình đô thị hóa, mở rộng hạ tầng và gia tăng dân số diễn ra liên tục trong khi nguồn cung đất ở ngày càng bị siết chặt bởi quy hoạch và thủ tục pháp lý. Điều này tạo ra “lực đỡ” cho giá đất nền, giúp phân khúc này ít khi giảm sâu ngay cả trong những giai đoạn thị trường khó khăn. Thực tế ở nhiều khu vực cho thấy, sau khi cơn sốt đất qua đi, giá có thể điều chỉnh nhưng nhanh chóng đi ngang và tích lũy, chờ chu kỳ tăng trưởng mới khi hạ tầng và nhu cầu thực gia tăng.

Bên cạnh yếu tố khan hiếm, tâm lý tích sản lâu dài của người Việt cũng là động lực giúp đất nền duy trì vị thế. Khác với đầu tư ngắn hạn, nhiều nhà đầu tư coi đất nền như một kênh giữ tài sản an toàn, có thể truyền đời hoặc linh hoạt chuyển đổi mục đích sử dụng trong tương lai. Trong bối cảnh lãi suất dần ổn định, các kênh đầu tư khác như chứng khoán hay tiền số vẫn tiềm ẩn biến động lớn, đất nền tiếp tục được xem là lựa chọn mang tính phòng thủ, đặc biệt với dòng tiền trung và dài hạn.

Theo ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), đất nền vẫn là phân khúc có sức hấp dẫn bền bỉ nếu được đặt trong tầm nhìn dài hạn và lựa chọn đúng khu vực. Ông nhận định rằng: “Đất đai là tài sản hữu hạn, trong khi nhu cầu sử dụng đất cho ở, sản xuất và dịch vụ sẽ còn tăng cùng quá trình đô thị hóa. Vì vậy, đất nền tại những nơi có quy hoạch rõ ràng, hạ tầng từng bước hoàn thiện và gắn với phát triển kinh tế thực vẫn có dư địa tăng trưởng trong dài hạn”. Tuy nhiên, chuyên gia này cũng nhấn mạnh rằng thị trường hiện nay không còn phù hợp với tư duy đầu cơ lướt sóng, mà đòi hỏi nhà đầu tư phải đánh giá kỹ yếu tố pháp lý, khả năng khai thác và tính thanh khoản thực.

Một điểm đáng chú ý khác là xu hướng “chuộng” đất nền đang mang tính chọn lọc cao hơn. Thay vì chạy theo các khu vực vùng sâu, vùng xa chỉ dựa vào thông tin quy hoạch, nhà đầu tư đang ưu tiên những địa bàn có dân cư hiện hữu, khu công nghiệp đang hoạt động, hoặc nằm trên trục giao thông kết nối các trung tâm kinh tế. Đất nền gắn với nhu cầu ở thực hoặc có thể khai thác kinh doanh nhỏ lẻ được đánh giá cao hơn so với những sản phẩm thuần đầu cơ.

Giá vẫn sẽ tiếp tục “đi lên”?

Thị trường bất động sản năm 2025 ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực cả về thanh khoản lẫn mặt bằng giá. Ở đó, đất nền vẫn là phân khúc chiếm tỷ trọng lớn nhất với 441.693 giao dịch, tăng khoảng 7%, cho thấy sức hút bền bỉ của dòng tiền đầu tư vào loại hình này.

Không chỉ cải thiện về thanh khoản, mặt bằng giá đất nền tiếp tục xu hướng đi lên tại nhiều địa phương. Theo ghi nhận của Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), giá đất nền nhìn chung vẫn tăng, bất chấp bối cảnh thị trường đã qua giai đoạn điều chỉnh mạnh.

Lý giải diễn biến trên, Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, cho biết giá đất nền chào bán mới tại nhiều dự án đã tăng tới 20%. Nguyên nhân chủ yếu đến từ nguồn cung khan hiếm kéo dài, trong khi nhu cầu đầu tư và tích lũy tài sản của người dân vẫn duy trì ở mức cao, đặc biệt tại các khu vực có hạ tầng phát triển và tốc độ đô thị hóa nhanh.

Trên thị trường thứ cấp, biên độ tăng giá còn ghi nhận mạnh hơn. Ở một số khu vực có nền giá thấp, giá đất nền tăng từ 20% đến 100%. Cùng với đó, nhà ở thấp tầng cũng tăng giá khoảng 20% so với cùng kỳ năm trước. Giao dịch tập trung chủ yếu ở các dự án có mức giá 100–200 triệu đồng/m², nằm tại các đô thị đã hình thành, có dân cư về ở ổn định và hệ thống hạ tầng, tiện ích đồng bộ.

Một trong những yếu tố quan trọng hỗ trợ xu hướng tăng giá của đất nền là sự mất cân đối giữa cung và cầu trong trung – dài hạn. Quỹ đất ở ngày càng hạn chế, trong khi quá trình đô thị hóa, mở rộng hạ tầng và phát triển các khu công nghiệp vẫn đang diễn ra mạnh mẽ. Nguồn cung đất nền mới không chỉ khan hiếm về số lượng mà còn bị sàng lọc chặt chẽ hơn về pháp lý, khiến các sản phẩm đủ điều kiện đưa ra thị trường ngày càng ít. Trong bối cảnh đó, những lô đất có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí thuận lợi và gắn với nhu cầu ở thực tiếp tục giữ giá tốt và có xu hướng tăng dần theo thời gian.

Bên cạnh yếu tố cung – cầu, tâm lý nắm giữ tài sản của nhà đầu tư cũng góp phần tạo lực đỡ cho mặt bằng giá. Sau giai đoạn khó khăn, nhiều nhà đầu tư đã tái cấu trúc danh mục, giảm sử dụng đòn bẩy tài chính và ưu tiên những tài sản mang tính tích lũy dài hạn. Đất nền, với đặc tính khan hiếm và khả năng bảo toàn giá trị, tiếp tục được xem là lựa chọn phù hợp trong bối cảnh các kênh đầu tư khác còn tiềm ẩn nhiều biến động. Điều này khiến áp lực bán tháo giảm đáng kể, qua đó hạn chế khả năng giá giảm sâu.