Đất nền phía Nam “hạ nhiệt” trên diện rộng, nhiều khu vực giá cũng giảm sâu

Giá đất nền giảm mạnh

Thị trường đất nền tiếp tục trầm lắng trong quý I khi mức độ quan tâm và giao dịch đồng loạt suy giảm. Dữ liệu từ chuyên trang nhà đất trực tuyến Batdongsan cho thấy lượng tìm kiếm đất nền phía Nam giảm trên diện rộng. Các khu vực vừa sáp nhập vào TP HCM ghi nhận mức giảm mạnh, trong đó Bình Dương cũ giảm hơn 22%, Bà Rịa - Vũng Tàu cũ giảm 15%. Những điểm nóng như Tây Ninh và Đồng Nai cũng lần lượt sụt 2% và 8% so với quý trước.

Thanh khoản thị trường vẫn ở mức thấp. Báo cáo của DKRA Consulting cho thấy quý vừa qua, TP HCM và các tỉnh lân cận có 94 dự án đất nền mở bán với gần 7.500 sản phẩm sơ cấp nhưng chỉ tiêu thụ khoảng 224 nền, tương đương tỷ lệ hấp thụ 3%, giảm một nửa so với quý trước. Giá thứ cấp ghi nhận tiếp tục giảm 5-7% so với cùng kỳ năm ngoái.

Đánh giá về thị trường đất nền phân lô, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, cho rằng điểm nghẽn lớn nhất của loại hình này hiện không còn nằm ở giá bán mà là khả năng tìm đầu ra. Nếu trước đây nhiều chủ đất vẫn kỳ vọng thị trường phục hồi và không chấp nhận giảm sâu, nay phần lớn đất nền phân lô, đất nông nghiệp đều phải hạ giá mạnh để thu hồi vốn.

Một nhà đầu tư tại TP HCM cho biết, chị mua lô đất hơn 200 m2 tại xã Đức Lập (Tây Ninh) từ năm 2023 với giá gần 1,5 tỷ đồng, nay chấp nhận hạ xuống còn 800 triệu đồng vẫn chưa thể sang nhượng.

Thời điểm xuống tiền, chị kỳ vọng đón đầu thông tin điều chỉnh bảng giá đất và Luật Đất đai 2024. Tuy nhiên, diễn biến thị trường sau đó đi ngược dự đoán. Cả hai lô đất chị mua tại Tây Ninh và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ đều không phát sinh giao dịch. Lô đất tại Tây Ninh giảm gần nửa giá vẫn không có khách mua, trong khi đất tại Bà Rịa - Vũng Tàu vướng quy hoạch đường khiến giá trị sụt giảm mạnh.

"Áp lực tài chính buộc tôi phải bán ra để xoay dòng tiền. Dù đã giảm một nửa giá vẫn chưa thể thoát hàng. Riêng lô đất ở Bà Rịa - Vũng Tàu gần như mất thanh khoản", người này nói.

Theo lời môi giới, tại các "điểm nóng" từng sốt đất như Chơn Thành, Hớn Quản, Lộc Ninh (Bình Phước cũ), Lâm Hà, Bảo Lâm (Lâm Đồng), Phú Giáo (Bình Dương cũ) hay Thủ Thừa, Cần Giuộc (Long An cũ), không khó để bắt gặp các nền đất phân lô có nguồn gốc từ đất nông nghiệp đang được rao bán với mức giảm sâu. Nhiều lô từng được đẩy giá lên hàng tỷ đồng nay chấp nhận bán lại chỉ còn khoảng một nửa nhưng thanh khoản vẫn rất thấp.

Tâm lý người mua đã thay đổi

Ở phía người mua, niềm tin vào khả năng tăng giá nhanh của đất nền như trước đây đã không còn. "Tâm lý đầu tư đang chuyển sang phòng thủ, chủ đất càng giảm giá, người mua càng dè dặt vì sợ mua phải hàng tồn".

Cũng theo các chuyên gia, lý nhà đầu tư trên thị trường bất động sản nói chung và đất nền phía Nam nói riêng đang bước vào giai đoạn phòng thủ rõ rệt sau chu kỳ tăng nóng kéo dài nhiều năm.

Nếu giai đoạn 2020–2022 là thời kỳ của “FOMO”, của kỳ vọng tăng giá nhanh và dòng tiền lướt sóng chiếm ưu thế, thì hiện tại bức tranh đã đảo chiều: nhà đầu tư thận trọng hơn, cân nhắc kỹ rủi ro và ưu tiên bảo toàn vốn thay vì tìm kiếm lợi nhuận nhanh. Sự thay đổi tâm lý này không diễn ra trong ngày một ngày hai mà là kết quả của chuỗi biến động và thanh khoản thị trường kéo dài suốt hơn hai năm qua.

Ngoài ra, môi trường tín dụng và chính sách hiện cũng không còn đóng vai trò "nuôi sóng" đất nền như trước. Dòng vốn vào bất động sản tiếp tục bị kiểm soát, chi phí vay neo cao, trong khi các quy định mới về đất đai và bảng giá đất khiến chi phí đầu vào gia tăng. Dòng tiền theo đó dịch chuyển về các sản phẩm có giá trị sử dụng thực thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá.

Đồng quan điểm, ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, cho rằng diễn biến hiện tại không chỉ là nhịp điều chỉnh ngắn hạn mà phản ánh quá trình thanh lọc sau một chu kỳ tăng nóng. Theo ông, giai đoạn 2015-2022, đất nền được ưa chuộng nhờ tâm lý "lướt sóng" theo hạ tầng. Nhiều khu đất nông nghiệp phân lô được quảng bá rầm rộ, giá tăng gấp đôi, thậm chí gấp ba chỉ sau vài tháng. Tuy nhiên, phần lớn sản phẩm khó khai thác giá trị thương mại thực tế.

"Khi thị trường đảo chiều, dù giảm giá 40-50%, nhiều tài sản vẫn chưa phản ánh đúng giá trị thực nên thanh khoản tiếp tục đóng băng", ông Thắng đánh giá.

Một trong những yếu tố khiến tâm lý phòng thủ lan rộng là trải nghiệm “mắc kẹt” của nhiều nhà đầu tư cá nhân. Trong giai đoạn sốt đất, việc mua bán nhanh, chốt lời trong vài tháng trở thành điều bình thường. Tuy nhiên khi thị trường đảo chiều, không ít nhà đầu tư nhận ra việc thoát hàng khó hơn rất nhiều so với kỳ vọng. Thời gian bán kéo dài từ vài tuần lên vài tháng, thậm chí cả năm.

Có những lô đất rao bán liên tục nhưng không có người hỏi mua, hoặc chỉ nhận được mức giá thấp hơn nhiều so với giá mua. Trải nghiệm này khiến nhà đầu tư thay đổi cách nhìn về rủi ro thanh khoản – yếu tố trước đây thường bị xem nhẹ. Khi khả năng bán lại không còn chắc chắn, họ buộc phải chuyển từ tâm lý tấn công sang phòng thủ.