Đất nền nhiều tỉnh chững thanh khoản, bất động sản ven Hà Nội bước vào giai đoạn phân hóa
Sau các đợt sốt ngắn hạn hồi đầu năm 2025, thị trường bất động sản đang dần hạ nhiệt, đặc biệt ở phân khúc đất nền tại nhiều địa phương vùng ven. Trong bối cảnh thanh khoản suy giảm, dòng tiền đầu tư không còn lan tỏa diện rộng mà tập trung vào những sản phẩm có pháp lý đầy đủ, hạ tầng hiện hữu và đáp ứng nhu cầu ở thực.
Thực tế ghi nhận, không ít nhà đầu tư rơi vào trạng thái “kẹt hàng” sau khi bỏ lỡ nhịp chốt lời. Nhóm đầu tư của anh Trần Văn Quy (Cầu Giấy, Hà Nội) mua một lô đất 80m² tại khu vực thị trấn Quốc Oai cũ từ năm 2024 với giá 45 triệu đồng/m². Khi thị trường ven đô nóng lên vào tháng 4/2025, giá chào bán đã tăng lên 70 triệu đồng/m², song nhóm vẫn giữ kỳ vọng cao hơn. Đến giữa năm, thanh khoản suy yếu, giao dịch chững lại, buộc nhóm phải giữ đến cuối tháng 12/2025 mới bán được với mức 75 triệu đồng/m².
Trong khi đó, một số nhà đầu tư tại các tỉnh lân cận Hà Nội vẫn chưa thể thoát hàng. Chị Thanh Thủy, nhà đầu tư tại khu vực Bắc Ninh, cho biết nhóm của chị mua một lô đất nền trị giá khoảng 4 tỷ đồng từ giữa năm 2024, kỳ vọng đón sóng cuối năm và hiệu ứng sáp nhập địa giới hành chính. Tuy nhiên, các đợt sóng này diễn ra ngắn và nhanh chóng hạ nhiệt, khiến giá đất gần như đi ngang cho đến nay.
Từ đầu năm 2025, thị trường đất nền ghi nhận sự cải thiện nhất định về thanh khoản, song mức hấp thụ chưa đạt kỳ vọng của giới đầu tư. Tại các huyện ngoại thành Hà Nội cũ như Hoài Đức, Chương Mỹ, Thanh Oai, Thanh Trì, Gia Lâm…, “sóng” kéo dài khoảng ba tháng trước khi chững lại. Hiện chỉ những khu vực có hạ tầng tương đối hoàn chỉnh, tiện ích sẵn có và khả năng khai thác dòng tiền mới duy trì được giao dịch.
Ở các tỉnh giáp ranh như Hưng Yên, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, dòng vốn đầu tư quay trở lại trong quý I/2025 đã đẩy mặt bằng giá tăng nhanh. Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư mua vào với mục tiêu “lướt sóng” đang gặp khó khi thanh khoản chưa kịp phục hồi.
Mặt bằng giá đất nền ven Hà Nội hiện đã tăng đáng kể so với đầu năm 2024. Tại Hoài Đức, giá đất tại các xã Đức Thượng, Dương Liễu, Tiền Yên tăng 20–50%, phổ biến 50–70 triệu đồng/m². Mê Linh – khu vực từng có giá 20–30 triệu đồng/m² – nay ghi nhận mức 40–55 triệu đồng/m². Riêng Đông Anh, giá trung bình dao động 60–100 triệu đồng/m², nhiều lô vị trí đẹp đã chạm mốc 130–150 triệu đồng/m².
Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, đợt “sóng” mạnh nhất của năm 2025 xuất hiện từ cuối tháng 3 đến đầu tháng 4, tập trung chủ yếu ở phân khúc đất nền, với mức tăng giá tại một số khu vực lên tới 40%. Tuy nhiên, làn sóng đầu tư theo kỳ vọng sáp nhập địa giới hành chính hiện đã hạ nhiệt, thanh khoản tại nhiều địa phương từng sốt nay có dấu hiệu chững lại.
Cùng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc batdongsan.com.vn, cho rằng thị trường bất động sản đang vận động theo chu kỳ, thanh khoản suy giảm nhưng chưa rơi vào trạng thái đóng băng như năm 2022. Các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thật như căn hộ chung cư, nhà liền kề tại khu vực có hạ tầng và tiện ích hoàn chỉnh vẫn duy trì được giao dịch. Trong khi đó, đất nền tại các tỉnh, nơi nhu cầu ở thực còn hạn chế, tiếp tục đối mặt rủi ro thanh khoản khi phụ thuộc quá nhiều vào các “con sóng” ngắn hạn.