Đất nền Đà Nẵng bước vào chu kỳ chọn lọc, tiếp tục là “điểm sáng” trong năm 2026

Đã qua thời “tăng nóng”

Theo các môi giới bất động sản ở Đà Nẵng, thị trường đất nền thời gian gần đây vẫn ghi nhận giao dịch nhưng không còn sôi động như các tháng trước. Nguyên nhân là do giá đất đang neo ở mức cao khiến người mua thận trọng. Yếu tố thời tiết bất lợi cũng làm tâm lý thị trường chững lại.

Theo DKRA Consulting, trong tháng 10/2025, nguồn cung sơ cấp đất nền ở Đà Nẵng ghi nhận mức giảm 7% so với cùng kỳ năm 2024. Trong đó, nguồn cung đến từ các dự án đã mở bán trước đó chiếm khoảng 95% tỷ trọng cung của thị trường. 

Đặc biệt, thị trường Đà Nẵng khan hiếm dự án mở bán mới trong tháng, lượng sản phẩm mở bán mới chỉ chiếm khoảng 5% trên tỷ trọng cung sơ cấp và giảm khoảng 87% so với tháng trước. Sức cầu chung của thị trường đạt mức tăng gấp 2,1 lần so với cùng kỳ, tuy nhiên lượng tiêu thụ vẫn ở mức rất thấp, chỉ đạt khoảng 3% trên tổng cung sơ cấp toàn thị trường.

Ngoài ra, mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so với quý trước và đạt mức tăng trung bình khoảng 21% so với cùng kỳ năm. Trong khi ở thị trường thứ cấp, ghi nhận mức giá tăng trung bình khoảng 2% so với tháng trước…

Đánh giá về xu hướng thị trường trong thời gian tới, ông Trần Trọng Vũ, nhà sáng lập đơn vị nghiên cứu thị trường SPE.R nhận định, đất nền Đà Nẵng trong những tháng cuối năm sẽ giữ trạng thái bình ổn nhưng vẫn duy trì đà tăng nhẹ, nhờ các yếu tố chính sách đang tác động trực tiếp đến giao dịch.

Theo ông Vũ, có ba yếu tố chính khiến thị trường vận hành thận trọng hơn, nhưng nhu cầu ở thực vẫn ở mức cao. Thứ nhất, Đà Nẵng đang triển khai các tổ kiểm tra, rà soát công tác thẩm định giá đất, qua đó tăng tính minh bạch. Thứ hai, tín dụng bị siết lại, không còn cho vay dễ dàng như trước. Thứ ba, các ngân hàng hạn chế giải ngân đối với giao dịch chỉ dựa trên hợp đồng đặt cọc, thay vào đó ưu tiên hồ sơ có hợp đồng mua bán chính thức.

Về khu vực thu hút dòng vốn, theo ông Trần Trọng Vũ, có thể chia thành ba nhóm chính. Nhóm đầu tư ngắn hạn thường tìm đến những nơi có thông tin tích cực như Liên Chiểu với dự án khu thương mại tự do và cảng Liên Chiểu, Hải Châu với dự án đô thị và tòa tháp 69 tầng biểu tượng, hay Hòa Xuân, Nam Hòa Xuân với các sản phẩm cao cấp mới.

Nhóm đầu tư dài hạn lại hướng tới những sản phẩm có khả năng tạo dòng tiền như căn hộ, chung cư cho thuê, bất động sản du lịch, lưu trú tại Ngũ Hành Sơn, Sơn Trà. Còn nhóm mua để an cư tập trung vào các khu đô thị có hạ tầng đồng bộ như Hòa Xuân, Nam Hòa Xuân, FPT và Nam Việt Á. Hiện tại, các khu vực này đều có thanh khoản cao, phản ánh nhu cầu an cư thực tế vượt trội so với đầu cơ.

Chu kỳ chọn lọc của đất nền

Có thể nói, sau giai đoạn tăng nóng kéo dài 2019–2022 và cú “hãm phanh” mạnh trong năm 2023–2024, thị trường đất nền Đà Nẵng đang diễn ra kỳ chọn lọc. Nếu trước đây, thị trường đất nền Đà Nẵng chủ yếu vận hành theo tâm lý “mua nhanh – bán nhanh”, dựa vào kỳ vọng quy hoạch và hạ tầng, thì hiện nay bước sang một chu kỳ mới, nơi dòng tiền trở nên thận trọng, nhà đầu tư buộc phải sàng lọc kỹ lưỡng hơn về pháp lý, vị trí và khả năng khai thác thực tế. Đây không còn là sân chơi của những người chạy theo tin đồn, mà là giai đoạn thử thách sức bền của cả nhà đầu tư lẫn chủ đất.

Theo dự báo, đất nền tiếp tục là phân khúc được quan tâm trong năm 2026, song bối cảnh thị trường thay đổi rõ rệt. Sau giai đoạn tăng nóng, mặt bằng giá đất tại nhiều khu vực được thiết lập ở mức cao, khiến chiến lược “mua nhanh – bán nhanh” không còn phù hợp.

Theo các chuyên gia, giá đất nền khó giảm sâu do chịu tác động của nhiều yếu tố chi phí đầu vào như tiền sử dụng đất, chi phí hạ tầng, vật liệu xây dựng và việc áp dụng bảng giá đất mới. Tuy nhiên, biên độ tăng giá sẽ chậm lại, không còn những đợt tăng đột biến trong thời gian ngắn.

Những khu vực gắn với các trục phát triển dài hạn như Tây Bắc (Liên Chiểu – Làng Vân), Nam Hòa Xuân hay các khu đô thị đã hoàn thiện hạ tầng, dân cư hiện hữu được dự báo sẽ giữ giá tốt và duy trì thanh khoản ổn định. Ngược lại, đất nền theo tin đồn quy hoạch, pháp lý chưa rõ ràng, hạ tầng thiếu đồng bộ sẽ đối mặt nguy cơ thanh khoản thấp, thậm chí “đóng băng” cục bộ.

Trong bối cảnh đó, đất nền năm 2026 phù hợp hơn với nhà đầu tư trung – dài hạn, có khả năng chờ đợi giá trị gia tăng theo tiến độ phát triển thực tế của đô thị, thay vì kỳ vọng lợi nhuận nhanh.

Chu kỳ này cũng đánh dấu sự thay đổi trong hành vi của nhà đầu tư. Nếu giai đoạn trước, nhiều người sẵn sàng sử dụng đòn bẩy cao, mua đất chỉ dựa trên kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, thì hiện nay tâm lý phòng thủ chiếm ưu thế. Nhà đầu tư ưu tiên dòng tiền an toàn, tìm kiếm những lô đất có thể khai thác cho thuê, xây nhà ở hoặc kinh doanh nhỏ, thay vì “ôm đất chờ sóng”.

Thực tế cho thấy, những sản phẩm đất nền gắn với nhu cầu ở thực, gần trường học, chợ, khu công nghiệp hoặc các trục du lịch, vẫn thu hút được sự quan tâm nhất định, dù mức lợi nhuận kỳ vọng đã giảm đáng kể so với trước.