Chung cư vẫn là phân khúc được “ưu tiên”, tiếp tục dẫn dắt dòng tiền

Cầu ở thực vẫn là “bệ đỡ” vững chắc

Khác với đất nền hay bất động sản nghỉ dưỡng phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá, chung cư gắn trực tiếp với nhu cầu ở thực của người dân đô thị. Tốc độ đô thị hóa của Việt Nam vẫn duy trì ở mức cao, trong khi dân số trẻ và lực lượng lao động nhập cư vào các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng ngày càng tăng.

Tại Hà Nội và TP.HCM, quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm, giá nhà liền thổ vượt xa khả năng chi trả của đa số người dân. Trong bối cảnh đó, căn hộ chung cư trở thành lựa chọn phù hợp nhất cả về tài chính lẫn tiện ích sống. Một căn hộ trung cấp có giá từ 2,5–4 tỷ đồng vẫn dễ tiếp cận hơn nhiều so với nhà phố có giá 8–15 tỷ đồng tại cùng khu vực.

Theo nhận định từ CBRE Việt Nam, nhu cầu mua để ở vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong tổng giao dịch căn hộ năm 2025 và xu hướng này dự kiến tiếp tục duy trì trong 2026. Đây chính là nền tảng giúp phân khúc chung cư ít biến động hơn so với các phân khúc đầu cơ cao.

Thực tế, trong giai đoạn 2023–2025 chứng kiến mặt bằng giá chung cư tại Hà Nội và TP.HCM tăng đáng kể, đặc biệt ở phân khúc trung cấp và cận cao cấp. Tại một số quận nội thành Hà Nội, giá sơ cấp đã tiệm cận hoặc vượt 60–70 triệu đồng/m². Ở TP.HCM, mức giá 65–80 triệu đồng/m² không còn hiếm tại các khu vực có hạ tầng đồng bộ.

Dù vậy, thanh khoản không sụt giảm mạnh như lo ngại ban đầu. Lý do là nguồn cung mới hạn chế trong khi nhu cầu ở thực chưa được đáp ứng đầy đủ. Các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, chủ đầu tư uy tín và tiến độ thi công đảm bảo vẫn đạt tỷ lệ hấp thụ cao.

Báo cáo từ Savills Việt Nam cho thấy nguồn cung căn hộ mới trong hai năm qua chưa đủ bù đắp lượng cầu bị dồn nén trước đó. Điều này khiến mặt bằng giá duy trì ở mức cao và khó giảm sâu, bất chấp bối cảnh tín dụng thắt chặt.

Một yếu tố quan trọng khiến dòng tiền tiếp tục ưu tiên chung cư là khả năng khai thác cho thuê. Trong khi đất nền gần như không tạo ra dòng tiền ngay, căn hộ có thể mang lại lợi suất cho thuê 3–6%/năm tùy khu vực.

Tại Hà Nội, các khu vực như Cầu Giấy, Nam Từ Liêm, Thanh Xuân – nơi tập trung nhiều văn phòng và trường đại học – có tỷ lệ lấp đầy cao. Ở TP.HCM, khu vực Thủ Đức, Bình Thạnh,… ghi nhận nhu cầu thuê ổn định từ chuyên gia nước ngoài và người lao động chất lượng cao.

Đặc biệt, khi lãi suất tiết kiệm có xu hướng giảm dần về mức ổn định, nhiều nhà đầu tư cá nhân chuyển hướng sang căn hộ cho thuê để tối ưu dòng tiền dài hạn thay vì “lướt sóng” ngắn hạn. Trong bối cảnh thị trường chưa thực sự bước vào chu kỳ tăng nóng, chiến lược nắm giữ tài sản tạo thu nhập đều đặn được đánh giá an toàn hơn.

Dòng kiều hối cũng “chuộng” chung cư Việt Nam

Theo các chuyên gia, sự cải thiện của khung pháp lý là một trong những yếu tố quan trọng thúc đẩy dòng kiều hối chảy về Việt Nam trong thời gian gần đây. Ở đó, phần lớn người Việt Nam ở nước ngoài khi đầu tư bất động sản tại Việt Nam thường ưu tiên phân khúc căn hộ chung cư.

Theo ông Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, nguyên nhân chính đến từ cơ chế thanh toán linh hoạt của phân khúc này. Cụ thể, căn hộ thường được bán theo hình thức hình thành trong tương lai, với tiến độ thanh toán giãn theo từng giai đoạn, phù hợp hơn so với việc mua nhà đất yêu cầu thanh toán một lần với giá trị lớn. Trong nhiều trường hợp, các chủ đầu tư còn có chính sách hỗ trợ tài chính, giúp giảm áp lực dòng tiền cho nhà đầu tư.

Không chỉ vậy, nhiều nhà đầu tư Việt kiều còn có mức độ quen thuộc nhất định với các chủ đầu tư lớn, nhất là những doanh nghiệp có yếu tố quốc tế, từ đó, tạo thêm niềm tin khi tham gia thị trường. Ở góc độ chiến lược, căn hộ thường được xem là bước tiếp cận ban đầu phù hợp để “thử thị trường” trước khi đưa ra những quyết định đầu tư với quy mô lớn hơn.

Về các tiêu chí lựa chọn bất động sản, theo Savills, người Việt ở nước ngoài nhìn chung không có nhiều khác biệt so với các nhóm nhà đầu tư khác. Các yếu tố được cân nhắc bao gồm: vị trí, hạ tầng khu vực, tiềm năng tăng giá vốn, khả năng cho thuê và lợi suất thuê.

Đối với những nhà đầu tư không sinh sống tại Việt Nam, bất động sản thường mang mục tiêu đầu tư hoặc cho thuê. Do đó, khả năng khai thác, mức độ thu hút người thuê, và tính minh bạch trong quy trình đầu tư là những yếu tố đặc biệt quan trọng. Đặc biệt, các đô thị lớn là Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội, cùng một số thị trường phát triển ổn định như Đà Nẵng đang được xem là lựa chọn phù hợp để nhà đầu tư nước ngoài, bao gồm người Việt ở nước ngoài, tiếp cận thị trường, nhờ quy hoạch tương đối rõ ràng, hạ tầng đồng bộ và cơ cấu sản phẩm dễ đánh giá hiệu quả khai thác.

Ngoài ra, hệ thống tiện ích, chất lượng dự án, sự phát triển tổng thể của khu vực cùng với các yếu tố pháp lý rõ ràng tiếp tục đóng vai trò then chốt trong quá trình ra quyết định đầu tư dài hạn.