Chung cư tại Hà Nội, Đà Nẵng, TP HCM tăng giá

Hà Nội: Giá sơ cấp thiết lập mặt bằng cao mới

Tại Hà Nội, trong vòng 3 năm trở lại đây, giá căn hộ sơ cấp đã tăng trung bình 30–50% tùy khu vực. Nếu như giai đoạn 2019–2020, mức giá 25–35 triệu đồng/m² còn khá phổ biến ở nhiều quận ven, thì hiện nay phần lớn dự án mới mở bán đều dao động 45–70 triệu đồng/m². Ở các khu vực như Nam Từ Liêm, Cầu Giấy hay Tây Hồ, không hiếm dự án chào bán trên 80–100 triệu đồng/m². Ngay cả những khu vực từng được xem là “vùng trũng giá” như Hà Đông hay Hoàng Mai, mặt bằng cũng đã lên đến 40–55 triệu đồng/m².

Nguồn cung mới tại Hà Nội có xu hướng tập trung vào phân khúc trung – cao cấp, trong khi căn hộ bình dân gần như biến mất. Quỹ đất nội đô hạn hẹp, chi phí giải phóng mặt bằng cao và yêu cầu pháp lý chặt chẽ khiến tổng mức đầu tư tăng mạnh. Chủ đầu tư vì thế buộc phải định vị sản phẩm ở phân khúc cao hơn để đảm bảo biên lợi nhuận. Bên cạnh đó, kỳ vọng vào hạ tầng – như các tuyến vành đai, metro – cũng được phản ánh vào giá bán, dù nhiều công trình vẫn đang trong quá trình hoàn thiện.

Thị trường thứ cấp tại Hà Nội cũng chứng kiến mức tăng 10–20% ở nhiều dự án đã bàn giao. Một số khu đô thị có hạ tầng đồng bộ, tiện ích đầy đủ ghi nhận giao dịch sôi động hơn nhờ nhu cầu ở thực và cho thuê ổn định. Tuy nhiên, thanh khoản không phân bổ đồng đều: dự án có pháp lý rõ ràng, vị trí tốt vẫn giữ nhịp giao dịch, trong khi các sản phẩm xa trung tâm hoặc tiến độ chậm lại khá trầm lắng.

TP HCM cũng “leo thang”

So với Thủ đô đã có gần hai năm tăng nóng, chung cư mới tại TP HCM ghi nhận đà leo thang 20-30% ở khu vực trung tâm từ cuối 2024. Báo cáo từ CBRE cho thấy tính đến quý IV/2025, mặt bằng giá chung cư sơ cấp vùng lõi trung tâm tăng thêm 21% so với cùng kỳ, đạt bình quân 92 triệu đồng mỗi m2. Một số dự án giai đoạn tiếp theo ghi nhận mức tăng 30-50% so với các đợt mở bán trước đó.

Tại khu vực Bình Dương trước đây, đà tăng đạt 15% so với cùng kỳ, trung bình 47 triệu đồng mỗi m2 căn hộ. Đây cũng là địa bàn dẫn đầu về nguồn cung và lượng tiêu thụ tại TP HCM nói riêng và khu vực phía nam nói chung.

Tuy nhiên, khác với Hà Nội, thanh khoản tại TP.HCM thể hiện rõ sự phân hóa. Những dự án có vị trí tốt, gần trung tâm hoặc kết nối hạ tầng thuận lợi vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ khả quan. Ngược lại, các dự án ở xa trung tâm, giá cao nhưng tiện ích chưa hoàn thiện gặp khó khăn trong việc tìm kiếm người mua. Điều này cho thấy người mua ngày càng thận trọng, cân nhắc kỹ giá trị sử dụng thực tế thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá.

Ngoài ra, áp lực lãi suất và chi phí sinh hoạt tại TP.HCM khiến nhiều gia đình trì hoãn quyết định mua nhà. Khi giá căn hộ 2 phòng ngủ phổ biến ở mức 3–5 tỷ đồng, bài toán tài chính trở nên nặng nề hơn với nhóm thu nhập trung bình. Vì vậy, dù giá vẫn có xu hướng tăng, tốc độ tăng đã chậm lại so với giai đoạn “nóng sốt” trước đây.

Đà Nẵng: Phục hồi sau trầm lắng

Tại Đà Nẵng, thị trường căn hộ từng trải qua giai đoạn trầm lắng kéo dài, đặc biệt sau khi phân khúc condotel suy giảm. Tuy nhiên, từ năm 2024 trở lại đây, giá căn hộ ở thực có dấu hiệu phục hồi. Mặt bằng giá mới dao động 35–55 triệu đồng/m² tùy vị trí, cao hơn khoảng 15–25% so với giai đoạn đáy.

Theo dữ liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), giá chào bán mới căn hộ sơ cấp tại thành phố biển miền Trung trong 2025 đạt bình quân 83 triệu đồng một m2, tăng 68% sau 6 năm. Trong đó, dòng tiền từ các nhà đầu tư phía bắc (chủ yếu từ Hà Nội) đổ về Đà Nẵng tăng mạnh, khiến mặt bằng giá phân khúc căn hộ bị đẩy lên cao.

Sự tăng giá tại Đà Nẵng phần nào đến từ kỳ vọng phục hồi du lịch và sự cải thiện của kinh tế địa phương. Tuy nhiên, khác với Hà Nội và TP.HCM, quy mô thị trường Đà Nẵng nhỏ hơn và phụ thuộc nhiều vào dòng tiền đầu tư từ bên ngoài. Vì vậy, mức tăng giá tuy rõ rệt nhưng thanh khoản vẫn ở mức vừa phải, chưa xuất hiện hiện tượng “sốt” diện rộng.

Lý giải đà tăng giá nhà tại các đô thị lớn, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết chi phí sử dụng đất hiện chiếm tỷ trọng lớn trong giá thành bất động sản. Việc áp dụng bảng giá đất mới sát giá thị trường, cùng với quy trình phê duyệt dự án thay đổi làm gia tăng áp lực tài chính lên chủ đầu tư. Ngoài ra, nguyên vật liệu tăng giá, nhân công và chi phí tài chính cũng được phản ánh trực tiếp vào giá bán nhà.

"Khi nhu cầu nhà ở thực vẫn cao nhưng khả năng tiếp cận của người dân bị thu hẹp, việc giá bất động sản tiếp tục đi lên có thể gây hệ lụy dài hạn cho vấn đề an sinh, bền vững thị trường", ông nói.