Chung cư Hà Nội 2026: Khi nguồn cung dồi dào buộc thị trường “soi” lại giá trị thực

Theo các báo cáo nghiên cứu của CBRE, JLL và Savills, giai đoạn 2025–2026 là cao điểm hoàn thiện của hàng loạt dự án chung cư. Riêng Savills ước tính từ năm 2026, Hà Nội có thể đón khoảng 70.000 căn hộ từ hơn 90 dự án, tập trung chủ yếu tại Đông Anh, Hoài Đức, Long Biên, Gia Lâm và Hoàng Mai. Đây đều là những khu vực đã và đang được đầu tư hạ tầng mạnh mẽ trong những năm gần đây.

CBRE cũng cho biết, riêng năm 2026, thị trường có thể ghi nhận thêm hàng chục nghìn căn hộ mới, bao gồm cả sản phẩm mở bán lần đầu và lượng căn hoàn thiện được đưa vào sử dụng. Nguồn cung này là kết quả của quá trình tháo gỡ vướng mắc pháp lý, giúp nhiều dự án “đóng băng” trước đó được tái khởi động từ 2024–2025.

Dù nguồn cung tăng mạnh, các đơn vị nghiên cứu đều cho rằng khó xảy ra kịch bản giảm giá sâu trên diện rộng. Thay vào đó, mặt bằng giá được dự báo đi ngang hoặc tăng nhẹ, với sự phân hóa rõ nét giữa các dự án. Đáng chú ý, phần lớn nguồn cung mới vẫn thuộc phân khúc trung – cao cấp và cao cấp, trong khi căn hộ có mức giá phù hợp với thu nhập trung bình vẫn khá hạn chế.

Theo JLL và CBRE, những dự án có pháp lý đầy đủ, tiến độ đảm bảo, hạ tầng kết nối tốt – đặc biệt tại khu Đông và Bắc Hà Nội – vẫn duy trì được sức mua. Ngược lại, các dự án vị trí xa, giá bán cao nhưng thiếu tiện ích sẽ đối mặt áp lực thanh khoản khi thị trường không còn khan hiếm.

Bên cạnh nguồn cung, lãi suất và chính sách pháp lý tiếp tục là biến số quan trọng. Mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà được kỳ vọng ổn định hơn trong năm 2026, qua đó hỗ trợ nhu cầu ở thực, nhất là nhóm gia đình trẻ. Đồng thời, việc đẩy nhanh phê duyệt dự án và thúc đẩy nhà ở xã hội được xem là yếu tố then chốt để cân bằng cung – cầu trung hạn.

Nhận định về triển vọng thị trường, JLL cho rằng năm 2026 sẽ là giai đoạn “sát hạch” thực sự, khi các dự án buộc phải cạnh tranh bằng chất lượng, tiến độ và giá trị sống thay vì dựa vào kỳ vọng tăng giá. Quan điểm này cũng được ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Kinh doanh PropertyGuru Vietnam, củng cố khi khảo sát cho thấy tâm lý người mua ngày càng thận trọng: 44% dự báo giá tăng nhẹ, 27% cho rằng đi ngang và chỉ một tỷ lệ nhỏ kỳ vọng giảm mạnh.

Theo ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc EZ Property, đà tăng giá mạnh trước đây chủ yếu đến từ tình trạng thiếu cung kéo dài. Khi nguồn hàng được bổ sung đáng kể trong năm 2026, thị trường sẽ “hạ nhiệt” và lợi thế dần nghiêng về phía người mua ở thực.

Dữ liệu của One Mount Group cho thấy, quý IV/2025, giá chung cư sơ cấp tại Hà Nội đạt trung bình 86 triệu đồng/m², đi ngang so với quý trước và tăng 13% so với cùng kỳ. Đà tăng chậm lại khi nguồn cung mới chủ yếu đến từ khu vực ngoài trung tâm, trong khi các dự án trung tâm vẫn neo giá cao, trung bình khoảng 124 triệu đồng/m².