Chung cư cao cấp bước vào giai đoạn sàng lọc: Đâu còn là “át chủ bài”

Người mua sẵn sàng trả thêm cho “giá trị thật”

Trong bối cảnh thị trường tái cấu trúc theo hướng bền vững, hành vi khách hàng – đặc biệt ở phân khúc căn hộ cao cấp và hạng sang – đang thay đổi rõ rệt. Người mua ở thực (end-users) không còn bị chi phối bởi các thông điệp quảng bá, mà đặt nặng yếu tố chất lượng xây dựng, thiết kế bền vững, môi trường sống và uy tín chủ đầu tư.

CBRE Việt Nam ghi nhận xu hướng người mua sẵn sàng chấp nhận mức giá cao hơn (premium) nếu dự án đáp ứng tiêu chuẩn cao về xây dựng và phong cách sống. Trong khi đó, giới đầu tư cũng điều chỉnh chiến lược, giảm dần kỳ vọng lướt sóng và chuyển sang tìm kiếm dòng tiền cho thuê ổn định.

Theo đánh giá của đơn vị này, năm 2026 đánh dấu sự chuyển dịch từ “mác cao cấp” chung chung sang “chất lượng cao” được kiểm chứng. Các dự án không còn cạnh tranh chủ yếu bằng mật độ xây dựng, thiết kế hay số lượng tiện ích, mà phải chứng minh được khả năng mang lại trải nghiệm sống cá nhân hóa cho cư dân.

Dự báo từ CBRE cho thấy, thị trường tiếp tục duy trì đà tăng trưởng nhờ loạt dự án hạ tầng trọng điểm đi vào vận hành cùng nhu cầu ổn định đối với nhà ở chất lượng cao. Mặt bằng giá sẽ phân hóa theo vị trí, đặc biệt giữa khu lõi TP.HCM và các khu vực lân cận sau sáp nhập.

Ở góc nhìn của JLL, giá bất động sản vẫn trong xu hướng đi lên, nhưng trọng tâm không còn là “đẩy giá”, mà là đảm bảo giá bán phản ánh đúng giá trị. Trong môi trường cạnh tranh cao, chủ đầu tư buộc phải đầu tư nhiều hơn vào nghiên cứu thị trường và nhu cầu khách hàng để trả lời câu hỏi: mức giá đưa ra có tương xứng với chất lượng hay không?

Đông Bắc TP.HCM: Mặt bằng giá được tái định vị

Diễn biến tại khu Đông Bắc TP.HCM cho thấy rõ xu hướng này. Thị trường gần đây chú ý đến thông tin dự án Khải Hoàn Imperial – tọa lạc tại cửa ngõ Đông Bắc – dự kiến chào giá lên tới 4.000 USD/m², ngang với các dự án cao cấp dọc tuyến metro Bến Thành – Suối Tiên.

Dự án được định vị là khu phức hợp căn hộ hạng sang chuẩn Bespoke, theo đuổi концеп cá nhân hóa không gian sống dành cho nhóm khách hàng tinh hoa. Chính sự khác biệt trong định vị sản phẩm khiến mức giá dự kiến cao hơn mặt bằng chung khu vực, thậm chí được nhận định có thể trở thành mức giá phổ biến của thị trường TP.HCM (mới) trong tương lai.

Thực tế, dọc trục Quốc lộ 13 – khu vực Đông Bắc – mặt bằng giá liên tục thiết lập mốc mới theo thời gian, khi các ngưỡng giá cũ dần bị vượt qua. Sự gia tăng này phản ánh quá trình nâng cấp hạ tầng và nhu cầu ở thực ngày càng rõ nét.

Khảo sát cho thấy nhiều dự án đã được định vị lại về giá, đặc biệt sau sáp nhập địa giới hành chính. Có thể kể đến như Diamond Sky – Vạn Phúc City (130–150 triệu đồng/m²), Urban Green – Kusto Home (75–90 triệu đồng/m²), Landmark Bình Dương – Phú Cường Group (rumor khoảng 70 triệu đồng/m²), The Emerald 68 (từ 60 triệu đồng/m²), Emerald Boulevard Bình Dương (dự kiến trên 70 triệu đồng/m²), The Habitat Bình Dương (khoảng 55 triệu đồng/m²), The Glory – Becamex Tokyu (58–60 triệu đồng/m²)… Mức giá này được dự báo còn dư địa tăng khi hạ tầng hoàn thiện và quá trình sáp nhập đi vào ổn định.

“Bệ đỡ” hạ tầng và dòng chuyên gia

Theo dữ liệu JLL, khu vực Bình Dương (cũ) dự kiến đón hơn 20.000 căn hộ mới trong thời gian tới, mở ra chu kỳ phát triển mới sau sáp nhập. Nguồn cung tập trung quanh Quốc lộ 13 – tuyến đường chuẩn bị mở rộng lên 60m – và liền kề metro số 2 (TP.HCM – Thủ Dầu Một) đang được xúc tiến.

Đông Bắc TP.HCM vốn là trung tâm công nghiệp lớn, nay được tái định vị thành đô thị công nghiệp – công nghệ cao, với khoảng 45.000 chuyên gia, nhà nghiên cứu và quản lý cấp cao đang làm việc. Tuy nhiên, nguồn cung nhà ở chất lượng cao tại đây còn hạn chế, tạo ra khoảng trống thị trường cho phân khúc cao cấp và hạng sang.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy trong quý III/2025, lượng tìm kiếm bất động sản tại khu vực này tăng gấp ba lần so với năm 2023, chiếm khoảng 5% tổng mức quan tâm của người Hà Nội. So với đầu năm 2025, mức độ quan tâm tại Bình Dương (cũ) tăng tới 165% – mức tăng vượt trội so với các khu vực khác.

Xu hướng này phản ánh sự dịch chuyển dòng tiền ra khỏi trung tâm TP.HCM, hướng về các khu vực có hạ tầng ngày càng hoàn chỉnh, quỹ đất lớn và dư địa tăng giá còn rộng. Trong khi đó, Batdongsan.com.vn cho biết giá nhà tại Hà Nội đã tăng 80–100% trong hai năm qua, còn TP.HCM mới ở giai đoạn đầu của chu kỳ tăng trưởng mới, đặc biệt tại các khu vực vừa sáp nhập.

Giai đoạn 2025–2030, khu Đông Bắc TP.HCM dự kiến hưởng lợi từ loạt công trình trọng điểm: Quốc lộ 13 mở rộng 60m với 10 làn xe, Vành đai 3 vận hành trong năm nay, cao tốc TP.HCM – Thủ Dầu Một – Chơn Thành hoàn thành năm 2027 và metro số 2 chạy dọc Quốc lộ 13 được ưu tiên triển khai.

Các chuyên gia nhận định, hạ tầng hiện nay không còn là yếu tố tạo “sóng” ngắn hạn mà đã trở thành động lực tăng trưởng dài hạn mang tính cấu trúc, tái định hình bản đồ kinh tế – đô thị và dòng vốn đầu tư.

Trong bối cảnh nguồn cung căn hộ cao cấp sắp bàn giao còn hạn chế, nhu cầu thuê từ nhóm chuyên gia và lao động chất lượng cao đang gia tăng mạnh, tạo thêm lực đỡ cho phân khúc này. Thực tế, nhiều nhà đầu tư phía Bắc đã chọn căn hộ cao cấp tại Đông Bắc TP.HCM để đón đầu dòng khách thuê ổn định và tiềm năng tăng trưởng dài hạn.