Chưa kịp phục hồi, doanh nghiệp địa ốc lại đứng trước nguy cơ thanh lọc mới

Lãi suất tăng gây áp lực lớn cho thị trường

Một trong những yếu tố tác động mạnh nhất đến thị trường đầu năm 2026 là sự thay đổi của mặt bằng lãi suất. Trước đây, lãi suất vay mua nhà phổ biến quanh mức 6–8%/năm, nhưng chỉ sau thời gian ngắn, nhiều ngân hàng đã điều chỉnh lên khoảng 12–14%/năm.

Theo ông Hà Văn Thiện, Phó Tổng giám đốc OBC Holdings, với mức lãi suất hiện tại, khoản vay 1 tỷ đồng có thể tạo áp lực tài chính tương đương khoản vay 2 tỷ đồng trong giai đoạn lãi suất 6,5% trước đây.

Áp lực chi phí vay tăng nhanh khiến nhiều người có nhu cầu mua nhà ở thực buộc phải tính toán lại kế hoạch tài chính, thậm chí chuyển sang thuê nhà dài hạn thay vì mua ngay.

Khi lực cầu từ nhóm người mua ở thực – vốn được xem là trụ cột của thị trường – trở nên dè dặt hơn, tốc độ tiêu thụ sản phẩm tại các dự án bất động sản cũng chậm lại. Điều này buộc nhiều chủ đầu tư phải điều chỉnh chiến lược bán hàng hoặc tạm hoãn kế hoạch triển khai dự án mới.

Ở góc nhìn chuyên gia, ông Nguyễn Hoàng, Phó giám đốc Eagle Academy, cho rằng việc chi phí vốn tăng đang tạo áp lực lên cả người mua lẫn doanh nghiệp. Người mua phải gánh chi phí trả nợ cao hơn, trong khi doanh nghiệp phải chịu chi phí tài chính lớn hơn trong quá trình phát triển dự án.

Theo tính toán của ông Hoàng, nếu lãi suất vay ở mức 14%/năm và cộng thêm các chi phí phát sinh khoảng 4–5%, một khoản vay kéo dài hai năm có thể khiến doanh nghiệp phải gánh chi phí tài chính lên tới khoảng 32%. Với mức chi phí này, việc triển khai dự án mới trở nên khó khăn, nhất là khi thanh khoản thị trường chưa thực sự hồi phục.

Nhà đầu tư dùng đòn bẩy buộc phải rút lui

Lãi suất tăng không chỉ ảnh hưởng tới người mua nhà mà còn gây áp lực lớn lên nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính. Nhiều nhà đầu tư từng vay vốn để mua bất động sản trong giai đoạn lãi suất thấp hiện phải đối diện nghĩa vụ trả nợ cao hơn khi hết thời gian ưu đãi.

Trong bối cảnh thanh khoản suy yếu, một số nhà đầu tư buộc phải bán tài sản để tái cơ cấu dòng tiền. Điều này có thể dẫn tới làn sóng rao bán “cắt lỗ” ở một số phân khúc, đặc biệt là căn hộ.

Bên cạnh đó, nhóm nhà đầu tư lướt sóng ngắn hạn – vốn phụ thuộc nhiều vào vốn vay – cũng có xu hướng rút lui khi chi phí vốn tăng. Dòng tiền đầu cơ suy giảm khiến thị trường bước vào quá trình sàng lọc tự nhiên, nơi chỉ những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh mới tiếp tục tham gia.

Doanh nghiệp địa ốc thận trọng hơn trong kế hoạch phát triển

Không chỉ nhà đầu tư cá nhân, nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng đang phải đối mặt với giai đoạn khó khăn mới. Sau cú sốc thanh khoản giai đoạn 2022–2024, nhiều doanh nghiệp đã phải tái cấu trúc mạnh để ổn định hoạt động. Tuy nhiên, khi chưa kịp phục hồi hoàn toàn, thị trường lại xuất hiện thêm những yếu tố bất lợi.

Một số kế hoạch kinh doanh của doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM cho thấy năm 2026 vẫn là giai đoạn khá thận trọng. Chẳng hạn, Hung Thinh Corporation cho biết sẽ tập trung tái cấu trúc doanh nghiệp, hoàn thiện các dự án đã bán cho khách hàng trước đó và xử lý các vấn đề pháp lý tồn đọng. Trong năm nay, doanh nghiệp chỉ dự kiến phát triển một dự án nhà ở xã hội quy mô hơn 200 căn tại khu Nam thành phố.

Một số doanh nghiệp khác như C.T Group, Nam Group, GotexLand hay Hung Loc Phat Group cũng cho biết chưa có kế hoạch triển khai dự án mới trong năm 2026 khi nhiều vướng mắc pháp lý vẫn chưa được giải quyết.

Ngay cả với những doanh nghiệp vẫn có kế hoạch đầu tư, nhiều dự án – đặc biệt là bất động sản nghỉ dưỡng – vẫn gặp khó do vấn đề pháp lý và sự suy giảm của thị trường du lịch quốc tế.

Trong bối cảnh đó, nhiều doanh nghiệp lựa chọn ưu tiên hoàn thiện các dự án dở dang và bàn giao sản phẩm cho khách hàng thay vì mở rộng đầu tư.

Thanh lọc để thị trường phát triển bền vững hơn

Ngoài yếu tố lãi suất, thủ tục pháp lý vẫn được xem là rào cản lớn đối với doanh nghiệp địa ốc. Nhiều chủ đầu tư cho biết việc xin phê duyệt dự án mới đang mất nhiều thời gian hơn so với trước.

Dù vậy, một số chuyên gia cho rằng giai đoạn khó khăn hiện nay cũng có thể trở thành bước đệm để thị trường tái cấu trúc.

Theo ông Đoàn Thanh Phong, Tổng giám đốc Dana Real Estate Investment JSC, lãi suất tăng có thể khiến hoạt động đầu cơ giảm bớt và buộc nhà đầu tư thận trọng hơn. Đồng thời, điều này cũng giúp thị trường loại bỏ những nhà đầu tư có năng lực tài chính yếu.