Chủ tịch SGO: “2026 sẽ là năm bắt đầu cho một chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường bất động sản”

Cục diện mới của thị trường bất động sản

Nhìn nhận về cục diện mới của thị trường bất động sản sau năm 2025 dưới tác động của các điều chỉnh chính sách – pháp luật mới.

Thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua năm 2025 vô cùng đáng nhớ. Đó là năm tái định hình về cấu trúc thị trường, do thay đổi về địa giới hành chính cấp tỉnh và xã, sự điều chỉnh của chính sách – pháp luật đất đai. Đó cũng là một năm đánh dấu sự bùng nổ về nguồn cung sản phẩm, sau “cơn khát” dai dẳng kéo dài 5 năm, đồng thời cho thấy sự dồi dào trở lại về thanh khoản, đà tăng tiếp diễn mạnh mẽ về giá bán.

Nền tảng được xác lập trong năm 2025 sẽ quyết định như thế nào tới diễn biến của thị trường bất động sản năm 2026 và các năm tiếp theo, dòng tiền sẽ đi về đâu, phân khúc nào “lên ngôi”, nhà đầu tư cần lưu ý những gì… đó là nội dung được quan tâm nhất thời điểm hiện nay.

Theo ông Vũ Kim Giang, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn SGO, chỉ trong một thời gian ngắn, việc sắp xếp lại đơn vị hành chính cấp tỉnh và cấp xã, song song với xoá bỏ cấp huyện, được thực hiện xong. Điều này đã làm thay đổi cấu trúc thị trường bất động sản phân theo lãnh thổ, định hình lại không gian phát triển, định hướng dòng chảy của vốn đầu tư và định giá lại các bất động sản ở từng khu vực.

Trên cơ sở đó, ông Giang cho rằng, 2026 có thể xem là năm bắt đầu cho một chu kỳ tăng trưởng mới, kéo dài ít nhất 3 - 5 năm.

Có một thực tế là trong 5 năm qua, tình trạng “tập trung hoá” nguồn cung vào tay các doanh nghiệp lớn diễn ra rất mạnh mẽ. Bằng chứng là chỉ một nhóm doanh nghiệp lớn đã nắm hơn 50% tổng nguồn cung toàn thị trường. Trong một năm được dự báo bùng nổ nguồn cung như 2026, với việc sửa đổi nhiều chính sách – pháp luật quan trọng, ông có cho rằng tình trạng “tập trung hoá” sẽ được tiếp diễn hay thị trường sẽ được chứng kiến cảnh “trăm hoa đua nở” như cách đây 10 năm?

“Tôi cho rằng thị trường những năm qua và những năm tới đây sẽ tiếp diễn tình trạng phân hoá – phân cực. Chúng ta thấy giai đoạn trước đây, việc đầu tư – kinh doanh bất động sản diễn ra rầm rộ trên hầu khắp địa bàn với đủ loại thành phần tham gia. Còn hiện nay, sau khi sắp xếp lại đơn vị hành chính cấp tỉnh và xã, tính chất phân cực đã trở nên rõ ràng”, chủ tịch SGO nói thêm.

Đầu tư phân khúc nào trong năm 2026?

Theo ông Giang, Bất chấp việc tăng giá mạnh mẽ trong nhiều năm liên tiếp và thiết lập mặt bằng giá ở mức cao, nhưng dư địa cho chung cư tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP. HCM vẫn khá rộng rãi.

Theo đánh giá của nhiều đơn vị nghiên cứu, nhu cầu nhà ở tại Hà Nội và TP.HCM vẫn ở mức cao nhờ quá trình đô thị hóa, gia tăng dân số cơ học và sự tập trung của lực lượng lao động chất lượng cao. Đây là yếu tố nền tảng giúp phân khúc chung cư không rơi vào kịch bản suy giảm mạnh. Tuy nhiên, điểm khác biệt nằm ở chỗ mặt bằng giá đã được đẩy lên rất cao trong giai đoạn 2023–2025, đặc biệt ở phân khúc trung – cao cấp. Giá bán sơ cấp tại nhiều dự án mới đã vượt xa khả năng chi trả của đại bộ phận người mua, khiến thanh khoản trên thị trường thứ cấp có dấu hiệu chậm lại. Điều này buộc nhà đầu tư phải cân nhắc kỹ hơn bài toán hiệu quả, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá như trước.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), từng nhận định rằng: “Chung cư tại Hà Nội và TP.HCM vẫn là phân khúc có nhu cầu thật lớn nhất, nhưng không còn phù hợp với tư duy đầu cơ ngắn hạn. Nhà đầu tư muốn tham gia thị trường cần xác định tầm nhìn trung – dài hạn, ưu tiên dòng tiền cho thuê và khả năng giữ giá hơn là kỳ vọng lướt sóng.” Nhận định này phản ánh khá rõ xu hướng chung của thị trường năm 2026. Trong bối cảnh tín dụng bất động sản được kiểm soát chặt chẽ hơn, lãi suất khó quay lại mức quá thấp như giai đoạn trước, việc đầu tư căn hộ chỉ thực sự hiệu quả nếu sản phẩm tạo ra giá trị sử dụng bền vững.

Xét về tiềm năng, chung cư tại các khu vực trung tâm hoặc cận trung tâm, nơi hạ tầng đã hoàn thiện và nhu cầu thuê ở mức cao, vẫn được xem là kênh giữ tài sản tương đối an toàn. Những dự án nằm gần tuyến metro, khu công nghệ cao, trung tâm tài chính – thương mại hoặc các khu vực tập trung chuyên gia nước ngoài thường có tỷ lệ lấp đầy tốt, giúp nhà đầu tư duy trì dòng tiền cho thuê ổn định. Ngược lại, các dự án ở vị trí xa trung tâm, thiếu kết nối hạ tầng hoặc bị đẩy giá lên quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân sẽ đối mặt với rủi ro thanh khoản rõ rệt hơn trong giai đoạn tới.

Cũng theo các chuyên gia, năm 2026 không còn là thời điểm phù hợp để “đánh nhanh thắng nhanh” với căn hộ chung cư tại hai đô thị lớn. Thay vào đó, đây là giai đoạn mà nhà đầu tư cần chuyển sang tư duy bảo toàn vốn, tạo dòng tiền và tích lũy giá trị dài hạn. Những người sử dụng đòn bẩy tài chính cao, kỳ vọng bán ra nhanh trong ngắn hạn sẽ đối mặt với áp lực lớn nếu thị trường không diễn biến như mong muốn. Ngược lại, nhà đầu tư có sẵn dòng tiền, lựa chọn sản phẩm tốt, pháp lý rõ ràng và chấp nhận lợi suất vừa phải nhưng ổn định sẽ có nhiều cơ hội hơn.