Chủ tịch IDJ: Qua thời “mua căn hộ, đất nền là thắng”, nhà đầu tư nên tìm cơ hội ở phân khúc nào

Ông Nguyễn Quốc Khánh – Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư và Phân phối DTJ (IDJ) – cho rằng thị trường đang bộc lộ nhiều nghịch lý về giá cả và thu nhập, đòi hỏi cách tiếp cận đầu tư thận trọng và dài hạn hơn.

Giá nhà Hà Nội tiệm cận Singapore, thu nhập chỉ bằng 1/12

Theo ông Khánh, một trong những điểm đáng suy nghĩ nhất hiện nay là sự chênh lệch lớn giữa giá nhà và mức thu nhập của người dân.

Ông dẫn số liệu: thu nhập bình quân đầu người của Singapore hiện vào khoảng 81.000 USD/năm, trong khi tại Hà Nội chỉ khoảng 13.000 USD/năm. Tuy nhiên, giá nhà ở nhiều khu vực trung tâm Hà Nội đã tiệm cận, thậm chí ngang bằng khu trung tâm của đảo quốc này, ở mức vài trăm triệu đồng mỗi m².

“Thu nhập không bằng 1/12 Singapore nhưng giá nhà lại ngang Singapore là một nghịch lý kinh tế rất đáng báo động”, ông nhận định.

Theo Chủ tịch DTJ, thực trạng này phản ánh việc dòng vốn xã hội đang dồn quá mạnh vào đất đai, khiến bất động sản trở thành nơi trú ẩn tài sản của nhóm có tiền, thay vì phục vụ nhu cầu ở thực của đại bộ phận người dân. Khi nguồn lực không chảy vào sản xuất – kinh doanh mà tập trung tích trữ tài sản, nguy cơ hình thành bong bóng giá và rủi ro hệ thống là điều không thể xem nhẹ.

Ông cũng cảnh báo, nếu giá tiếp tục bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực, kịch bản đổ vỡ có thể xảy ra, kéo theo hệ lụy không chỉ với nhà đầu tư mà còn với người thu nhập thấp và thế hệ trẻ – những nhóm ngày càng khó tiếp cận nhà ở.

Dòng vốn nên hướng sang bất động sản công nghiệp, logistics

Từ góc nhìn đó, ông Khánh cho rằng dòng tiền cần được điều tiết nhiều hơn vào các lĩnh vực gắn với sản xuất, logistics và hạ tầng công nghiệp. Đây không chỉ là hướng đi hợp lý về đầu tư mà còn góp phần tái cân bằng cấu trúc kinh tế.

Trong khi bất động sản nhà ở đang chịu áp lực về thanh khoản, giá cao và chính sách kiểm soát chặt hơn, bất động sản công nghiệp được ông đánh giá là kênh đầu tư bền vững, có dòng tiền ổn định và phù hợp xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu.

Ông phân tích, hệ thống logistics của Việt Nam đang được đầu tư đồng bộ từ hàng không, cảng biển đến kho vận. Trước đây, hàng hóa từ châu Á đi châu Âu hoặc Mỹ thường trung chuyển qua Singapore hay Thái Lan. Hiện nay, Việt Nam đang hướng tới xây dựng các sân bay quốc tế quy mô lớn để từng bước trở thành điểm trung chuyển mới trong khu vực.

Song song, hệ thống cảng biển đã đủ năng lực tiếp nhận tàu trọng tải lớn, cho phép hàng hóa đi thẳng vào Việt Nam thay vì phải qua nước thứ ba. Cùng với mạng lưới kho bãi ngày càng hoàn thiện, một chuỗi logistics khép kín đang dần hình thành.

So với Singapore hay Malaysia, Việt Nam có lợi thế về diện tích lãnh thổ, vị trí địa lý chiến lược và quy mô thị trường nội địa lớn. Đặc biệt, việc nằm cạnh Trung Quốc – một trung tâm sản xuất lớn của thế giới – giúp Việt Nam có điều kiện tham gia sâu hơn vào chuỗi cung ứng toàn cầu.

Theo ông Khánh, chính những nền tảng này đã thúc đẩy phân khúc bất động sản công nghiệp, kho vận tăng trưởng ổn định nhiều năm qua, nhờ nhu cầu thuê kho lạnh, kho khô, kho trung chuyển, nhà xưởng và hạ tầng cảng biển tăng mạnh từ cả doanh nghiệp nội địa lẫn dòng vốn FDI.

“Việt Nam hoàn toàn có cơ hội trở thành một ‘kho trung chuyển’ mới của khu vực nếu tận dụng tốt hạ tầng và chính sách thương mại”, ông nhấn mạnh.

Dòng tiền tốt hơn nhà phố 50 tỷ đồng

Tuy nhiên, Chủ tịch DTJ cũng lưu ý đây không phải sân chơi dễ dàng. Khác với mua căn hộ hay đất nền, đầu tư bất động sản công nghiệp đòi hỏi kiến thức chuyên môn sâu về chuỗi cung ứng và yêu cầu kỹ thuật của từng loại hình như kho lạnh, kho khô hay logistics tích hợp.

Về vốn, một khu đất khoảng 5.000 m² có thể cần 15–20 tỷ đồng tiền đất; nếu phát triển thành kho xưởng, tổng mức đầu tư có thể lên 30–40 tỷ đồng. Với quy mô 10.000 m² (1 ha), tỷ lệ xây dựng 70%, tổng vốn có thể vượt 50 tỷ đồng, nhưng mức cho thuê có thể đạt trên 500 triệu đồng mỗi năm.

Trong khi đó, một căn nhà phố hoặc shophouse trị giá khoảng 50 tỷ đồng thường chỉ cho thuê 20–40 triệu đồng mỗi tháng, tương đương 200–400 triệu đồng mỗi năm và còn phụ thuộc lớn vào khả năng tìm khách thuê.

Không chỉ tạo dòng tiền tốt hơn, bất động sản công nghiệp còn có khả năng tăng giá theo thời gian nhờ sự phát triển thực của hạ tầng và sản xuất. Ví dụ, nếu giá thuê tăng thêm 5–10 USD/m²/năm, với diện tích 10.000 m², doanh thu tăng thêm có thể đạt 50.000–100.000 USD mỗi năm, tương đương hơn 1–2 tỷ đồng, trong khi dòng tiền vẫn duy trì ổn định.

Chính nhờ đặc tính này, các ngân hàng thường đánh giá cao tài sản công nghiệp khi thẩm định cho vay, bởi khả năng tạo dòng tiền rõ ràng và mức biến động thấp hơn so với nhà ở.

Từ đầu cơ sang đầu tư bền vững

Theo ông Khánh, về bản chất, Nhà nước ưu tiên phát triển bất động sản công nghiệp để phục vụ sản xuất, logistics và thương mại, chứ không phải để mua đi bán lại kiếm lời ngắn hạn. Do đó, trong chiến lược phân bổ tài sản dài hạn, đây là kênh phù hợp, nhất là khi dòng vốn FDI tiếp tục chảy vào Việt Nam và hoạt động giao thương quốc tế ngày càng mở rộng.

Ngược lại, thị trường nhà ở đang chịu áp lực lớn khi giá tăng nhanh hơn nhiều so với thu nhập. Trong bối cảnh có thể áp dụng thuế với nhà thứ hai, siết đầu cơ và tăng cường quản lý, việc chỉ tập trung vào căn hộ, đất nền hay nhà phố sẽ tiềm ẩn rủi ro cao hơn.

“Đây là thời điểm nhà đầu tư cần chuyển từ tư duy đầu cơ sang tư duy đầu tư bền vững, gắn với sản xuất, thương mại và dòng vốn FDI – những động lực tăng trưởng cốt lõi của nền kinh tế”, Chủ tịch DTJ khuyến nghị.