Chủ tịch GP Invest: “3 nút thắt cần sớm giải quyết cho thị trường bất động sản 2026”

Trong một chia sẻ mới đây, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư Bất động sản Toàn Cầu (GP Invest) đã chỉ ra 3 nút thắt cần sớm giải quyết cho thị trường bất động sản 2026. Trong đó, điểm nghẽn nóng nhất mà các doanh nghiệp địa ốc đang chờ đợi được tháo gỡ là vấn đề về giá đất.

3 nút thắt của thị trường

Tại Diễn đàn Thị trường Bất động sản Việt Nam 2026 - VREF 2026, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT GP Invest nhận định, ngành địa ốc Việt Nam đang sở hữu những đặc thù riêng biệt và hoàn toàn có đủ khả năng, điều kiện phát triển để trở thành thị trường hàng đầu trong khu vực.

Nhìn lại năm 2025, vị này đánh giá một trong những chuyển biến tích cực nhất là thể chế được thay đổi theo hướng tích cực. Chưa bao giờ thể chế lại vận động linh hoạt, năng động như giai đoạn hiện nay. Trong khi chưa kịp sửa luật thì Quốc hội đã ban hành hàng loạt nghị quyết để kịp thời điều hành thị trường.

Tuy nhiên theo ông Hiệp, phải nhìn nhận một cách thẳng thắn rằng, chúng ta rất tích cực sửa luật nhưng không bao giờ hết được bất cập. Trong quá trình thực thi chính sách mới thì cũng lại phát hiện ra những bất cập mới, lại phải sửa và điều chỉnh.

Đáng chú ý, ông Hiệp đã chỉ ra 3 nút thắt cần sớm giải quyết cho thị trường bất động sản 2026. Trong đó, điểm nghẽn nóng nhất mà các doanh nghiệp địa ốc đang chờ đợi được tháo gỡ là vấn đề về giá đất.

"Phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường đã được đưa vào Luật Đất đai 2024, kéo theo giá bất động sản bị đẩy lên mức rất cao như hiện nay. Bảng giá đất mới áp dụng từ năm 2026 của Hà Nội cao nhất 702 triệu đồng/m2, TP HCM cao nhất 687 triệu đồng/m2.

Chưa kể giờ chúng ta vẫn còn đang chờ hướng dẫn cụ thể về hệ số K, sau đó thì chưa biết giá đất sẽ còn tăng lên đến mức nào? Tôi nghĩ đây là vấn đề then chốt đối với sự phát triển của thị trường bất động sản trong năm 2026.

Ngoài ra nhiều địa phương vẫn chưa ban hành bảng giá đất. Rồi từ lúc có bảng giá đất đến khi có quy định về hệ số thì phải mất thêm chừng 6 tháng nữa. Trong khoảng thời gian này, doanh nghiệp địa ốc chưa thể nộp được tiền đất và phải chờ đợi ít nhất nửa năm, đây là sự ách tắc rất lớn. Tôi mong các cơ quan khẩn trương có hướng dẫn cụ thể về vấn đề này, nhất là trong bối cảnh thị trường đang khuyến khích phát triển các dự án", ông Hiệp nói.

Nút thắt tiếp theo là giải phóng mặt bằng. Dù khung pháp lý về cưỡng chế đã được đưa ra trong nghị quyết của Quốc hội, song hiệu quả thực thi lại còn phụ thuộc vào sự quyết liệt của các địa phương. Có những trường hợp mà nếu bí thư, chủ tịch không mạnh tay thì doanh nghiệp sẽ không thể làm được dự án.

Cuối cùng là việc lãi suất tăng nóng trong vài tháng gần đây, khiến cả nhà đầu tư lẫn người mua nhà gặp khó khăn. Theo ông trong năm 2026, nếu không kiểm soát tốt vấn đề mặt bằng lãi suất thì thị trường bất động sản có thể sẽ phải đối mặt với nhiều rủi ro khôn lường. 

Giá bán sơ cấp dự kiến tiếp tục tăng

Theo ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam đánh giá, giai đoạn khó khăn nhất của thị trường đã chính thức khép lại. Trong năm 2026, câu chuyện giá giảm sẽ không còn hiện hữu, thay vào đó là xu hướng điều chỉnh tăng, đặc biệt là tại các phân khúc khan hiếm thuộc thị trường trung tâm.

Có 4 yếu tố chính sẽ trực tiếp tác động đến biểu đồ giá trong năm 2026. Thứ nhất là sự thay đổi của bảng giá đất. Tại TPHCM, dự thảo bảng giá đất mới với mức tăng lên đến 34% ở nhiều khu vực sẽ tác động mạnh đến tâm lý nhà đầu tư và đẩy chi phí đầu vào của các dự án lên cao.

Thứ hai là tín dụng. Nếu lãi suất không được kiểm soát tốt, kịch bản biến động giá như năm 2022 có thể lặp lại, dù lần này thị trường đã ổn định hơn nhờ sự tập trung vào các dự án có tính pháp lý cao.

Thứ ba là tính độc quyền về giá của các chủ đầu tư tại những khu vực trung tâm có nguồn cung cực kỳ hạn chế.

Ở góc nhìn chính sách, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho rằng, khi các vướng mắc về thể chế được tháo gỡ, nguồn cung sẽ tăng lên và thị trường kích hoạt quy luật cạnh tranh. Khi đó, nếu các doanh nghiệp theo đuổi phân khúc cao cấp gặp khó về thanh khoản, họ buộc phải chuyển hướng sang làm nhà ở giá vừa túi tiền để đảm bảo dòng tiền, giúp thị trường tự điều chỉnh về trạng thái cân bằng.

An Nhiên