Chu kỳ mới của bất động sản: Thận trọng, minh bạch và dựa trên giá trị thực

Theo nhận định của Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), nguồn cung bất động sản đang có xu hướng cải thiện mạnh mẽ, góp phần đưa thị trường tiến gần hơn tới trạng thái cân bằng. Tuy nhiên, chính sự thay đổi trong môi trường tín dụng, đặc biệt là việc kiểm soát chặt dòng vốn và gia tăng mặt bằng lãi suất đang tạo ra những tác động sâu rộng, buộc thị trường phải thích nghi.

Dữ liệu từ Ngân hàng Nhà nước cho thấy, đến cuối năm 2025, dư nợ tín dụng bất động sản đạt khoảng 4,74 triệu tỷ đồng, tăng hơn 36% so với năm trước và chiếm hơn một phần tư tổng dư nợ toàn hệ thống. Đáng chú ý, tín dụng cho hoạt động kinh doanh bất động sản tăng gần 50%, cao hơn đáng kể so với tín dụng phục vụ nhu cầu tiêu dùng.

Trước đà tăng này, cơ quan quản lý đã nhanh chóng siết lại “van” tín dụng ngay từ đầu năm 2026, yêu cầu các ngân hàng kiểm soát tăng trưởng và hạn chế rủi ro hệ thống. Đồng thời, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà cũng tăng mạnh, nhiều khoản vay sau ưu đãi lên tới 12–14%/năm, thậm chí có thời điểm chạm ngưỡng 16%/năm.

VARS IRE cho rằng, sự đảo chiều của lãi suất đã nhanh chóng bộc lộ những điểm yếu của các mô hình đầu tư dựa vào đòn bẩy tài chính. Giai đoạn “tiền rẻ” với lãi suất 5–6%/năm chỉ còn là quá khứ, nhường chỗ cho chi phí vốn cao hơn và rủi ro lớn hơn.

Trong bối cảnh đó, lãi suất không chỉ là công cụ điều tiết mà còn trở thành “bộ lọc tự nhiên”, loại bỏ dần những nhà đầu tư ngắn hạn, phụ thuộc vào vay vốn lớn. Các quyết định đầu tư giờ đây buộc phải dựa trên dòng tiền thực, khả năng trả nợ và tầm nhìn dài hạn thay vì kỳ vọng “lướt sóng”.

“Thanh khoản thị trường vì thế có dấu hiệu chững lại, đặc biệt tại những khu vực từng tăng trưởng nóng. Dòng tiền trở nên thận trọng hơn, ưu tiên tính an toàn và khả năng kiểm soát rủi ro” - VARS IRE nhận định.

Một yếu tố đáng chú ý là rủi ro không xuất hiện ngay lập tức mà có độ trễ. Nhóm khách hàng mua nhà giai đoạn 2023-2024 vẫn còn “vùng đệm” nhất định. Tuy nhiên, áp lực có thể bộc lộ rõ trong giai đoạn 2027-2028, khi các khoản vay năm 2025 hết thời gian ưu đãi và bắt đầu chịu lãi suất thả nổi cao.

Nếu thu nhập không tăng tương ứng hoặc giá bất động sản không tiếp tục tăng mạnh, nhiều nhà đầu tư có thể rơi vào tình trạng áp lực tài chính lớn, đặc biệt là những người sử dụng đòn bẩy cao.

Theo VARS IRE, chi phí vốn tăng đang làm thay đổi hành vi của cả người mua ở thực và nhà đầu tư: Người mua nhà lần đầu có xu hướng trì hoãn, hoặc dịch chuyển ra khu vực xa trung tâm để giảm áp lực tài chính; Nhà đầu tư cá nhân sử dụng vốn vay nhiều chuyển sang trạng thái “phòng thủ”; Nhóm có tiềm lực tài chính mạnh vẫn tham gia thị trường, nhưng lựa chọn khắt khe hơn.

Thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá, các nhà đầu tư hiện nay chú trọng nhiều hơn đến khả năng tạo dòng tiền ổn định từ cho thuê, tính pháp lý rõ ràng và giá trị thực của tài sản.

Trong thời gian tới, nguồn cung dự kiến sẽ tăng mạnh khi hàng loạt dự án được tháo gỡ pháp lý và triển khai. Điều này giúp giảm áp lực khan hiếm và hỗ trợ cân bằng cung – cầu.

Tuy nhiên, giá bất động sản khó giảm sâu do chi phí đầu vào bao gồm đất đai, xây dựng, tài chính và tuân thủ pháp lý đều tăng. Thay vì giảm đồng loạt, thị trường sẽ phân hóa mạnh: Sản phẩm có pháp lý minh bạch, giá hợp lý, gắn với hạ tầng sẽ duy trì thanh khoản tốtl; Sản phẩm định giá cao, thiếu giá trị khai thác thực sẽ gặp khó khăn.

Một rủi ro mang tính cấu trúc khác của thị trường vẫn nằm ở vấn đề thông tin bất đối xứng, khi người mua và nhà đầu tư luôn ở thế “biết ít hơn” so với người bán, môi giới, sàn giao dịch và chủ đầu tư. Việc xây dựng hệ thống mã định danh bất động sản, tích hợp dữ liệu pháp lý, quy hoạch, giao dịch và giá cả sẽ góp phần minh bạch hóa thị trường và giải quyết vấn đề này. Khi hệ thống dữ liệu hoàn thiện, quyết định đầu tư sẽ ngày càng dựa trên phân tích dữ liệu thay vì tin đồn, góp phần tái lập niềm tin trong trung và dài hạn, cải thiện thanh khoản thị trường,

VARS IRE cho rằng, trong bối cảnh mới, lợi thế sẽ thuộc về các cá nhân, tổ chức có năng lực tài chính thực và tư duy dài hạn. Cơ hội vẫn tồn tại với nhà đầu tư lựa chọn sản phẩm có giá tương xứng với giá trị khai thác, đặc biệt tại các khu vực hưởng lợi từ hạ tầng và quy hoạch rõ ràng. Quyết định đầu tư không còn chỉ xoay quanh câu chuyện giá sẽ tăng bao nhiêu, mà phải được cân nhắc trên một tổ hợp các yếu tố, từ khả năng tạo dòng tiền cho thuê ổn định, biên an toàn tài chính, đến tiềm năng gia tăng giá trị gắn với phát triển hạ tầng, quy hoạch và chất lượng sống thực tế của khu vực. Với người mua ở thực đã có tích lũy, việc tận dụng chính sách ân hạn nợ gốc hoặc hỗ trợ lãi suất từ chủ đầu tư có thể giúp tối ưu dòng tiền trong giai đoạn đầu.