Căn hộ Đà Nẵng tăng mạnh nguồn cung

Nguồn cung tăng mạnh, căn hộ cao cấp chiếm ưu thế

Trong nửa cuối năm 2025, thị trường căn hộ Đà Nẵng ghi nhận làn sóng dự án mới ra mắt với số lượng đáng kể. Hàng loạt dự án như Sun Cora Tower, Sun Symphony, The Legend Danang hay Times Square Danang liên tiếp mở bán, bổ sung thêm nhiều sản phẩm mới cho thị trường.

Theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, trong năm 2025 tổng nguồn cung bất động sản mới tại Đà Nẵng đạt hơn 13.700 sản phẩm, phần lớn tập trung tại khu vực trung tâm thành phố. Trong cơ cấu nguồn cung, căn hộ chung cư chiếm tỷ trọng áp đảo với khoảng 76%.

Thanh khoản của thị trường cũng cải thiện rõ rệt. Tổng số giao dịch trong năm đạt khoảng 8.200 lượt, tăng gấp đôi so với năm 2024. Riêng phân khúc căn hộ đóng góp tới 70% lượng giao dịch. Đáng chú ý, khoảng một nửa số khách mua đến từ các nhà đầu tư khu vực miền Bắc.

Về giá bán, mặt bằng giá căn hộ mới tại Đà Nẵng đã tăng đáng kể. Giá chào bán trung bình hiện khoảng 83 triệu đồng/m2, cao hơn 14% so với năm 2024. So với mốc năm 2019, chỉ số giá căn hộ tại thành phố này đã tăng khoảng 68%, tốc độ tăng thậm chí nhanh hơn so với TP HCM. Thị trường thứ cấp cũng ghi nhận mức tăng mạnh, giá nhiều dự án cao hơn 60% so với năm 2023 và vượt đỉnh năm 2019 khoảng 10–15%.

Báo cáo của DKRA Consulting cho thấy nguồn cung căn hộ sơ cấp tại Đà Nẵng đang đạt mức cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây. Trong đó, các khu vực như phường Hòa Xuân và An Hải nổi lên như những điểm nóng phát triển dự án mới.

Đáng chú ý, phân khúc căn hộ hạng A và hạng sang đang chiếm tới 90% tổng nguồn cung, trong khi các sản phẩm hạng B và hạng C ngày càng khan hiếm. Giá bán sơ cấp của nhiều dự án mới tiếp tục tăng thêm 10–15% so với cùng kỳ.

Theo dự báo của DKRA Consulting, trong năm 2026 thị trường căn hộ Đà Nẵng sẽ tiếp tục duy trì đà tăng trưởng với khoảng 6.000–7.000 căn hộ mới dự kiến được tung ra thị trường. Nguồn cung chủ yếu tập trung tại các khu vực như Ngũ Hành Sơn, An Hải và Hòa Cường. Trong cơ cấu nguồn cung, phân khúc hạng sang và hạng A vẫn được dự báo giữ vai trò dẫn dắt.

Ông Trần Xuân Hiếu, Giám đốc Công ty CP Bất động sản Làm Tử Tế (LTT Land), cho rằng mặt bằng giá căn hộ tại Đà Nẵng hiện mới ở khoảng hai phần ba so với mức đỉnh tiềm năng, do đó vẫn còn dư địa tăng. Theo ông, làn sóng đầu tư căn hộ có thể duy trì đến hết năm 2026 trước khi dòng tiền chuyển sang các phân khúc khác.

Nguy cơ mất cân đối giữa nguồn cung và nhu cầu thực

Dù thị trường đang sôi động, nhiều chuyên gia cho rằng cơ cấu nguồn cung hiện nay có dấu hiệu lệch khỏi nhu cầu thực của người dân.

Theo ông Trần Trọng Vũ, Giám đốc Công ty nghiên cứu thị trường SPE.R, phần lớn dự án mới đều thuộc phân khúc cao cấp với giá trên 60 triệu đồng/m2. Trong khi đó, nhu cầu mua nhà để ở tại Đà Nẵng lại tập trung chủ yếu ở phân khúc trung cấp hoặc các sản phẩm có giá phù hợp.

Ông Vũ cho biết nhóm dân cư chuyển đến sinh sống tại Đà Nẵng thời gian gần đây chủ yếu nằm trong độ tuổi 23–39. Đây là nhóm có nhu cầu ở thực cao nhưng khả năng tài chính thường phù hợp với các sản phẩm có mức giá vừa phải. Việc nguồn cung tập trung vào phân khúc cao cấp vì vậy có thể tạo ra sự lệch pha giữa cung và cầu.

Dù vậy, vị chuyên gia này nhận định căn hộ vẫn sẽ là phân khúc dẫn dắt thị trường trong thời gian tới, đặc biệt với những dự án có vị trí tốt, hệ thống tiện ích hoàn chỉnh và khả năng khai thác cho thuê ổn định. Trong bối cảnh thị trường thiếu các sản phẩm “vừa túi tiền”, căn hộ trung cấp và nhà ở xã hội được dự báo sẽ ghi nhận lượng giao dịch tăng lên nếu nguồn cung được bổ sung.

Ở góc nhìn khác, ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc DKRA Group, cho rằng với tốc độ phát triển hiện nay, thị trường căn hộ Đà Nẵng hoàn toàn có thể đối mặt nguy cơ dư cung nếu không được kiểm soát hợp lý.

Theo ông, việc nhiều chủ đầu tư cùng lúc tham gia thị trường trong khi sức cầu không tăng tương ứng có thể khiến cạnh tranh trở nên gay gắt và dẫn tới tình trạng một số dự án chững thanh khoản. Khi đó, các nhà đầu tư thứ cấp sử dụng đòn bẩy tài chính có thể chịu áp lực trả nợ và buộc phải bán tài sản với mức lợi nhuận thấp hơn kỳ vọng.

Điều này không chỉ ảnh hưởng đến mặt bằng giá mà còn tác động tới tâm lý người mua, làm gia tăng rủi ro biến động ngắn hạn của thị trường.

Theo các chuyên gia, để đảm bảo sự phát triển bền vững, thị trường căn hộ Đà Nẵng cần có sự điều tiết hợp lý về cơ cấu sản phẩm. Trong đó, việc gia tăng nguồn cung các căn hộ trung cấp, nhà ở xã hội hoặc các dự án phục vụ nhu cầu ở thực được xem là yếu tố quan trọng giúp thị trường duy trì tăng trưởng ổn định trong dài hạn.