Bộ trưởng Xây dựng: Sẽ siết chặt quản lý, ngăn tình trạng dự án ma

Không để hàng nghìn hecta đất tiếp tục lãng phí vì dự án đình trệ

Thảo luận về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đại biểu Quốc hội Hoàng Văn Nghĩa (đoàn Quảng Ngãi) cho rằng hàng nghìn hecta đất, hàng trăm dự án bất động sản đóng băng, thậm chí hình thành những “đô thị ma”, “thành phố ma” hoang hóa tại nhiều địa phương đang gây lãng phí lớn cho nguồn lực quốc gia.

Dẫn chứng thực tế, đại biểu cho biết chỉ tính riêng một thành phố lớn ở trung tâm miền Bắc đã có 712 dự án với hơn 11.400 ha đất chậm tiến độ. Nhiều thành phố và tỉnh cũng có hàng trăm dự án đắp chiếu, đóng băng, thậm chí hình thành những khu đô thị, thành phố hoang hóa.

“Những đại dự án vừa qua như Vạn Thịnh Phát và Tân Hoàng Minh càng làm cho hàng nghìn tài sản bị phong tỏa bế tắc. Trong khi đó, ngân sách thất thu, người dân thiếu hụt nguồn cung nhà trầm trọng”, ông Nghĩa nêu.

Theo đại biểu, khoản 4 Điều 30 của dự thảo vẫn bắt buộc chủ đầu tư hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính về đất đai mới được chuyển nhượng. Quy định này tạo ra vòng lặp bế tắc khi doanh nghiệp kiệt quệ, không có tiền nộp thuế dự án, đồng thời không thể chuyển nhượng đất đai, khiến các dự án tiếp tục lãng phí, đóng băng nguồn lực.

Từ thực tế này, ông Nghĩa đề nghị sửa đổi theo hướng cho phép chuyển nhượng dự án cho bên đủ năng lực và kế thừa nghĩa vụ tài chính về đất đai chưa hoàn thành; hoặc cho phép trích trực tiếp số tiền từ hợp đồng chuyển nhượng vào ngân sách nhà nước trước khi sang tên.

Theo đại biểu, không thể quản lý thị trường bất động sản bằng báo cáo giấy theo quý, theo năm. Trong khi trên thực tế, “bất động sản bỏ hoang gây sốt ảo đều sống nhờ bóng tối của sự thiếu thông tin minh bạch”. Đại biểu đồng tình với cấp mã định danh điện tử, đồng thời cần bổ sung nguyên tắc bắt buộc liên thông dữ liệu thời gian thực giữa mã định danh bất động sản, cơ sở dữ liệu đất đai và cơ sở dữ liệu thuế ngân hàng.

Giải trình về những lo ngại liên quan đến “dự án ma”, dự án giả và thông tin bất động sản gây ảnh hưởng đến người mua, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh cho biết luật cần khép chặt các điều kiện để người dân, doanh nghiệp hiểu và thực hiện đúng quy định.

Về hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu nhà ở, thị trường bất động sản, Bộ trưởng cho biết một số quy định hiện hành chưa đáp ứng yêu cầu về chất lượng dữ liệu “đúng, đủ, sạch, sống”. Vì vậy, dự thảo sửa đổi, bổ sung mô hình triển khai tập trung, mã định danh điện tử cho các loại bất động sản và cơ chế kết nối, chia sẻ dữ liệu với các lĩnh vực liên quan như đất đai, thuế, dân cư.

Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng, hệ thống công nghệ thông tin và phần mềm phục vụ thu thập, kết nối, lưu trữ, cung cấp dữ liệu đã được xây dựng; đồng thời được kết nối với một số cơ sở dữ liệu quốc gia để chia sẻ, khai thác và đối chiếu thông tin.

Tính đến ngày 30/7, hệ thống đã tạo lập 12.200 tài khoản người dùng, ghi nhận thông tin 66.302 giao dịch bất động sản, 816 dự án và 18.106 chứng chỉ hành nghề môi giới. Trong đó, có 3.746 chứng chỉ được cấp thông tin qua thủ tục hành chính trên hệ thống.

Kiểm soát chặt tiền đặt cọc mua nhà ở hình thành trong tương lai

Đối với nhà ở hình thành trong tương lai, quy định giới hạn tiền đặt cọc không quá 5% và chỉ được thu khi bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh được các đại biểu đánh giá là cần thiết để bảo vệ người mua. Đại biểu Tô Ái Vang (đoàn Cần Thơ) cho rằng cần kiểm soát dòng tiền đặt cọc, theo đó khoản tiền này phải được chuyển vào tài khoản phong tỏa tại ngân hàng bảo lãnh của dự án. Chủ đầu tư chưa được rút tiền cho đến khi bất động sản đủ điều kiện kinh doanh và hai bên chính thức ký hợp đồng mua bán.

Cùng quan tâm đến nguy cơ thu tiền trước thời điểm được phép, đại biểu Dương Khắc Mai (đoàn Lâm Đồng) lưu ý các khoản tiền có thể được thu dưới tên gọi “giữ chỗ”, “đăng ký nguyện vọng” hoặc “phí ưu tiên”, kể cả thông qua sàn phân phối. Nếu chỉ căn cứ vào tên gọi để xác định khoản thu có phải tiền đặt cọc hay không, quy định có thể bị lách và rủi ro sẽ chuyển sang người mua.

Đại biểu đề nghị xác định khoản thu theo bản chất. Nếu khoản tiền nhằm bảo đảm giao kết hợp đồng hoặc ứng trước giá mua, thuê mua khi bất động sản chưa đủ điều kiện kinh doanh thì cần có quy định kiểm soát và xử lý tương ứng, không phụ thuộc vào tên gọi. Đại biểu Lương Thị Hoa (đoàn Thanh Hóa) cũng đề nghị bổ sung nguyên tắc kiểm soát khoản thu theo bản chất, không để các thỏa thuận “giữ chỗ”, “đăng ký nguyện vọng”, “phí ưu tiên” trở thành cách thu tiền trước thời điểm cho phép.

Bên cạnh tiền đặt cọc, khoản 5% giá trị hợp đồng còn lại khi người mua chưa được cấp giấy chứng nhận cũng là nội dung được các đại biểu đề nghị làm rõ.

Đại biểu Tô Ái Vang cho rằng việc giữ khoản tiền này tại tài khoản phong tỏa giúp bảo vệ người mua, nhưng nếu kéo dài có thể ảnh hưởng đến dòng tiền của doanh nghiệp. Với trường hợp chậm cấp giấy chứng nhận do nguyên nhân khách quan từ cơ quan nhà nước như chậm xác định giá đất hoặc chậm phê duyệt quy hoạch điều chỉnh, đại biểu đề xuất cho phép chủ đầu tư thay khoản tiền 5% bị phong tỏa bằng chứng thư bảo lãnh ngân hàng vô điều kiện có giá trị tương đương.

Theo đại biểu, cách làm này có thể giải tỏa dòng tiền cho doanh nghiệp mà vẫn bảo đảm quyền lợi của nhà nước và người mua.

Đại biểu Dương Khắc Mai đề nghị quy định rõ các nguyên tắc quản lý khoản 5%, gồm tài khoản do chủ thể nào kiểm soát, căn cứ và chứng từ nào để giải tỏa, người mua được hưởng khoản lãi phát sinh ra sao, cũng như cách xử lý khi chủ đầu tư mất khả năng thanh toán.

Đại biểu cho rằng khoản tiền chỉ thực sự bảo vệ được người mua nếu được quản lý tách biệt và chỉ giải tỏa khi có căn cứ pháp lý chứng minh nghĩa vụ cấp giấy chứng nhận đã hoàn thành hoặc thuộc trường hợp người mua tự làm thủ tục. Những nguyên tắc cốt lõi về bảo vệ, hoàn trả khoản tiền và xử lý tranh chấp cần được quy định trong Luật; Chính phủ có thể quy định quy trình, chứng từ và thời hạn thực hiện.

Giải trình về tiền đặt cọc, Bộ trưởng Trần Hồng Minh cho biết dự thảo đã quy định điều kiện được nhận đặt cọc, đồng thời cấm nhận tiền đặt cọc khi dự án chưa đủ điều kiện bán và có quy định xử lý vi phạm theo pháp luật dân sự. Theo Bộ trưởng, trước khi được đặt cọc, dự án phải trải qua nhiều trình tự, thủ tục; nhà đầu tư thực hiện nghiêm túc mới đến giai đoạn được phép nhận đặt cọc.

Đối với khoản 5% còn lại gắn với việc cấp giấy chứng nhận, Bộ trưởng cho rằng, khoản tiền này được đặt tại ngân hàng bảo lãnh. Chủ đầu tư phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ trong suốt quá trình triển khai dự án, từ nghĩa vụ về tiền sử dụng đất, tiền xây dựng đến nghiệm thu, bàn giao. Khi công trình hoàn thành và bàn giao, chủ đầu tư cần sớm hoàn tất thủ tục để người mua được cấp giấy chứng nhận và nhận khoản tiền còn lại.

Phó chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên Đối yêu cầu, với nhà ở hình thành trong tương lai cần rà soát cơ chế đặt cọc, bảo lãnh và thanh toán; làm rõ việc quản lý, thanh toán khoản 5% giá trị hợp đồng còn lại sau khi đáp ứng điều kiện cấp giấy chứng nhận, thời điểm phát hành bảo lãnh ngân hàng và trách nhiệm của các bên. Mục tiêu là kiểm soát rủi ro, bảo đảm chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người mua, người thuê mua.