Bất động sản vào mùa chọn lọc: Giá trị thực trở thành “bộ lọc” mới của dòng tiền

Từ “giá kỳ vọng” sang giá trị có thể kiểm chứng

Sau giai đoạn thị trường tăng trưởng mạnh, bất động sản đang bước vào một chu kỳ có sự thay đổi rõ nét trong cách người mua đánh giá tài sản. Nếu trước đây kỳ vọng tăng giá có thể trở thành động lực quan trọng thúc đẩy quyết định xuống tiền, thì hiện nay, câu hỏi được đặt ra nhiều hơn là tài sản đó thực sự mang lại giá trị gì trong quá trình sở hữu.

Trong một chia sẻ mởi đây, TS. Nguyễn Văn Đính nhận định thị trường bất động sản có thể chuyển từ “giá kỳ vọng” sang “giá trị thực”. Theo ông, người mua đang quan tâm nhiều hơn đến pháp lý, khả năng triển khai dự án, công năng sử dụng và chất lượng được duy trì trong quá trình vận hành.

Sự thay đổi này đang tạo ra một bộ lọc mới đối với thị trường. Một dự án có vị trí thuận lợi vẫn cần chứng minh được khả năng kết nối, tiện ích và chất lượng sống. Một sản phẩm có mức giá cao cần đi kèm với những giá trị tương xứng về diện tích, thiết kế, dịch vụ hoặc khả năng khai thác. Trong khi đó, yếu tố pháp lý ngày càng trở thành nền tảng để người mua đánh giá mức độ an toàn của khoản đầu tư.

Điều này đặc biệt có ý nghĩa trong bối cảnh thanh khoản thị trường đang phân hóa. Theo số liệu VARS được công bố trước đó, 6 tháng đầu năm 2026 ghi nhận khoảng 48.000 giao dịch nhà ở mới, trong khi tỷ lệ hấp thụ chỉ khoảng 49%. Đáng chú ý, căn hộ chiếm khoảng 73% tổng lượng giao dịch.

Các con số cho thấy nhu cầu đối với bất động sản vẫn tồn tại, nhưng khả năng hấp thụ không còn đồng đều giữa các sản phẩm. Người mua vẫn tìm kiếm nhà ở và tài sản đầu tư, song quyết định xuống tiền ngày càng phụ thuộc vào mức độ phù hợp giữa giá bán và giá trị nhận được.

Đây cũng là lý do thị trường có thể xuất hiện nghịch lý: cùng trong một phân khúc, có dự án duy trì giao dịch trong khi dự án khác gặp khó khăn về thanh khoản.

Sự khác biệt không nhất thiết nằm ở việc thị trường còn nhu cầu hay không, mà nằm ở khả năng từng sản phẩm đáp ứng những tiêu chí mà người mua đang đặt ra.

Nếu một dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ triển khai cụ thể, công năng phù hợp và có khả năng đưa vào sử dụng hiệu quả, giá trị của tài sản sẽ có cơ sở để được kiểm chứng. Ngược lại, những sản phẩm chủ yếu dựa vào kỳ vọng tăng giá trong tương lai có thể cần nhiều thời gian hơn để thuyết phục dòng tiền.

Cuộc cạnh tranh mới của doanh nghiệp địa ốc

Sự dịch chuyển trong khẩu vị người mua cũng đang tạo ra thay đổi đối với chính các doanh nghiệp bất động sản.

Trong giai đoạn thị trường thuận lợi, vị trí và câu chuyện tăng giá có thể trở thành những yếu tố quan trọng để tạo sức hút. Nhưng khi khách hàng thận trọng hơn, doanh nghiệp phải chứng minh nhiều hơn về chất lượng tài sản mà mình đưa ra thị trường. Theo đó, bài toán không chỉ nằm ở việc định giá sản phẩm mà bắt đầu từ quá trình phát triển dự án.

Doanh nghiệp phải tính toán kỹ hơn về giá trị quỹ đất, cơ cấu sản phẩm, diện tích căn hộ, tiện ích, hạ tầng nội khu, khả năng kết nối với khu vực xung quanh và phương án vận hành sau khi dự án hoàn thành.

Một dự án được bàn giao nhưng chất lượng vận hành không đáp ứng kỳ vọng có thể làm giảm giá trị sử dụng của tài sản theo thời gian. Ngược lại, những khu đô thị được quản lý tốt, tiện ích duy trì ổn định và hình thành cộng đồng cư dân thực có khả năng tạo ra giá trị bền vững hơn cho cả người mua để ở lẫn nhà đầu tư.

Ở góc độ này, “giá trị thực” không chỉ nằm ở bản thân căn nhà hay khu đất, mà còn nằm trong toàn bộ hệ sinh thái được hình thành xung quanh tài sản.

Đây cũng là yếu tố khiến khả năng tạo dòng tiền ngày càng được quan tâm. Với một số sản phẩm, ngoài mục tiêu tăng giá dài hạn, người mua có thể đánh giá thêm khả năng cho thuê, kinh doanh hoặc khai thác thương mại. Khi đó, giá trị tài sản có thể được nhìn nhận thông qua cả khả năng tạo ra dòng tiền trong quá trình nắm giữ.

Ngược lại, nếu giá bán đã ở mức cao nhưng khả năng khai thác chưa tương xứng, người mua có thể phải cân nhắc kỹ hơn về hiệu quả của khoản đầu tư.

Sự thay đổi này diễn ra đồng thời với định hướng chính sách đất đai ngày càng chú trọng đến hiệu quả sử dụng nguồn lực. Nghị quyết 21 xác định quyền sử dụng đất là nguồn lực đầu vào quan trọng, đồng thời đặt ra yêu cầu hoàn thiện cơ chế xác định giá đất phù hợp với thị trường.

Khi đất đai được nhìn nhận ngày càng rõ hơn dưới góc độ nguồn lực, bài toán hiệu quả sử dụng cũng trở nên quan trọng đối với doanh nghiệp. Quỹ đất có giá trị không chỉ bởi vị trí hoặc quy mô, mà còn bởi khả năng được chuyển hóa thành những sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực tế của thị trường.

Điều này có thể thúc đẩy doanh nghiệp thay đổi cách phát triển dự án theo hướng thực chất hơn. Thay vì chỉ tối ưu hóa giá bán, doanh nghiệp phải cân bằng giữa giá thành, chất lượng, tiến độ, tiện ích và khả năng hấp thụ.

Ở chiều ngược lại, người mua cũng có thêm cơ sở để phân biệt giữa một tài sản có giá trị sử dụng thực và một sản phẩm chủ yếu dựa trên kỳ vọng.

Dòng tiền vẫn ở lại, nhưng tìm kiếm giá trị rõ ràng hơn

Nhìn ở góc độ vĩ mô, nền kinh tế vẫn đang tạo ra nền tảng cho nhu cầu bất động sản. GDP 6 tháng đầu năm tăng 8,18%, trong khi tổng vốn FDI đăng ký đạt 34,65 tỷ USD, tăng 61%; riêng lĩnh vực bất động sản thu hút khoảng 5,1 tỷ USD.

Những dữ liệu này cho thấy thị trường vẫn có các động lực tăng trưởng đáng kể. Vấn đề không nằm ở việc dòng tiền có còn quan tâm đến bất động sản hay không, mà nằm ở việc dòng tiền sẽ lựa chọn loại tài sản nào.

Khi tiêu chuẩn đầu tư thay đổi, những sản phẩm có giá trị rõ ràng có thể trở thành điểm đến của dòng tiền dài hạn.

Đó có thể là căn hộ đáp ứng nhu cầu ở thực tại khu vực có hạ tầng và việc làm phát triển; nhà phố có khả năng vừa ở vừa kinh doanh; bất động sản nằm trong khu đô thị đã hình thành cộng đồng dân cư; hoặc những sản phẩm có khả năng tạo dòng tiền từ hoạt động cho thuê, thương mại. Yếu tố quan trọng là giá trị đó có thể được kiểm chứng thay vì chỉ tồn tại dưới dạng kỳ vọng.

Sự chuyển dịch này cũng có thể giúp thị trường tiến tới trạng thái cân bằng hơn. Khi người mua yêu cầu cao hơn, doanh nghiệp có động lực nâng chất lượng sản phẩm. Khi pháp lý được chú trọng, những dự án có hồ sơ minh bạch sẽ có thêm lợi thế. Khi khả năng vận hành trở thành một phần của giá trị tài sản, chất lượng sau bàn giao cũng được đặt ngang hàng với quá trình bán hàng.

Về dài hạn, đây có thể là một bước chuyển tích cực đối với thị trường bất động sản. Giá trị của tài sản không còn chỉ được quyết định bởi câu chuyện “mua hôm nay, bán giá cao hơn vào ngày mai”, mà ngày càng gắn với khả năng đáp ứng nhu cầu thực của nền kinh tế và người sử dụng.

Cuộc cạnh tranh giữa các chủ đầu tư vì thế cũng có thể chuyển từ “ai bán được giá cao hơn” sang “ai chứng minh được giá trị tốt hơn”.

Trong một thị trường ngày càng chọn lọc, giá trị thực sẽ trở thành yếu tố giúp phân hóa sản phẩm, doanh nghiệp và dòng tiền. Những dự án có pháp lý rõ ràng, công năng phù hợp, chất lượng tốt và khả năng khai thác hiệu quả sẽ có cơ sở để duy trì sức hút.

Còn với người mua, giai đoạn này mở ra một cách tiếp cận khác: thay vì chỉ hỏi bất động sản có thể tăng giá bao nhiêu, thị trường đang buộc phải trả lời câu hỏi quan trọng hơn - tài sản đó thực sự mang lại giá trị gì trong suốt thời gian sở hữu?