Bất động sản thấp tầng: Nguồn cung tăng trở lại, thị trường bắt đầu phân hóa

Nguồn cung thấp tầng phục hồi, thị trường bắt đầu phân hóa

Thị trường bất động sản thấp tầng tại ba đô thị lớn tiếp tục ghi nhận thêm nguồn cung trong quý II/2026. Theo báo cáo tổng hợp từ CBRE, DKRA và NSI, cả Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng đều có số lượng sản phẩm mở bán mới tăng trong quý, với động lực chính đến từ các đại dự án của Vinhomes. Diễn biến này cho thấy phân khúc thấp tầng đang từng bước có thêm nguồn hàng sau giai đoạn nguồn cung tương đối hạn chế, đồng thời mở ra thêm lựa chọn cho nhóm khách hàng có nhu cầu sở hữu sản phẩm gắn với không gian sống rộng và hệ sinh thái đô thị đồng bộ.

Tuy nhiên, điểm đáng chú ý trong quý II là thị trường bắt đầu thể hiện sự phân hóa rõ hơn giữa các địa phương. Nếu Hà Nội bước vào nhịp điều chỉnh sau giai đoạn tăng mạnh từ cuối năm 2025, TP.HCM và Đà Nẵng vẫn duy trì được sức nóng tương đối nhờ nguồn cung tích lũy hạn chế trong giai đoạn trước. Bên cạnh đó, kỳ vọng tích cực từ các dự án hạ tầng và quá trình hình thành những trung tâm kinh tế, tài chính mới cũng đang tạo thêm động lực cho hai thị trường này.

Tại Hà Nội, quý II/2026 ghi nhận hơn 1.000 sản phẩm thấp tầng mở bán, tăng khoảng 10% so với quý trước. Nguồn cung mới tập trung chủ yếu tại các khu vực dọc Vành đai 3.5 và Vành đai 4, nơi đang được hưởng lợi từ quá trình mở rộng không gian đô thị và cải thiện kết nối hạ tầng. Một số dự án đáng chú ý được báo cáo đề cập gồm The Vista Văn La của SJS và Mailand Hà Nội của Keppel Land.

Việc nguồn cung thấp tầng tiếp tục xuất hiện tại các khu vực ngoài lõi trung tâm cũng phản ánh xu hướng phát triển mới của thị trường Hà Nội. Khi quỹ đất khu vực trung tâm ngày càng hạn chế, các dự án quy mô lớn tại khu vực ven đô có điều kiện thuận lợi hơn để phát triển các khu đô thị tích hợp, kết hợp nhà ở với thương mại, dịch vụ và tiện ích. Đây là một trong những yếu tố có thể tạo thêm không gian tăng trưởng cho phân khúc thấp tầng trong trung và dài hạn.

Dù nguồn cung tăng, thị trường Hà Nội đang bước vào giai đoạn thận trọng hơn. Báo cáo ghi nhận tâm lý thị trường có xu hướng chuyển sang trạng thái phòng thủ trong bối cảnh mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao và thanh khoản trên thị trường thứ cấp suy giảm. Giá bán sơ cấp thấp tầng bình quân trong quý II đạt khoảng 209 triệu đồng/m², giảm 10% so với quý I. Diễn biến này cho thấy thị trường đang có sự điều chỉnh nhất định sau giai đoạn tăng nóng, đồng thời tạo điều kiện để các chủ đầu tư chú trọng hơn tới tốc độ hấp thụ và khả năng tiếp cận của khách hàng.

Trong khi đó, TP.HCM và Đà Nẵng tiếp tục được đánh giá có diễn biến tích cực hơn về mặt nguồn cung và sức nóng thị trường. Nguồn cung mới tại hai địa phương này chủ yếu đến từ các đại đô thị quy mô lớn của Vinhomes, trong đó có Vinhomes Green Paradise, Khu đô thị Đại học Vinhomes Saigon và Vinhomes Hải Vân Bay. Tỷ lệ hấp thụ bình quân tại nhóm thị trường này đạt khoảng 40%, được báo cáo đánh giá là tương đối tích cực trong bối cảnh thị trường chung vẫn còn nhiều thách thức.

Đáng chú ý, việc nguồn cung thấp tầng tăng tại cả ba thị trường lớn cho thấy các chủ đầu tư đang chủ động hơn trong việc triển khai những dự án có quy mô lớn. Sau giai đoạn nguồn hàng hạn chế, sự trở lại của các dự án quy mô hàng nghìn sản phẩm có thể giúp thị trường hình thành mặt bằng nguồn cung mới, đồng thời tạo thêm sự đa dạng về sản phẩm, vị trí và phương thức phát triển.

Với đặc thù giá trị mỗi sản phẩm thấp tầng thường cao hơn căn hộ, phân khúc này có mức độ phụ thuộc lớn hơn vào dòng tiền đầu tư và khả năng tài chính của người mua. Vì vậy, sự phục hồi nguồn cung trong quý II có thể được xem là bước tiến đáng chú ý, nhưng tốc độ hấp thụ sẽ tiếp tục phụ thuộc vào chất lượng dự án, vị trí, tiến độ hạ tầng và chính sách bán hàng của chủ đầu tư. Xu hướng thị trường hiện nay cũng cho thấy dòng tiền ngày càng chú trọng tới những dự án có khả năng tạo ra giá trị sử dụng thực tế thay vì chỉ kỳ vọng vào tăng giá trong ngắn hạn.

Dư địa tăng trưởng được mở rộng

Một trong những điểm đáng chú ý của thị trường thấp tầng Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng hiện nay là mối liên hệ ngày càng rõ giữa nguồn cung bất động sản và quá trình phát triển hạ tầng. Việc các dự án mới tập trung tại những khu vực có định hướng mở rộng đô thị cho thấy hạ tầng đang trở thành yếu tố quan trọng trong việc hình thành các cực tăng trưởng bất động sản mới.

Tại Hà Nội, nguồn cung thấp tầng quý II chủ yếu nằm dọc Vành đai 3.5 và Vành đai 4. Đây là những khu vực có không gian phát triển lớn hơn so với khu vực trung tâm, đồng thời được kỳ vọng cải thiện khả năng kết nối giữa khu vực nội đô với các đô thị vệ tinh và các tỉnh, thành lân cận. Sự phát triển của hệ thống giao thông có thể tạo điều kiện để các đại đô thị quy mô lớn tiếp tục mở rộng, qua đó duy trì nguồn cung nhà ở thấp tầng trong những năm tới.

Danh mục các dự án đang và sắp triển khai được đề cập trong báo cáo cũng cho thấy nguồn cung thấp tầng tại Hà Nội còn nhiều dư địa. Một số dự án đáng chú ý gồm Noble West Lake, Sunshine River Park, Long Biên Central, Vinhomes Cổ Loa, Vinhomes Wonder City, Vinhomes The Gallery, Khu đô thị thể thao Olympic, Cao Xá Lá, Imperia Sky Park, The Magnolia và Văn La Văn Khê. Sự hiện diện của nhiều dự án quy mô lớn cho thấy thị trường Hà Nội vẫn đang trong quá trình mở rộng không gian phát triển ra các khu vực mới.

Ở phía Nam, dư địa phát triển cũng đang được mở rộng theo hướng đa cực. Báo cáo cho rằng quy hoạch mới của TP.HCM không chỉ mở rộng quỹ đất mà còn tạo cơ sở hình thành các khu đô thị tích hợp nhà ở, thương mại, dịch vụ và việc làm gắn với hạ tầng. Những khu vực như Thủ Đức, Dĩ An, Thuận An, phía Nam Nhà Bè - Hiệp Phước và các hành lang kết nối về Cần Giờ, Long Thành, Cái Mép - Thị Vải được kỳ vọng hình thành thêm các cực phát triển mới.

Đây là yếu tố đặc biệt quan trọng đối với phân khúc thấp tầng. Khi mô hình phát triển đô thị chuyển dần từ tập trung vào khu vực trung tâm sang các đô thị đa cực, những dự án có quy mô lớn và được đầu tư đồng bộ về giao thông, tiện ích, thương mại, dịch vụ có thể trở thành hạt nhân phát triển của từng khu vực. Giá trị bất động sản khi đó không chỉ phụ thuộc vào khoảng cách tới trung tâm mà còn gắn với khả năng kết nối tới các cực tăng trưởng, hệ thống giao thông công cộng và chất lượng hạ tầng đô thị.

Đà Nẵng cũng đang đứng trước những động lực tương tự. Theo đánh giá trong báo cáo, thị trường bất động sản Đà Nẵng đang trong xu hướng phục hồi tích cực, được hỗ trợ bởi nhu cầu nội địa, dòng vốn mới, đặc biệt từ các nhà đầu tư nước ngoài, cùng kỳ vọng thành phố tiếp tục củng cố vai trò là trung tâm kinh tế, du lịch và dịch vụ của khu vực miền Trung. Việc mở rộng không gian đô thị, cải thiện hạ tầng kết nối và phát triển các dự án quy mô lớn đang tạo thêm dư địa cho nguồn cung bất động sản.

Đối với phân khúc thấp tầng, những yếu tố này mở ra khả năng phát triển các khu đô thị quy mô lớn gắn với nhu cầu ở thực, nghỉ dưỡng và khai thác thương mại. Đặc biệt, tiềm năng du lịch và khả năng thu hút khách quốc tế tiếp tục hỗ trợ nhu cầu đối với các sản phẩm bất động sản có vị trí thuận lợi và khả năng khai thác dịch vụ. Trong danh mục dự án đang và sắp triển khai tại Đà Nẵng có Làng Vân của Vinhomes cùng Regal Residence Signature và Regal Complex của Regal.

Nhìn chung, bức tranh quý II/2026 cho thấy phân khúc thấp tầng tại Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng đang bước vào một giai đoạn mới với nguồn cung được bổ sung đáng kể và sự phân hóa ngày càng rõ. Hà Nội đang trải qua quá trình điều chỉnh sau giai đoạn tăng mạnh, trong khi TP.HCM và Đà Nẵng vẫn duy trì sức nóng nhờ nguồn cung tích lũy hạn chế cùng kỳ vọng từ hạ tầng và các cực kinh tế mới. Trong dài hạn, việc các đại đô thị tiếp tục được triển khai, hạ tầng được cải thiện và không gian đô thị mở rộng có thể tạo thêm nền tảng cho phân khúc thấp tầng phát triển theo hướng quy mô và đồng bộ hơn.