Bất động sản quanh metro tăng trưởng vượt trội nhờ định hướng phát triển TOD
Định hướng phát triển đô thị theo mô hình TOD đang tạo lực đẩy rõ nét cho phân khúc bất động sản quanh các tuyến metro, với mức tăng giá và tỷ trọng nguồn cung vượt trội so với mặt bằng chung, qua đó khẳng định vai trò của giao thông công cộng trong chiến lược phát triển đô thị bền vững tại TP.HCM.
Tiến sĩ Chua Yang Liang, Giám đốc bộ Phận Nghiên cứu JLL Đông Nam Á chia sẻ, ở Châu Á, khái niệm TOD đã xuất hiện sớm hơn nhiều tại các thành phố có mật độ dân cư cao như Singapore vàHong Kong. Theo Cơ quan Phục hưng Đô thị Nhật Bản (Urban Renaissance Agency), ví dụ sớm nhất có thể truy về khoảng năm 1910 tại vùng Kansai ở Osaka, nơi Hankyu Railway, một trong những công ty đường sắt lớn nhất khi đó, đã phát triển thành công sự kết hợp giữa không gian thương mại và văn phòng xung quanh các ga đầu cuối của họ.
Khái niệm này sau đó được giới thiệu tại Tokyo bởi Hankyu Railway vào năm 1920.Trong những năm gần đây, các thành phố lớn ở Indonesia, Malaysia và Việt Nam cũng đang phát triển các phiên bản riêng của mình nhằm đáp ứng quá trình đô thị hóa nhanh chóng và mở rộng mạng lưới giao thông công cộng hiện đại. Mỗi thành phố sẽ điều chỉnh mô hình cho phù hợp với văn hóa, nhân khẩu học và điều kiện thị trường của riêng mình.
Còn tại Việt Nam, việc triển khai tuyến metro đầu tiên của TP.HCM trong giai đoạn 2015-2024 đã đánh dấu bước ngoặt trong tư duy phát triển đô thị. Thực tiễn cho thấy mô hình TOD đã góp phần mở rộng không gian đô thị về phía Đông, vượt ra khỏi lõi trung tâm truyền thống đến khu vực vành đai 3, trong khi hành lang phía Tây - nằm giữa vành đai 2 và 3 - vẫn chưa được khai thác tương xứng do thiếu động lực hạ tầng.
Từ năm 2025, Chính phủ chính thức định hướng áp dụng TOD như một giải pháp chính sách nhằm giảm áp lực dân cư khu vực nội thành, đồng thời thúc đẩy phát triển đô thị cân bằng theo các trục giao thông và hệ thống vành đai. Định hướng này được cụ thể hóa thông qua Nghị quyết 98/2023/QH15, cho phép TPHCM thí điểm mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng, đưa TOD trở thành nền tảng trong quy hoạch và chiến lược phát triển đô thị.
Theo bà Phan Thị Ánh Đào, Trưởng phòng Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu JLL Việt Nam, báo cáo của JLL cho thấy các dự án nằm trong phạm vi 10 phút đi bộ từ nhà ga metro hiện chiếm khoảng 14–16% tổng nguồn cung bất động sản thương mại và 4–9% nguồn cung nhà ở tại TPHCM và Hà Nội. Các dự án liền kề ga metro cũng ghi nhận mức tăng giá trung bình 200–250 USD/m² mỗi năm sau khi tuyến metro đi vào vận hành, tương đương tỷ lệ tăng trưởng khoảng 8%/năm, cao gấp đôi mức tăng trung bình của toàn thị trường TPHCM trong năm 2025.
Những số liệu này cho thấy vai trò ngày càng rõ nét của các dự án gắn với giao thông công cộng trong tổng thể nguồn cung bất động sản, đồng thời củng cố cơ sở cho việc đẩy nhanh triển khai TOD như một công cụ điều tiết tăng trưởng đô thị.
Các chuyên gia nhận định, trong thời gian tới, mô hình TOD tại Việt Nam có thể được mở rộng sang các loại hình giao thông công cộng khác như xe buýt nhanh (BRT), không chỉ giới hạn ở đường sắt đô thị. Để triển khai hiệu quả, các dự án TOD cần được phát triển dựa trên bốn trụ cột chính gồm: kết nối giao thông, hạ tầng phi cơ giới, hệ thống tiện ích và bất động sản phức hợp.
Việc kiên định định hướng phát triển đô thị theo mô hình TOD được kỳ vọng sẽ góp phần tái cấu trúc không gian đô thị, nâng cao hiệu quả sử dụng đất và hướng tới mục tiêu phát triển bền vững, công bằng và đáng sống hơn trong giai đoạn tới./.