Bất động sản phía Nam bước sang chu kỳ mới

Ghi nhận tại TP.HCM, nơi từng là tâm điểm của các hoạt động đầu cơ và lướt sóng căn hộ, nhà phố, hành vi người mua đã trở nên thận trọng hơn. Thay vì xuống tiền nhanh theo tâm lý đám đông, người mua dành nhiều thời gian khảo sát dự án, so sánh mức giá và tính toán dòng tiền dài hạn. Những giao dịch “mua hôm nay, sang tay sau vài tháng” hầu như không còn xuất hiện.

Dòng tiền trên thị trường hiện chủ yếu đến từ người mua ở thực và các nhà đầu tư chấp nhận nắm giữ dài hạn, coi bất động sản là tài sản tích lũy. TP.HCM vẫn giữ vai trò dẫn dắt khu vực phía Nam, nhưng vai trò này không còn dựa trên sóng giá, mà dựa vào mức độ ổn định và nhu cầu thực của thị trường.

Tại Bình Dương, nơi nguồn cung dồi dào, giao dịch diễn ra đều đặn nhưng không bùng nổ. Giá bán các dự án không còn biến động mạnh theo tin đồn hay kỳ vọng ngắn hạn. Người mua nhiều hơn, song cũng tỉnh táo và chọn lọc kỹ lưỡng hơn.

Đồng Nai tiếp tục được nhắc đến trong các câu chuyện về hạ tầng, song thị trường năm 2026 vận hành theo hướng “chậm mà chắc”. Phần lớn thông tin về quy hoạch và kết nối giao thông đã được phản ánh vào mặt bằng giá từ những năm trước, khiến dư địa tăng giá ngắn hạn không còn nhiều.

Tại Tây Ninh, đặc biệt ở các khu vực giáp ranh TP.HCM, thị trường duy trì thanh khoản ở mức ổn định. Tuy nhiên, sự ổn định này không đi kèm với các đợt tăng giá mạnh. Người mua chủ yếu hướng đến mục tiêu ở thực hoặc tích lũy dài hạn, thay vì kỳ vọng “mua sớm – bán nhanh”.

Chia sẻ về sự thay đổi này, chị Hồng Huế (TP.HCM) cho biết từng thu lợi tốt nhờ lướt sóng giai đoạn 2019–2021, nhưng cũng chính chiến lược đó khiến chị rơi vào tình trạng chôn vốn từ năm 2023. “Lướt sóng rủi ro cao và thời điểm này không còn phù hợp. Tôi chỉ kỳ vọng các tài sản cũ tăng giá để thoát hàng, sau đó sẽ đầu tư dài hạn theo hạ tầng”, chị Huế nói.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs), thị trường năm 2026 đang bước vào một chu kỳ mới, trong đó tốc độ không còn là yếu tố quyết định. Việc kiểm soát tín dụng và pháp lý chặt chẽ, mặt bằng giá đã ở mức cao cùng lãi suất cho vay phổ biến 9–11%/năm khiến mô hình đầu tư ngắn hạn, lướt sóng trở nên rủi ro.

Ở góc nhìn tổng thể, sự chậm lại của thị trường được xem là quá trình thanh lọc cần thiết. Những nhà đầu tư phụ thuộc đòn bẩy cao, chạy theo sóng ngắn hạn dần rời cuộc chơi, nhường chỗ cho nhóm nhà đầu tư có dòng tiền ổn định và tầm nhìn dài hạn – yếu tố được xem là nền tảng cho một chu kỳ phát triển bền vững hơn của bất động sản phía Nam.