Bất động sản nghỉ dưỡng trở lại đường đua

Lực đỡ từ du lịch và chính sách

Giai đoạn 2024–2025 ghi nhận sự hồi phục rõ rệt của ngành du lịch, tạo nền tảng quan trọng cho thị trường nghỉ dưỡng. Lượng khách quốc tế tăng trưởng mạnh, du lịch nội địa duy trì sự sôi động, trong khi các cải cách về thị thực và hạ tầng giao thông giúp nâng cao khả năng tiếp cận các điểm đến.

Trong bối cảnh đó, bất động sản nghỉ dưỡng trở thành phân khúc hưởng lợi trực tiếp. Nhiều địa phương đã chủ động đón đầu xu hướng bằng việc phê duyệt và kêu gọi đầu tư các dự án quy mô lớn, tập trung vào phân khúc trung cao cấp và cao cấp, gắn với yếu tố sinh thái, chăm sóc sức khỏe, văn hóa bản địa và trải nghiệm đặc thù.

Thị trường cũng chứng kiến sự trở lại của nhiều nhà phát triển lớn sau thời gian dài thận trọng. Xuân Cầu Holdings giới thiệu dự án Alluvia City tại Hưng Yên, quy mô gần 200 ha, định vị là thành phố sinh thái khoáng nóng ven sông Hồng. Flamingo Holdings ra mắt Flamingo Majestic Island Resort tại Hồ Núi Cốc, được quảng bá là khu nghỉ dưỡng 6 sao đầu tiên tại miền Bắc. Trong khi đó, MIK Group phát triển Imperia Holiday Hạ Long với gần 2.000 căn hộ sở hữu lâu dài, hướng tới mục tiêu vừa gia tăng giá trị tài sản vừa tạo dòng tiền cho thuê ổn định.

Ông Michael Piro, Tổng giám đốc Indochina Capital, nhận định việc kéo dài thời gian lưu trú lên 45 ngày và triển khai chương trình Thị thực Vàng 10 năm đã tạo cú hích đáng kể cho ngành du lịch và bất động sản nghỉ dưỡng. Cùng với đó, các nút thắt pháp lý tồn tại nhiều năm đang dần được tháo gỡ, giúp khơi thông dòng vốn, đặc biệt là vốn đầu tư nước ngoài.

Theo các đơn vị nghiên cứu, tỷ lệ lấp đầy khách sạn trên toàn quốc hiện đạt khoảng 59%, cho thấy thị trường đang ấm lên theo hướng ổn định. Trên nền tảng này, năm 2026 được kỳ vọng sẽ ghi nhận sự gia tăng của hoạt động đầu tư, hợp tác và mở rộng danh mục dự án, tập trung tại các điểm đến trọng điểm như Hạ Long, Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc, Hà Nội và TP.HCM.

M&A sôi động, dòng vốn quay lại

Một điểm nhấn đáng chú ý trong giai đoạn 2025–2026 là sự gia tăng của hoạt động mua bán – sáp nhập (M&A) trong lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng. Theo Savills Hotels, đà phục hồi của du lịch cùng nhu cầu ngày càng lớn đối với các sản phẩm nghỉ dưỡng cao cấp đã củng cố niềm tin của nhà đầu tư, kéo theo số lượng thương vụ chuyển nhượng dự án, khách sạn và khu nghỉ dưỡng tăng lên.

Tỷ suất sinh lời của các giao dịch khách sạn gần đây đạt khoảng 6–7,5%, tiệm cận mức kỳ vọng 8–9% của nhà đầu tư. Điều này cho thấy phân khúc nghỉ dưỡng đang dần lấy lại sức hấp dẫn trong mắt dòng vốn dài hạn, cả trong nước lẫn quốc tế.

Đáng chú ý, hơn 68% nguồn cung khách sạn hiện vẫn do chủ sở hữu tự vận hành. Trong số này, không ít tài sản chưa được đầu tư tương xứng về trải nghiệm, chất lượng dịch vụ và hệ thống phân phối. Đây được xem là dư địa lớn cho hoạt động nâng cấp, tái định vị và hợp tác với các thương hiệu quản lý quốc tế, xu hướng được dự báo sẽ diễn ra mạnh mẽ hơn từ năm 2026.

Chu kỳ mới và sự phân hóa

Nếu như trước đây, thị trường nghỉ dưỡng tăng trưởng chủ yếu dựa vào việc mở rộng nguồn cung, thì trong chu kỳ mới, động lực tăng trưởng đang dịch chuyển sang chất lượng tài sản và hiệu quả khai thác. Điều này khiến thị trường phân hóa ngày càng rõ nét.

Các dự án trung cấp, thiếu lợi thế khác biệt sẽ phải đối mặt với áp lực cạnh tranh lớn, trong khi những dự án cao cấp, được đầu tư bài bản và vận hành chuyên nghiệp lại hưởng lợi từ xu hướng nâng cấp trải nghiệm của du khách.

Tại các điểm đến ven biển như Hạ Long, Nha Trang hay Mũi Né, nguồn cung phòng hiện tập trung nhiều ở phân khúc trung cấp, trong khi nhu cầu của khách quốc tế và tầng lớp trung lưu trong nước đang dịch chuyển lên phân khúc cao hơn. Sự lệch pha cung – cầu này buộc các chủ đầu tư phải tái định vị, nâng cấp sản phẩm hoặc thay đổi mô hình khai thác.

Ở các đô thị lớn, quỹ đất hạn chế và rào cản pháp lý khiến nguồn cung mới gần như chạm trần. Trong bối cảnh đó, việc nâng cao chất lượng và tối ưu hiệu quả vận hành các tài sản hiện hữu được xem là con đường chủ đạo để gia tăng giá trị đầu tư giai đoạn 2026–2030.

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, cho rằng năm 2026 sẽ đánh dấu thời điểm mà tối ưu hóa chất lượng tài sản trở thành xu hướng dẫn dắt thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. Những chủ đầu tư chủ động nâng cấp, tái định vị và gắn dự án với chiến lược phát triển điểm đến dài hạn sẽ chiếm ưu thế.

Ngược lại, các dự án thiếu bản sắc, không đáp ứng được yêu cầu ngày càng cao của thị trường sẽ đối mặt với áp lực thanh khoản, buộc phải tái cấu trúc hoặc rời cuộc chơi. Quá trình sàng lọc này được kỳ vọng sẽ giúp thị trường phát triển lành mạnh và bền vững hơn trong chu kỳ tăng trưởng mới.