Bất động sản nghỉ dưỡng đang phục hồi rõ rệt, cuối năm liệu có “bứt phá”

Nguồn cung và thanh khoản cùng cải thiện

Bức tranh của thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng trong nửa đầu năm 2026 đã có nhiều thay đổi so với giai đoạn trước.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong quý II/2026, thị trường ghi nhận khoảng 4.800 sản phẩm mới, giảm 20% so với quý trước nhưng gấp đôi cùng kỳ năm 2025. Tính chung 6 tháng đầu năm, nguồn cung mới đạt khoảng 12.100 sản phẩm, gấp 4 lần cùng kỳ năm trước.

Đáng chú ý hơn, thanh khoản cũng bắt đầu có sự cải thiện. Trong quý II, thị trường ghi nhận hơn 2.700 giao dịch, tương đương tỷ lệ hấp thụ 55% nguồn cung mới, tăng 10 điểm phần trăm so với quý trước và cao hơn gấp 2 lần cùng kỳ năm 2025. Lũy kế 6 tháng, khoảng 5.600 sản phẩm được giao dịch, tỷ lệ hấp thụ đạt 49,5%.

Những con số này cho thấy thị trường đã bước ra khỏi trạng thái gần như “đóng băng” trước đây. Tuy nhiên, nếu nhìn sâu vào cơ cấu giao dịch, có thể thấy dòng tiền chưa quay trở lại một cách đồng đều.

Thanh khoản chủ yếu tập trung ở những dự án của chủ đầu tư lớn, có pháp lý tương đối hoàn chỉnh, tiến độ triển khai rõ ràng, mức giá phù hợp và nằm tại những địa phương có tiềm năng du lịch, khai thác lưu trú tốt. Ngược lại, các dự án nghỉ dưỡng đơn lẻ, hiệu quả vận hành thấp hoặc tồn tại những vấn đề về pháp lý vẫn gặp rất nhiều khó khăn.

Điều này cho thấy thị trường đang phục hồi nhưng không phải theo kiểu “mưa đều”. Dòng tiền đang tìm đến những sản phẩm có khả năng chứng minh giá trị thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá đơn thuần.

Du lịch trở thành lực đẩy quan trọng

Một trong những yếu tố quan trọng nhất hỗ trợ bất động sản nghỉ dưỡng chính là sự phục hồi của ngành du lịch.

Theo VARS, 6 tháng đầu năm 2026, Việt Nam đón khoảng 12,3 triệu lượt khách quốc tế, tăng 14,9% so với cùng kỳ năm 2025. Lượng khách tăng giúp công suất phòng, nhu cầu lưu trú và hoạt động dịch vụ tại nhiều điểm đến cải thiện, qua đó tạo nền tảng tốt hơn cho các tài sản nghỉ dưỡng có khả năng khai thác thực tế.

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), cho rằng nhu cầu đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng vẫn hiện hữu và có xu hướng tăng khi ngành du lịch phục hồi, đặc biệt nhờ sự gia tăng đáng kể của lượng khách quốc tế. Bên cạnh đó, hệ thống giao thông được cải thiện cũng giúp rút ngắn thời gian di chuyển, mở rộng phạm vi tiếp cận các điểm đến nghỉ dưỡng.

Đây là yếu tố có ý nghĩa đặc biệt đối với phân khúc nghỉ dưỡng. Bởi khác với nhà ở, giá trị của một tài sản nghỉ dưỡng không chỉ nằm ở vị trí và kỳ vọng tăng giá mà còn phụ thuộc lớn vào khả năng vận hành, tỷ lệ lấp đầy và dòng tiền từ hoạt động cho thuê.

Khi du lịch tăng trưởng, những dự án có hệ thống lưu trú, tiện ích và vận hành tốt sẽ có cơ hội cải thiện hiệu quả khai thác. Ngược lại, những tài sản nằm ở vị trí đẹp nhưng thiếu hệ sinh thái dịch vụ hoặc không có đơn vị vận hành hiệu quả sẽ khó tận dụng được sự phục hồi của lượng khách.

Có sự phân hóa

Sự phân hóa đang là đặc điểm nổi bật của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng năm 2026.

Theo dữ liệu từ BHS Group, trong quý II/2026, nguồn cung căn hộ nghỉ dưỡng cao tầng tăng mạnh so với quý trước. Đáng chú ý, nhóm căn hộ nghỉ dưỡng sử dụng lâu dài ghi nhận tỷ lệ hấp thụ 74,3% trong quý II, trong khi một số dự án mới thậm chí bán hết sản phẩm ngay tại thời điểm mở bán.

Trong khi đó, các sản phẩm nghỉ dưỡng thấp tầng sử dụng có thời hạn vẫn khá trầm lắng. Quý II chỉ ghi nhận gần 50 sản phẩm mới và tỷ lệ hấp thụ khoảng 19%.

Ở một số phân khúc truyền thống, sức mua thậm chí vẫn rất yếu. Báo cáo của DKRA được dẫn lại cho thấy quý II/2026, biệt thự nghỉ dưỡng có gần 2.700 căn sơ cấp nhưng chỉ tiêu thụ 264 căn. Với condotel, khoảng 5.250 căn được chào bán nhưng chỉ phát sinh 145 giao dịch; shophouse nghỉ dưỡng còn thấp hơn khi chỉ ghi nhận 12 giao dịch trên tổng nguồn cung hơn 3.600 sản phẩm.

Như vậy, nói thị trường nghỉ dưỡng “phục hồi” là có cơ sở, nhưng nếu kỳ vọng một sự phục hồi đồng loạt trên tất cả loại hình thì vẫn còn quá sớm.

Thực tế cho thấy người mua đang thay đổi khẩu vị. Thay vì chỉ quan tâm đến cam kết lợi nhuận hay kỳ vọng tăng giá, nhà đầu tư ngày càng chú trọng pháp lý, thời hạn sở hữu, khả năng vận hành, doanh thu cho thuê và uy tín của đơn vị phát triển dự án.

Cuối năm có thể “bứt phá”?

Đây là câu hỏi được quan tâm khi thị trường bước vào nửa cuối năm.

Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc DKRA Group, bất động sản nghỉ dưỡng trong 6 tháng đầu năm vẫn đang ở giai đoạn tái cân bằng và tích lũy, chờ những động lực mạnh hơn để bước vào một chu kỳ tăng trưởng bền vững. Trong nửa cuối năm, thị trường nhiều khả năng tiếp tục đi ngang và phân hóa, với dòng tiền duy trì trạng thái thận trọng và chọn lọc cao.

Đáng chú ý, chuyên gia này cho rằng giai đoạn cuối năm 2026 và đầu năm 2027 có thể là thời điểm định hình lại thị trường. Những dự án có nền tảng tốt sẽ dần khẳng định lợi thế nếu các yếu tố về du lịch, pháp lý, hạ tầng, chi phí vốn và niềm tin của nhà đầu tư cùng được cải thiện.

Nhận định này cho thấy kịch bản phù hợp hơn với thị trường trong những tháng cuối năm có lẽ không phải là một “cú nổ” diện rộng, mà là sự tăng tốc có chọn lọc.

Nói cách khác, bất động sản nghỉ dưỡng có thể chứng kiến sự cải thiện rõ hơn về giao dịch, nguồn cung và tâm lý nhà đầu tư, nhưng để hình thành một chu kỳ tăng trưởng mạnh trên diện rộng vẫn cần thêm thời gian.