Bất động sản nghỉ dưỡng 2026: Sàng lọc, tái cấu trúc hay sẽ bùng bổ mạnh mẽ

Nhiều tín hiệu khởi sắc

Theo dữ liệu từ BHS Property, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng cao tầng năm 2025 đạt hơn 11.800 căn hộ, tăng gấp 2,5 lần so với năm 2024, với 12 dự án mở bán mới. Nguồn cung tập trung tại các địa bàn có du lịch phát triển như Quảng Ninh, Hải Phòng, Đà Nẵng, Khánh Hòa và TP.HCM.

Tỷ lệ hấp thụ toàn phân khúc đạt 50,7%, lượng giao dịch tăng 2,8 lần so với cùng kỳ, trong khi giá bán tăng 4,5–10%. Đáng chú ý, nhiều dự án có tỷ lệ bán trên 70% ngay sau khi mở bán, cho thấy nhu cầu đầu tư và sở hữu vẫn hiện hữu.

Trong khi đó, với phân khúc nghỉ dưỡng thấp tầng, năm 2025 thị trường cung cấp khoảng 2.800 sản phẩm, tăng 4,5 lần so với cùng kỳ. Nguồn cung trải đều cả ba miền, tại các địa bàn truyền thống như Phú Thọ, Hải Phòng, Quảng Ninh, Khánh Hòa và TP.HCM. Tỷ lệ hấp thụ đạt 33%, giao dịch tăng 5,7 lần so với quý trước, nhưng giá bán hầu hết giữ nguyên, chỉ tăng nhẹ ở một số khu vực.

Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam nhận định 2026 sẽ là năm tối ưu hóa chất lượng tài sản. Các chủ đầu tư chủ động nâng cấp, tái định vị dự án sẽ dẫn dắt chu kỳ tăng trưởng tiếp theo. Ngược lại, dự án thiếu bản sắc, vận hành kém sẽ đối mặt áp lực thanh khoản.

Một tín hiệu đáng chú ý khác là sự thay đổi trong chiến lược phát triển sản phẩm. Thay vì cam kết lợi nhuận cao, cố định như trước, nhiều chủ đầu tư chuyển sang mô hình chia sẻ doanh thu thực tế, minh bạch dòng tiền và tập trung nâng cao chất lượng vận hành. Các dự án hợp tác với thương hiệu quản lý quốc tế, đầu tư tiện ích trải nghiệm và cá nhân hóa dịch vụ đang thu hút sự quan tâm lớn hơn từ nhóm khách hàng có nhu cầu khai thác dài hạn thay vì lướt sóng.

Ngoài ra, mặt bằng giá sau giai đoạn điều chỉnh sâu đã trở nên hợp lý hơn, tạo cơ hội cho nhà đầu tư trung và dài hạn tham gia. Một số dự án phải tái cơ cấu, giãn tiến độ hoặc chiết khấu mạnh để kích cầu, qua đó hình thành vùng giá mới phản ánh đúng cung – cầu thực tế. Khi thị trường dần loại bỏ các sản phẩm kém chất lượng, nguồn cung còn lại có xu hướng tinh lọc và hướng đến giá trị bền vững.

Tuy vậy, sự khởi sắc hiện nay mang tính chọn lọc cao. Không phải mọi địa phương hay mọi dự án đều phục hồi đồng đều. Những điểm đến có hạ tầng kết nối tốt, thương hiệu du lịch rõ nét và chủ đầu tư uy tín sẽ dẫn dắt đà tăng trưởng. Ngược lại, các khu vực phát triển theo phong trào, thiếu quy hoạch đồng bộ có thể tiếp tục đối mặt với áp lực thanh khoản.

Nhưng chưa thể bùng nổ?

Dù xuất hiện nhiều tín hiệu khởi sắc, nhưng thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn khó có khả năng bùng nổ mạnh mẽ như giai đoạn 2016–2019. Sự phục hồi hiện nay mang tính chọn lọc và thận trọng, phản ánh quá trình tái cân bằng sau thời kỳ tăng trưởng nóng và điều chỉnh sâu.

Cũng theo BHS, giá căn hộ nghỉ dưỡng có thể đi ngang hoặc tăng nhẹ vì thị trường vẫn trong giai đoạn hồi phục.

Ở phân khúc thấp tầng, khả năng tăng giá càng hạn chế do tồn tại các vấn đề về pháp lý, hiệu quả khai thác và tổng vốn đầu tư lớn – những yếu tố từng khiến niềm tin nhà đầu tư suy giảm.

Theo ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Cấp cao Savills Hotels khu vực Đông Nam Á, cũng nhận định, Việt Nam đang đứng trước cơ hội hiếm có để “nâng chất” toàn bộ thị trường nghỉ dưỡng. Những nhà đầu tư chủ động tái đầu tư vào tài sản hiện hữu, từ thiết kế, cảnh quan đến vận hành và thương hiệu, sẽ là những người nắm giữ lợi thế trong chu kỳ tăng trưởng mới.

Với nền tảng là nguồn cầu mạnh, nguồn cung mới hạn chế và sự trưởng thành nhanh của nhà đầu tư trong nước, năm 2026 được kỳ vọng sẽ đánh dấu giai đoạn mà tối ưu hóa chất lượng tài sản trở thành xu hướng chủ đạo.

Theo ông, đây chính là thời điểm thích hợp nhất để các chủ sở hữu nhìn lại chiến lược vận hành, đánh giá lại tiềm năng tái định vị thương hiệu và nhanh chóng bắt nhịp với làn sóng dịch chuyển của thị trường nghỉ dưỡng Việt Nam.

Theo TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng mặc dù vẫn đang trong giai đoạn khó khăn nhưng trước sự phục hồi chung của toàn thị trường và những “lực đẩy” quan trọng, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng đang đứng trước nhiều cơ hội bứt phá trở lại trong thời gian tới.

Cụ thể, ngành du lịch đang có tốc độ phục hồi và tăng trưởng trở lại, bất động sản nghỉ dưỡng vốn có mối quan hệ “cộng sinh” với ngành du lịch, khi du lịch tăng trưởng, nhu cầu lưu trú, nghỉ dưỡng, trải nghiệm kéo theo sức cầu cho phân khúc này.

Bên cạnh đó, yếu tố đang âm thầm tạo "sóng" cho bất động sản nghỉ dưỡng là sự bứt tốc của hạ tầng giao thông. Cao tốc Bắc - Nam, các tuyến kết nối vùng ven biển, sân bay mới và nâng cấp sân bay hiện hữu đã rút ngắn đáng kể thời gian di chuyển tới các điểm đến du lịch.

Đáng chú ý, nhiều “điểm đến mới” đang nổi lên bên cạnh các thị trường truyền thống, những địa phương còn dư địa phát triển, quỹ đất lớn, cảnh quan tự nhiên nguyên sơ và chính sách thu hút đầu tư rõ ràng được xem là vùng trũng hút dòng tiền trung - dài hạn trong chu kỳ tới.

Ngoài ra, thời gian gần đây, các quy định pháp luật liên quan đến đất đai, kinh doanh bất động sản đang được rà soát, sửa đổi theo hướng minh bạch hơn. Việc từng bước tháo gỡ vướng mắc pháp lý không chỉ giúp các dự án hiện hữu “giải phóng” nguồn lực mà còn tạo tiền đề cho các dự án mới được triển khai bài bản, đúng chuẩn ngay từ đầu.

Cùng với đó, thị trường cũng đang trải qua quá trình tái cấu trúc mạnh mẽ, doanh nghiệp yếu về tài chính, phát triển dự án theo phong trào đã dần bị đào thải. Thay vào đó là sự “lên ngôi” của các doanh nghiệp có tiềm lực, kinh nghiệm vận hành và tầm nhìn dài hạn. Sự tham gia sâu hơn của các đơn vị quản lý quốc tế cũng góp phần nâng chuẩn bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam tiệm cận với khu vực.

Cuối cùng là việc nhà đầu tư thận trọng, hướng tới giá trị thực. Nếu như giai đoạn trước đại dịch COVID-19, bất động sản nghỉ dưỡng từng “nóng” nhờ cam kết lợi nhuận cao thì hiện nay khẩu vị của nhà đầu tư đã thay đổi rõ rệt. Những cam kết lợi nhuận “trên giấy” không còn là yếu tố quyết định, nhà đầu tư quan tâm nhiều hơn tới công suất khai thác, chi phí vận hành, khả năng tăng giá gắn với phát triển du lịch và hạ tầng địa phương.

Đây là sự chuyển biến tích cực, giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn. Bất động sản nghỉ dưỡng không còn là cuộc chơi của kỳ vọng ngắn hạn mà trở thành kênh đầu tư dài hạn, đòi hỏi hiểu biết về du lịch, vận hành và xu hướng tiêu dùng.